時(shí)間：2022-09-27 13:57:53
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)銷(xiāo)售合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
房產(chǎn)銷(xiāo)售合同協(xié)議書(shū)格式
(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
根據(jù)國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方購(gòu)買(mǎi)甲方座落在____市____街____巷____號(hào)的房屋 棟 間，建筑面積為_(kāi)___平方米。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
第三條 付款時(shí)間與辦法：
第四條 甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān)
1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi);承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)。
第六條 違約責(zé)任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________單位，代表人是____________。
第八條 本合同經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________ 房產(chǎn)管理局、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)銷(xiāo)售員聘用合同
出賣(mài)方(甲方)：______________購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：______________甲方及乙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)規(guī)定，為明確買(mǎi)、賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)協(xié)商一致，于__年___月__日簽訂商品房銷(xiāo)售合同(以下稱(chēng)“該合同”)，并同意根據(jù)該合同之有關(guān)規(guī)定簽訂本協(xié)議，以補(bǔ)充該合同未盡善之部分，共同遵守。
1.甲方依據(jù)《商品房銷(xiāo)售許可證》第____號(hào)將在____市區(qū)____路____號(hào)的____單元____層____號(hào)的商品房(以下稱(chēng)“該商品房”)出售給乙方。
2.土地使用期限自____________起____________止。
3.該________之建筑材料及設(shè)備以附錄________為標(biāo)準(zhǔn)。
4.甲、乙雙方同意按附錄所列之該商品房售價(jià)及付款辦法付款。對(duì)交款日期及付款方式，乙方必須嚴(yán)格遵守。
5.如乙方未能根據(jù)附錄____之規(guī)定期限依時(shí)交付樓價(jià)款者，由滯付之日起計(jì)算直至付款之日止，乙方每日須按該合同第____條向甲方支付該合同所列出之滯納金。
6.如遇下列特殊原因，甲方可無(wú)須根據(jù)該合同所訂定之日期將該商品房交付乙方，并可延期交付該商品房予乙方使用，而不用承擔(dān)任何違約金及/或滯納金。
(1)人力不可抗拒的自然災(zāi)害或其他事故;
(2)施工過(guò)程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題;
(3)其他非甲方所能控制的因素;
(4)承建商之延誤;
(5)市政府配套設(shè)施及安裝之延誤;
(6)政府部門(mén)延遲文件之批準(zhǔn);
(7)圖紙之更改;
(8)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的意外事件;
(9)為執(zhí)行當(dāng)時(shí)政府的法規(guī)而引致的延誤;
(10)供水、供電部門(mén)未能按時(shí)接通室內(nèi)外的水電設(shè)施。
甲方應(yīng)將延期原因以書(shū)面通知乙方，乙方不得提出異議。如有特殊需要或在不能預(yù)見(jiàn)的情況下，甲方須再度延期支付該商品房予乙方使用，甲方則須出示承建商有關(guān)文件及得到有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)，方可再度延期。
7.除甲方根據(jù)該合同或本協(xié)議之規(guī)定有權(quán)逾期交房外，如甲方逾期交付該商品房予乙方使用，由該合同或本協(xié)議規(guī)定的期限或經(jīng)延期屆滿(mǎn)之日起至交付使用日止，甲方須按該合同第_______條之規(guī)定向乙方支付該合同所列出的滯納金。但如果由該合同期限或依本協(xié)議第9條款經(jīng)延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能將該商品房交付乙方使用的，即視為甲方違約。屆時(shí)乙方有權(quán)在三十天內(nèi)單方面以書(shū)面提出解除該合同及本協(xié)議，并報(bào)_______市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案。甲方應(yīng)將乙方已付之一切款項(xiàng)、上述滯納金及該合同第_______條規(guī)定的違約金在接獲乙方書(shū)面通知后三十天內(nèi)退付乙方(但乙方已付之律師費(fèi)、公證費(fèi)、交易費(fèi)及乙方已向政府繳納的稅費(fèi)概不獲退還)，但乙方將不得要求其他賠償。如乙方在三十天內(nèi)未以書(shū)面解除該合同及本協(xié)議，則甲方每月應(yīng)照以上方法，支付滯納金予乙方。
8.甲方有權(quán)更改該商品房之圖紙，如更改后該商品房面積不多于或不少于原出售面積之10%，乙方不得提出異議，但該商品房售價(jià)則因面積多少而增減。如少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積，而售價(jià)亦因面積多少而增減或在收到該商品房交付使用通知書(shū)后七天內(nèi)以書(shū)面提出取消該合同及本協(xié)議，甲方將在收到通知書(shū)后十四天內(nèi)將乙方所交樓價(jià)款無(wú)息追還(但乙方已付之律師費(fèi)、公證費(fèi)、交易費(fèi)及乙方已向政府繳納的稅費(fèi)概不獲退還)，甲方亦可以將該商品房另賣(mài)予別人。有關(guān)該商品房建筑面積、建筑設(shè)計(jì)、裝修規(guī)格以及設(shè)備均以房產(chǎn)執(zhí)照載明為準(zhǔn)。該商品房之圖紙及規(guī)劃如有更改，以有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)之圖紙及規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)，不再通知。乙方不可提出異議。
9.《房產(chǎn)執(zhí)照》詳列之面積與出售面積有差距的，差距在正負(fù)2%內(nèi)時(shí)，互不補(bǔ)/退差價(jià)，超過(guò)正負(fù)2%之部分，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)互相返補(bǔ)。
10.甲方須根據(jù)該合同第五條款負(fù)責(zé)保修該商品房，但對(duì)因任何不可抗力或由乙方過(guò)失或其他人為原因造成的損壞或改動(dòng)或在保修期滿(mǎn)后出現(xiàn)的問(wèn)題概由乙方負(fù)責(zé)，甲方不負(fù)保修之義務(wù)。如該商品房經(jīng)乙方裝修改變?cè)瓲睿追揭酂o(wú)須負(fù)保修之義務(wù)。
關(guān)于房產(chǎn)銷(xiāo)售合同模板
出賣(mài)方(甲方)：___________________________
地 址：____________________________________
郵碼：_______________ 電話：_______________
法定代表人：____________ 職務(wù)：____________
購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：___________________________
地 址：____________________________________
郵碼：_______________ 電話：_______________
法定代表人：____________ 職務(wù)：____________
協(xié) 議 書(shū)：
根據(jù)國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)商量一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方購(gòu)買(mǎi)甲方座落在____市____街____巷____號(hào)的房屋 棟 間，建筑面積為_(kāi)___平方米。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
第三條 付款時(shí)間與辦法：
第四條 甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān)
1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi)。承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)。
第六條 違約責(zé)任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________單位，代表人是____________.
第八條 本合同經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________ 房產(chǎn)管理局、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：
甲 方：____________ 乙 方：____________
Date: Contract No.:
The Buyers： The Sellers:
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) Name of Commodity：
(2) Quantity:
(3)Unit price:
(4) Total Value:
(5) Packing:
(6) Country of Origin :
(7)Terms of Payment:
(8) Insurance:
(9) Time of Shipment:
(10)Port of Lading:
(11)Port of Destination:
(12)Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
近年來(lái)，市建設(shè)局以實(shí)現(xiàn)房管工作規(guī)范化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和信息化為目標(biāo)，在市委市政府的大力支持下，加大改革創(chuàng)新和科技投入力度，大力建設(shè)“數(shù)字房管”，切實(shí)打造“網(wǎng)上房產(chǎn)”，于20__年11月份開(kāi)始，向市政府申請(qǐng)并撥付了70萬(wàn)元建設(shè)了商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，為房產(chǎn)管理工作“實(shí)踐先進(jìn)性、服務(wù)新跨越”搭建了信息平臺(tái)。
一、商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上管理系統(tǒng)充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和通迅技術(shù)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)、審批、立項(xiàng)、獲得項(xiàng)目建設(shè)許可證、項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程、監(jiān)督驗(yàn)核以及項(xiàng)目預(yù)銷(xiāo)售申請(qǐng)、審批、房屋銷(xiāo)售、合同簽訂、合同備案等一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售完成的業(yè)務(wù)實(shí)行有效網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管。
該系統(tǒng)后臺(tái)數(shù)據(jù)采用Qracle大型數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用三層體系架構(gòu)的組件式開(kāi)發(fā)，系統(tǒng)將界面、界面、業(yè)務(wù)應(yīng)用邏輯及數(shù)據(jù)存儲(chǔ)分為多層分散管理，邏輯或物理地將它他分開(kāi)，可減輕系統(tǒng)壓力，提高整體性能，系統(tǒng)在信息訪問(wèn)、傳遞和存儲(chǔ)三個(gè)環(huán)節(jié)上均有嚴(yán)格的安全措施。
二、商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案的建設(shè)情況
根據(jù)國(guó)家和省市關(guān)于加快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的部署要求，自20__年5月開(kāi)始，我局通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒徐州、淮安、揚(yáng)州等周邊城市經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，與揚(yáng)州大自然網(wǎng)絡(luò)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)了一套具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先技術(shù)的商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案綜合管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括包括8個(gè)主要模塊：登陸系統(tǒng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)信息、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、銷(xiāo)售項(xiàng)目、房源管理、合同管理、用戶(hù)管理、消息管理。目前，各模塊均已全面開(kāi)通運(yùn)行。系統(tǒng)還預(yù)留了其他業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)交換接口，可與金融、契稅等單位聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。為了確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行，我局加強(qiáng)工作人員和商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，并開(kāi)啟商品房網(wǎng)上管理系統(tǒng)客戶(hù)端82個(gè)，為實(shí)施商品房網(wǎng)上管理奠定了良好的基礎(chǔ)。該系統(tǒng)運(yùn)行以來(lái)，已實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案6856份，銷(xiāo)售面積71.12萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)153151萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)市區(qū)新建商品房入網(wǎng)銷(xiāo)售率100。另外，正在督促三縣盡快建立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)并實(shí)現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)。
三、網(wǎng)上備案系統(tǒng)運(yùn)行效果
商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)成功運(yùn)行以來(lái)，成效明顯，基本實(shí)現(xiàn)了四個(gè)方面的預(yù)期目的：
一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實(shí)客觀有效支持市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析。通過(guò)該系統(tǒng)，可以獲得用于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)的基本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采集各類(lèi)房屋上市量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售均價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、戶(hù)型、面積、區(qū)域等突出反映市場(chǎng)供需關(guān)系、價(jià)格、結(jié)構(gòu)情況的各類(lèi)指標(biāo)，通過(guò)綜合分析計(jì)算，提示各類(lèi)指標(biāo)的內(nèi)在關(guān)系，科學(xué)判斷市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性調(diào)控措施，為上級(jí)分析決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。能夠?qū)Υ蟛糠置舾行灶A(yù)警指標(biāo)進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)分析，可以為市場(chǎng)信息指標(biāo)數(shù)據(jù)的公開(kāi)披露提供依據(jù)。
二是網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)即時(shí)更新市場(chǎng)加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。以“數(shù)字房管”工程為基礎(chǔ)和依托的商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，囊括市區(qū)所有上市商品房的每一樓盤(pán)和每一套房屋的面積和價(jià)格。房源信息實(shí)行三審進(jìn)網(wǎng)，即網(wǎng)上填報(bào)、審批、簽約。從源頭上就遏制了商品房重復(fù)銷(xiāo)售，面積缺斤短兩、合同不規(guī)范等擾亂市場(chǎng)秩序，侵害廣大群眾利益的違規(guī)行為，使交易更加規(guī)范、安全，凈化了交易市場(chǎng)環(huán)境，群眾買(mǎi)房更放心，更方便、更安全。
三是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息聯(lián)網(wǎng)即時(shí)刷新提升服務(wù)效益。堅(jiān)持把百姓的利益放在重要位置，將“數(shù)字房管”建設(shè)成果向社會(huì)開(kāi)放。通過(guò)開(kāi)通“__房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)”（），市民免費(fèi)登陸查詢(xún)，網(wǎng)站從系統(tǒng)自動(dòng)獲取數(shù)據(jù)，商品房未售房源、已售房源信息按住宅、非住宅等分類(lèi)，并以地區(qū)、價(jià)格、面積等為選擇條件，可查詢(xún)?nèi)懈魃鲜许?xiàng)目坐落位置、每套房產(chǎn)的詳細(xì)情況等，為群眾及時(shí)全面了解真實(shí)客觀的市場(chǎng)行情，搭建有效的平臺(tái)和方便快捷的信息渠道，指導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)和理性投資。
四是“數(shù)字房產(chǎn)”提升房管工作效益。通過(guò)“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)，能夠快速、準(zhǔn)確的提供房產(chǎn)圖文信息，大大提高了房地產(chǎn)管理部門(mén)的工作效率和公共服務(wù)水平，從開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目申請(qǐng)、房管部門(mén)核準(zhǔn)、房源信息錄入到合同簽定均從網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)，且每份合同符合條件的僅須15分鐘內(nèi)便可實(shí)現(xiàn)備案。
四、下一步工作打算
1、完善市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，抓好數(shù)據(jù)整合。一是進(jìn)一步完善與財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，真正實(shí)現(xiàn)“以稅調(diào)控房產(chǎn)、以房管促稅收”的目的。二是與銀行實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。隨立房地產(chǎn)貸款規(guī)模的曰益增大，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，各種貸款欺詐時(shí)有發(fā)生。對(duì)此我們通過(guò)建立網(wǎng)上合同備案銀行房貸系統(tǒng)的共享平臺(tái)，把銀行、購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋、貸款金額等信息實(shí)現(xiàn)共享，最終使網(wǎng)上備案系統(tǒng)成為“銀行貸款的保險(xiǎn)箱”。
2、進(jìn)一步拓寬網(wǎng)上備案系統(tǒng)工作覆蓋面。自市區(qū)商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)成功運(yùn)行以來(lái)，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)年底前三縣全面建立商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，真正建立起全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)運(yùn)行平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管，正確引導(dǎo)市場(chǎng)投資和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
3、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。我們將利用合同備案系統(tǒng)積極配合房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治，將商品房銷(xiāo)售合
乙方：_________
本著友好合作，誠(chéng)實(shí)信用，互利互惠，長(zhǎng)期共贏的原則，經(jīng)雙方協(xié)商決定，簽署本經(jīng)銷(xiāo)協(xié)議。
一、甲方授權(quán)乙方為_(kāi)________產(chǎn)品在_________市的總經(jīng)銷(xiāo)商，在本區(qū)域享受甲方產(chǎn)品獨(dú)家總經(jīng)銷(xiāo)商資格，在本區(qū)域市場(chǎng)全權(quán)開(kāi)展銷(xiāo)售甲方產(chǎn)品的合法商業(yè)活動(dòng)。
二、甲乙雙方的所有商業(yè)活動(dòng)必須依法經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶(hù)做好誠(chéng)信服務(wù)工作，雙方各自的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律行為自行負(fù)責(zé)。
三、在簽訂本協(xié)議時(shí)，乙方須向甲方提供本企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證的復(fù)印件，并首批訂購(gòu)_________套_________產(chǎn)品，甲方授權(quán)乙方成為本區(qū)域獨(dú)家總經(jīng)銷(xiāo)資格。在乙方成為區(qū)域總經(jīng)銷(xiāo)期間，甲方有義務(wù)保護(hù)乙方的合法權(quán)益，嚴(yán)防串貨，殺價(jià)，多頭銷(xiāo)售行為，在本區(qū)域不再發(fā)展授權(quán)經(jīng)銷(xiāo)商。
四、乙方必須遵守甲方的統(tǒng)一商務(wù)政策，嚴(yán)格執(zhí)行甲方規(guī)定的產(chǎn)品價(jià)格體系和區(qū)域管理制度，保護(hù)甲方自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和無(wú)形資產(chǎn)不受侵犯。
五、乙方應(yīng)在本合同簽訂生效后，在首批產(chǎn)品訂購(gòu)日起的三個(gè)月內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最少銷(xiāo)售_________套_________產(chǎn)品。否則，到時(shí)自動(dòng)取消獨(dú)家總經(jīng)銷(xiāo)資格。在第一年度乙方應(yīng)實(shí)現(xiàn)不低于_________套年度銷(xiāo)售目標(biāo)，才可優(yōu)先續(xù)約第二年度總經(jīng)銷(xiāo)協(xié)議。完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)按進(jìn)貨總量的2％年終返利，超額部分按4％年終返利。
六、雙方權(quán)利與義務(wù)：
1．甲方在全國(guó)性廣告時(shí)刊登授權(quán)獨(dú)家經(jīng)銷(xiāo)商的名稱(chēng)，地址，電話。在獨(dú)家經(jīng)銷(xiāo)商所在區(qū)域，雙方合作共同開(kāi)展有實(shí)效有針對(duì)性的宣傳推廣。廠家分擔(dān)本區(qū)域廣告費(fèi)的50％，但最高不超過(guò)乙方銷(xiāo)售額的2％，并對(duì)獨(dú)家總經(jīng)銷(xiāo)商提供統(tǒng)一授權(quán)牌匾，產(chǎn)品演示圖板，現(xiàn)場(chǎng)宣傳海報(bào)，宣傳彩頁(yè)等。
2．乙方有義務(wù)隨時(shí)將本區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展，產(chǎn)品情況，客戶(hù)需求等信息及時(shí)反饋甲方。
3．甲方保留對(duì)產(chǎn)品技術(shù)規(guī)格，市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整權(quán)，如有變動(dòng)甲方須在新規(guī)格，新價(jià)格生效前15日通知乙方。
4．甲方應(yīng)向乙方提供合格的產(chǎn)品，對(duì)非人為損壞和非使用不當(dāng)造成的質(zhì)量問(wèn)題，甲方對(duì)乙方終端用戶(hù)實(shí)行一個(gè)月包換，二年免費(fèi)保修，終身服務(wù)的售后服務(wù)。
5．甲方應(yīng)向乙方配套提供公司統(tǒng)一印制的產(chǎn)品宣傳品，并向乙方提供與產(chǎn)品有關(guān)的技術(shù)支持，銷(xiāo)售培訓(xùn)，經(jīng)驗(yàn)交流等服務(wù)。
6．甲方有義務(wù)保證充足的產(chǎn)品供應(yīng)，在產(chǎn)品供應(yīng)緊張時(shí)期，優(yōu)先供應(yīng)給乙方。
七、價(jià)格、運(yùn)輸與付款方式：
1．甲方供貨價(jià)格見(jiàn)《訂貨合同單》。
2．乙方每次向甲方進(jìn)貨時(shí)，須提前10個(gè)工作日向甲方簽定產(chǎn)品訂購(gòu)單。
3．每批訂單數(shù)量為_(kāi)________套以上者，由甲方通過(guò)公路運(yùn)輸或鐵路運(yùn)輸兩種方式免費(fèi)發(fā)貨，到站乙方自提，其它運(yùn)輸要求由乙方支付運(yùn)費(fèi)。每批發(fā)貨數(shù)量在_________套以下者，運(yùn)費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。
4．嚴(yán)格執(zhí)行“款到發(fā)貨，現(xiàn)款現(xiàn)貨”的原則，甲方收到貨款后應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出產(chǎn)品給乙方。
八、乙方應(yīng)在本合同簽約日期起的_________個(gè)工作日內(nèi)，向甲方訂購(gòu)首批資格授權(quán)產(chǎn)品，且全額貨款到帳后，本合同生效，否則本合同到時(shí)自動(dòng)失效。
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十、本協(xié)議的履行和解釋出現(xiàn)爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，若未能達(dá)成共識(shí)，雙方同意通過(guò)_________市司法部門(mén)仲裁解決。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
乙方：_________
甲乙雙方合作開(kāi)展_________等電子信息產(chǎn)品（具體見(jiàn)附件：價(jià)格表）的推廣應(yīng)用，甲方作為乙方該項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)銷(xiāo)商，該產(chǎn)品的銷(xiāo)售，雙方本著互惠互利并在遵守國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)的基礎(chǔ)上，遵照以下條款：
1．合同細(xì)則
1．1 甲方自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日成為乙方在_________地區(qū)的授權(quán)經(jīng)銷(xiāo)商。
1．2 自本備忘錄生效之日起，甲方須在合約期間內(nèi)完成RMB_________元進(jìn)貨額，如不能完成乙方所規(guī)定之進(jìn)貨額度，則乙方有權(quán)調(diào)整價(jià)格或調(diào)整甲方經(jīng)銷(xiāo)資格。
1．3 乙方所提供給甲方的價(jià)格如附件。
1．4 備貨周期：甲方于每月初提供未來(lái)_________個(gè)月之_________以利乙方備貨。
1．5 訂貨周期：甲方須提前_________天向乙方出示書(shū)面訂貨單，并預(yù)付_________％貨款，余款提貨時(shí)一次付清。
1．6 甲方每月的基本進(jìn)貨額RMB_________元（整機(jī)加周邊）。
1．7 技術(shù)支持：乙方盡力向甲方提供業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的技術(shù)支持和技術(shù)培訓(xùn)，幫助甲方提高技術(shù)能力，拓寬業(yè)務(wù)范圍。因之所發(fā)生之費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
2．違約責(zé)任
2．1 甲方如違反國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，乙方有權(quán)中止合同，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2．2 除乙方認(rèn)可或授予信用額度外，乙方不接受甲方任何形式的欠款。因此如甲方未能按時(shí)交納費(fèi)用時(shí)，乙方可不予受理甲方委托的業(yè)務(wù)并有權(quán)停止甲方相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)的使用權(quán)，直至取消甲方經(jīng)銷(xiāo)資格。乙方違反其他依據(jù)本合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，按本合同約定承擔(dān)責(zé)任。
3．免責(zé)條件
因國(guó)家政策法規(guī)調(diào)整、自然災(zāi)害等不可抗力或意外事件而影響乙方正常的服務(wù)和技術(shù)支持時(shí)，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
4．合同終止
本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應(yīng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知另一方：
4．1 雙方協(xié)商一致解除本合同；
4．2 本合同期限屆滿(mǎn)，雙方未續(xù)簽的；
4．3 由于不可抗力或意外事件使合同無(wú)法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行沒(méi)有必要，雙方均可要求解除。
4．4 一方明確表示其將不履行義務(wù)或以行動(dòng)表示其將不履行義務(wù)，另一方可以解除合同；
4．5 因本協(xié)議一方經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生重大困難、瀕臨破產(chǎn)進(jìn)入法定整頓期或者被清算，任意一方可以解除本協(xié)議。
4．6 訂立本協(xié)議所依據(jù)的法律、行政法規(guī)、規(guī)章發(fā)生變化，本協(xié)議應(yīng)變更相關(guān)內(nèi)容；訂立本協(xié)議所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本協(xié)議無(wú)法履行的，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更或者終止協(xié)議的履行。
4．7 一方未履行或違反依據(jù)本合同所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，經(jīng)另一方給予一定期限仍不履行義務(wù)或不予采取補(bǔ)救措施，致使另一方依據(jù)本合同的預(yù)期利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)或合同繼續(xù)履行沒(méi)有必要，另一方有權(quán)解除合同；合同解除后，雙方依據(jù)本合同的權(quán)利義務(wù)終止，但一方在合同解除前應(yīng)履行的義務(wù)仍需履行。除因不可抗力或意外事件致使合同解除的情形外，引起合同解除事由的一方應(yīng)賠償因合同解除給另一方造成的損失。
5．附則
5．1 本協(xié)議同時(shí)得到甲乙雙方的完全理解和認(rèn)同，并替代此前的所有協(xié)議，不論是口頭的還是書(shū)面的。本合同放置在乙方網(wǎng)站供甲方下載或以電子郵件方式寄送，在打印或填寫(xiě)過(guò)程中，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得更改本合同中的任何條款。本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章生效后，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書(shū)面形式確認(rèn)。
5．2 一方變更通知、通訊地址或其它聯(lián)系方式，應(yīng)自變更之日起五日內(nèi)，將變更后的地址、聯(lián)系方式通知另一方，否則變更方應(yīng)對(duì)此造成的一切后果承擔(dān)責(zé)任。
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5．4 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)簽字、蓋章后生效，兩份協(xié)議具有同等效力。
5．5 經(jīng)銷(xiāo)商手冊(cè)中的經(jīng)銷(xiāo)商政策等文檔與此合同具有同樣的法律效力。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________代表（簽字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷(xiāo)售；收入確認(rèn)；過(guò)程；時(shí)點(diǎn)
一、 房地產(chǎn)行業(yè)收入概述
1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)
房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：
（1）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；
（2）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；
（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷(xiāo)售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)為收入，就需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類(lèi)型、收入的種類(lèi)、銷(xiāo)售、提供勞務(wù)時(shí)有無(wú)附加條件而使所銷(xiāo)售的商品或勞務(wù)在似乎錢(qián)貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類(lèi)型
（1）收入構(gòu)成
①費(fèi)是指公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開(kāi)發(fā)商結(jié)算給公司的銷(xiāo)售傭金。
②顧問(wèn)費(fèi)是指公司為開(kāi)發(fā)商提供的前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃以及后期銷(xiāo)售過(guò)程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報(bào)酬。
③渠道分銷(xiāo)收入是指銷(xiāo)售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷(xiāo)傭金。
④開(kāi)發(fā)商給予的獎(jiǎng)勵(lì)是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售期間開(kāi)發(fā)商根據(jù)銷(xiāo)售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。
（2）合同收入確認(rèn)條款類(lèi)型
①銷(xiāo)售合同
a.以開(kāi)發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷(xiāo)售公司費(fèi)收入
合同約定不論收到的房款為部分或全部，開(kāi)發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷(xiāo)售傭金。
b.開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷(xiāo)售傭金
合同約定開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。
c.開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%
開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿(mǎn)意評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。
②顧問(wèn)策劃合同，是與開(kāi)發(fā)商簽訂的為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供市場(chǎng)定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結(jié)算傭金報(bào)酬。
③渠道分銷(xiāo)合同是指銷(xiāo)售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷(xiāo)售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的銷(xiāo)售服務(wù)活動(dòng)。
④獎(jiǎng)勵(lì)合同或臨時(shí)約定協(xié)議，開(kāi)發(fā)公司視銷(xiāo)售情況階段性和臨時(shí)性與公司約定的銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)。比如：跳點(diǎn)合同中的傭金結(jié)算。
3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。
（1）計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對(duì)標(biāo)，行業(yè)業(yè)績(jī)可評(píng)判，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有效數(shù)據(jù)。
（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過(guò)程，是需要公司和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個(gè)過(guò)程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險(xiǎn)。
（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過(guò)程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。
（4）通過(guò)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見(jiàn)，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。
二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素
1.收入準(zhǔn)則的限制
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長(zhǎng)期為客戶(hù)提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來(lái)說(shuō)其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開(kāi)發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷(xiāo)售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不是由銷(xiāo)售公司所能掌控的。
從本文中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類(lèi)型的分析中不難看出，看似明確的收入類(lèi)型和合同條款，確因開(kāi)發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過(guò)程的不對(duì)等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方，經(jīng)常會(huì)有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無(wú)法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。
2.收入條款的不確定性
（1）以開(kāi)發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷(xiāo)售公司費(fèi)收入
在現(xiàn)實(shí)中，銷(xiāo)售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷(xiāo)售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷(xiāo)售房屋的首付款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)時(shí)間及金額，此部分房款對(duì)應(yīng)費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)及放款銀行具有保密性，銷(xiāo)售公司無(wú)法隨時(shí)查詢(xún)已銷(xiāo)售房屋尾款是否到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)及具體金額，由于開(kāi)發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長(zhǎng)期不與銷(xiāo)售公司對(duì)賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷(xiāo)售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o(wú)法確認(rèn)收入。
（2）開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷(xiāo)售公司傭金
此類(lèi)型銷(xiāo)售合同看似簡(jiǎn)單，但銷(xiāo)售公司完全無(wú)法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，原因同上，從而無(wú)法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。
（3）開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%
此類(lèi)型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N(xiāo)售公司更加無(wú)法掌握，只能按照開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。
（4）顧問(wèn)策劃收入
此類(lèi)收入是銷(xiāo)售行業(yè)唯一處于相對(duì)主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔ⅰ⒔?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開(kāi)發(fā)商的意愿。
（5）渠道分銷(xiāo)收入、跳點(diǎn)收入
此二類(lèi)收入因統(tǒng)計(jì)過(guò)程需大量開(kāi)發(fā)商的考核銷(xiāo)售記錄支持，另因銷(xiāo)售公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信息的不對(duì)等，導(dǎo)致實(shí)操中也無(wú)法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認(rèn)。
3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知國(guó)稅函[2008]875號(hào)中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。
（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。
（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測(cè)量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。
（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。
根據(jù)之前對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見(jiàn)，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開(kāi)發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來(lái)確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會(huì)與國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測(cè)，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無(wú)法退回，那么對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議
1.銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺(tái)賬
在銷(xiāo)售過(guò)程中，建立銷(xiāo)售基礎(chǔ)臺(tái)賬，掌握客戶(hù)從簽約到最終收房整個(gè)過(guò)程中客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶(hù)的滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)等等。
（2）與開(kāi)發(fā)商定期溝通和對(duì)賬
與開(kāi)發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開(kāi)發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對(duì)和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開(kāi)發(fā)商確認(rèn)成本）。
（3）定期匯總分析，明確催款方法
為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷(xiāo)售公司應(yīng)該針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時(shí)間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長(zhǎng)期的合作機(jī)制等等。
2.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制
（1）完善房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案的內(nèi)容
受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷(xiāo)售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)也不能隨時(shí)動(dòng)態(tài)掌握銷(xiāo)售情況，這既不便于國(guó)家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。
（2）建立備案登記查詢(xún)系統(tǒng)
既然監(jiān)管部門(mén)建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開(kāi)，方便信息的使用者查詢(xún)。可以分為個(gè)人用戶(hù)和企業(yè)用戶(hù)，對(duì)其相應(yīng)公開(kāi)不同等級(jí)的信息查詢(xún)內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。
（3）加大對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報(bào)機(jī)制
在國(guó)家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過(guò)程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過(guò)程的上報(bào)制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷(xiāo)售全過(guò)程的收入、成本、利潤(rùn)的確認(rèn)。
3.完善《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的可操作性
盡管《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的收入確認(rèn)原則對(duì)規(guī)范會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認(rèn)原則中采用“收付實(shí)現(xiàn)制”，以實(shí)際收到價(jià)款作為收入確認(rèn)的依據(jù)，在其他確認(rèn)條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來(lái)判斷，會(huì)計(jì)管理機(jī)構(gòu)，稅收征管機(jī)構(gòu)也不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議，也更能使會(huì)計(jì)核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。
同時(shí)，希望財(cái)政部門(mén)能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范，從而對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。
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在企業(yè)合同管理過(guò)程中，應(yīng)該建立一個(gè)健全的合同管理制度，古人云，“無(wú)規(guī)矩不成方圓”，就是這個(gè)道理，建立完善的合同管理制度，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在建立合同管理制度的過(guò)程中，企業(yè)的財(cái)務(wù)非常有必要參與進(jìn)去，積極投入合同管理制度的完善過(guò)程中去，因?yàn)槿魏我粋€(gè)合同的訂立，都需要財(cái)務(wù)上的支持，所以財(cái)務(wù)人員應(yīng)該在合同管理制度的訂立中占一席重要的地位，保證合同管理工作的正常進(jìn)行。對(duì)于財(cái)務(wù)管理存在的不足之地，應(yīng)該予以指出，以促進(jìn)合同管理制度的完善。財(cái)務(wù)是一個(gè)企業(yè)的命脈，一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理工作如果做不好，那么這個(gè)公司就可能走不長(zhǎng)久。合同的種類(lèi)有許多，有銷(xiāo)售類(lèi)的合同、工程類(lèi)的合同、采購(gòu)類(lèi)的合同等各種各樣的合同，對(duì)待不同的合同，財(cái)務(wù)的具體工作也不盡一樣，要采取不同的側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行合同簽約前后的審核和管理工作：
1.對(duì)于銷(xiāo)售類(lèi)的合同來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)部門(mén)要參與到預(yù)售合同版本的擬定過(guò)程中去，銷(xiāo)售部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)共同討論具體條款的設(shè)計(jì)，例如按揭條款，違約金條款等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同的簽訂的對(duì)象是廣大客戶(hù)群體，大家對(duì)于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義，如果由于條款設(shè)計(jì)不夠詳細(xì)，可能會(huì)日后在售房過(guò)程中給公司造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。例如合同中是否注明若買(mǎi)方違約退房，定金是否沒(méi)收；如果雙方協(xié)商退房，房款退回時(shí)是否無(wú)息；如果買(mǎi)方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷(xiāo)售合同的版本時(shí)對(duì)有些條款進(jìn)行明確，就能使上述糾紛發(fā)生時(shí)，公司不會(huì)產(chǎn)生損失。銷(xiāo)售部門(mén)要根據(jù)每天的銷(xiāo)售合同簽訂情況編制銷(xiāo)售臺(tái)賬等資料，財(cái)務(wù)部門(mén)將銷(xiāo)售臺(tái)賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行定期核對(duì)，部門(mén)間多溝通能使財(cái)務(wù)部對(duì)近期銷(xiāo)售合同的簽約及貸款等履約情況進(jìn)行掌握，并能對(duì)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用，也能提早預(yù)計(jì)近期資金流入情況，進(jìn)一步統(tǒng)籌好公司資金安排。
2.在工程類(lèi)合同的管理上，在合同條款的審核中，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項(xiàng)支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財(cái)務(wù)的工作就是加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的管理，工程類(lèi)的合同一般時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)較大，合同的內(nèi)容比較詳細(xì)，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)合同的內(nèi)容仔細(xì)分析。財(cái)務(wù)人員根據(jù)項(xiàng)目的不同進(jìn)行核算，需建立一個(gè)方便的合同臺(tái)賬，以便于對(duì)項(xiàng)目成本加強(qiáng)監(jiān)督。合同臺(tái)賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容，例如合同簽訂時(shí)間、施工單位名稱(chēng)、合同金額、合同標(biāo)的、合同收付款節(jié)點(diǎn)、累計(jì)付款金額、發(fā)票開(kāi)據(jù)情況等，臺(tái)賬的建立會(huì)對(duì)合同執(zhí)行起到一個(gè)很好的輔助作用。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通核對(duì)，避免合同超額支付，對(duì)于未按合同條款履約的，財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)拒絕付款，待對(duì)方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。
3.對(duì)于采購(gòu)類(lèi)的合同，采購(gòu)一般就是款到發(fā)貨及貨到付款。款到發(fā)貨方式，公司需支付一筆預(yù)付款，這種方式風(fēng)險(xiǎn)性比較大，所以合同的訂立一定要謹(jǐn)慎，一定要寫(xiě)明公司與客戶(hù)需要承擔(dān)的法律責(zé)任和需要履行的義務(wù)，避免對(duì)公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財(cái)務(wù)部門(mén)要與其他部門(mén)聯(lián)系，及時(shí)清楚貨物是否送到，貨物到來(lái)以后根據(jù)憑據(jù)銷(xiāo)掉預(yù)付款項(xiàng)。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應(yīng)付賬款，等貨物到來(lái)點(diǎn)算清楚之后，待各種單據(jù)交與財(cái)務(wù)部門(mén)后，財(cái)務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項(xiàng)。如果發(fā)票沒(méi)有開(kāi)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)要及時(shí)的通知相關(guān)部門(mén)收取對(duì)方發(fā)票。其他部門(mén)有需要支付的款項(xiàng)，一定要按照相關(guān)的流程認(rèn)真辦理，各種辦理的票據(jù)都需要認(rèn)真整理，及時(shí)登記，以方便將來(lái)的查驗(yàn)。
4.在開(kāi)發(fā)非純住宅樓盤(pán)時(shí)，土地出讓合同中，政府可能會(huì)規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須自持部分物業(yè)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將自持物業(yè)對(duì)外出租，這就涉及到出租類(lèi)合同條款的設(shè)計(jì)，在出租類(lèi)合同版本擬定過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時(shí)間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項(xiàng)保證金到期是否無(wú)息退還，其次就是違約金條款。商業(yè)出租類(lèi)合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門(mén)登記房租臺(tái)賬，臺(tái)賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時(shí)間、已收租賃保證金等，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行核對(duì)，對(duì)遲交租金等情況的發(fā)生及時(shí)告知自持物業(yè)管理部門(mén)，管理部門(mén)對(duì)承租客戶(hù)發(fā)出書(shū)面催繳通知，及時(shí)收回欠繳商業(yè)租金。
5.房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作需要相關(guān)部門(mén)協(xié)同合作，合同管理是一個(gè)系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性的過(guò)程。企業(yè)的合同管理必須加強(qiáng)，合同管理關(guān)系著企業(yè)的命脈，財(cái)務(wù)部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)公司合同管理的控制權(quán)、監(jiān)督權(quán)，保證公司能夠健康、有效地發(fā)展。財(cái)務(wù)部要學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真做好財(cái)務(wù)方面的工作，不斷完善合同管理工作，實(shí)現(xiàn)合同管理的進(jìn)步。
作者：劉振中 單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司
一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中對(duì)收入確認(rèn)時(shí)限的常見(jiàn)看法
在實(shí)務(wù)中各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)有不同的確認(rèn)方法，主要有：
（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)；
（2）以簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同作為收入實(shí)現(xiàn)；
（3）以開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收，開(kāi)出“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)；
（4）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)作為收入的確認(rèn)。
值得一提的是，上述標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報(bào)中，有幾家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的問(wèn)題，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具了保留意見(jiàn)或解釋性說(shuō)明段。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師的分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入的確認(rèn)是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的收入口徑來(lái)確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時(shí)滿(mǎn)足這四個(gè)條件可以確認(rèn)為收入的時(shí)點(diǎn)，一般是在為客戶(hù)辦理房產(chǎn)證時(shí)，即在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)確認(rèn)收入。
比如目前，大約80%客戶(hù)采用銀行按揭方式購(gòu)房，銀行通常在客戶(hù)首付款后的一個(gè)月左右將余款撥付給開(kāi)發(fā)商。銀行要與購(gòu)房者簽訂一個(gè)“個(gè)人購(gòu)房（抵押）借款合同”，在這個(gè)合同中，開(kāi)發(fā)商需要作為保證人的身份出現(xiàn)，加蓋公章。合同中開(kāi)發(fā)商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購(gòu)房者）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交由貸款人保管之日止”。因此開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有將房屋從法律意義上完全交付給購(gòu)買(mǎi)者之前，必須承擔(dān)這樣的連帶責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十六條：買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條：買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。開(kāi)發(fā)商因?yàn)榇嬖诔袚?dān)這種連帶責(zé)任的可能性，已收取的購(gòu)房款還存在一定風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，所以通常不在辦理產(chǎn)權(quán)證之前確認(rèn)收入。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購(gòu)買(mǎi)者來(lái)做決定。有些購(gòu)買(mǎi)者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：（1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增值后賣(mài)出，賣(mài)出時(shí)在開(kāi)發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無(wú)須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。
二、本文對(duì)房地產(chǎn)收入時(shí)限的理解
下面，將上述確認(rèn)收入的時(shí)限做逐一剖析：
（1）簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷(xiāo)售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買(mǎi)主的最后意向來(lái)決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項(xiàng)資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購(gòu)銷(xiāo)雙方的意向。因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。只有等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）簽訂正式銷(xiāo)售合同是否可以作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)，本文認(rèn)為簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷(xiāo)的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入。
（3）以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)確認(rèn)收入，會(huì)出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較健全，在房屋開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收及房管部門(mén)對(duì)建筑實(shí)測(cè)后方可領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同。因此在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買(mǎi)主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議，并交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準(zhǔn)則―商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶(hù)并非確認(rèn)收入的必要條件。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)間并非開(kāi)發(fā)商或買(mǎi)主所能控制。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則等則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
1、法律標(biāo)準(zhǔn) 。
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)在很大程度上依賴(lài)法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過(guò)改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。
2、專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 。
專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》第5條規(guī)定了銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)的四個(gè)條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。2001年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第85條對(duì)銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)作出了與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》類(lèi)似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入的確認(rèn)帶來(lái)了困難。其焦點(diǎn)在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的特點(diǎn)把握?qǐng)?bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。
綜上所述，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格；
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已與客戶(hù)簽訂了正式的商品房銷(xiāo)售合同；
3、房地產(chǎn)商品已經(jīng)過(guò)客戶(hù)驗(yàn)收并與客戶(hù)辦妥了交付入住手續(xù)；
甲方：
地址：
乙方：房地產(chǎn)中介有限公司
地址：
甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方（獨(dú)家）銷(xiāo)售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的
事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為在（地區(qū)）的獨(dú)家銷(xiāo)售，銷(xiāo)售甲方指定的，由甲方在
興建的
項(xiàng)目，該項(xiàng)目為（別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅），銷(xiāo)售面積共計(jì)
平方米。
第二條 合作期限
1．本合同期限為
個(gè)月，自
年
月
日至
年
月
日。在本合同到期前的
天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見(jiàn)，本合同期自動(dòng)延長(zhǎng) 個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2．在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合
同。
3．在本合同有效期內(nèi)，甲方不得在
地區(qū)指定其他商。
第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用（包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書(shū)、制作沙盤(pán)等）由甲主負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。
具體銷(xiāo)售工作人員的開(kāi)支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。
第四條 銷(xiāo)售價(jià)格
銷(xiāo)售基價(jià)（本項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià)）由甲乙雙方確定為
元／平方米，乙方可視市場(chǎng)銷(xiāo)售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷(xiāo)售價(jià)目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付
1．乙方的傭金為所售的
項(xiàng)目?jī)r(jià)目表成交額的
％，乙方實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格超出銷(xiāo)售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2．甲方同意按下列方式支付傭金。
甲方在正式銷(xiāo)售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷(xiāo)售合同中指定房地產(chǎn)的代銷(xiāo)責(zé)任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來(lái)的傭金后應(yīng)開(kāi)具收據(jù)。
乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。
3．乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶(hù)；屬分期付款的，每?jī)蓚€(gè)月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4．因客戶(hù)對(duì)臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同違約而沒(méi)收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責(zé)任
1．甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：
（1）甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶(hù)；
（2）新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)
項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照（包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工證）和銷(xiāo)售
項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售證書(shū)、外銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售許可證；
舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。
（3）關(guān)于代售的項(xiàng)目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等；
（4）乙方銷(xiāo)售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷(xiāo)售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方；
（5）甲方正式委托乙方為
項(xiàng)目銷(xiāo)售（的獨(dú)家）的委托書(shū)；
以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的
的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。
2．甲方應(yīng)積極配合乙方的銷(xiāo)售，負(fù)責(zé)提供看房車(chē)，并保證乙方客戶(hù)所訂的房號(hào)不發(fā)生誤打。
3．甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。
第七條 乙方的責(zé)任
1．在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：
（1）制定推廣計(jì)劃書(shū)（包括市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售計(jì)劃、廣告宣傳等等）；
（2）根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷(xiāo)售計(jì)劃，安排時(shí)間表；
（3）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃；
（4）派送宣傳資料、售樓書(shū)；
（5）在甲方的協(xié)助下，安排客戶(hù)實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目環(huán)境及情況；
（6）利用各種形式開(kāi)展多渠道銷(xiāo)售活動(dòng)；
（7）在甲方與客戶(hù)正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約，并收取定金；
（8）乙方不得超越甲方授權(quán)向購(gòu)房方作出任何承諾。
2．乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的
項(xiàng)目的特性和狀況向客戶(hù)作如實(shí)介紹，盡力促銷(xiāo)，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。
3．乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷(xiāo)售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶(hù)任何形式的折扣。在客戶(hù)同意購(gòu)買(mǎi)時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶(hù)收款。若遇特殊情況（如客戶(hù)一次性購(gòu)買(mǎi)多個(gè)單位），乙方應(yīng)告之甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。
4．乙方收取客戶(hù)所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。
第八條 合同的終止和變更
1．在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。
2．經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 違約責(zé)任，雙方違反合同約定的，支付
的違約金。
第十條 其他事項(xiàng)
1．本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
2．在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
甲方：
（蓋章）
代表人：
（簽字）
乙方：
房地產(chǎn)中介有限公司（蓋章）
一、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問(wèn)題
（一）收入方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問(wèn)題
1．會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。二者的差異主要表現(xiàn)在：其一，預(yù)售銷(xiāo)售，企業(yè)取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，便可上市預(yù)售，取得的價(jià)款屬于暫收款、預(yù)收款性質(zhì)，不確認(rèn)收入。待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)收入，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。而稅法上將預(yù)收款列為“預(yù)售收入”，按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)交所得稅。其二，按揭銷(xiāo)售，銀行將按揭款轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)時(shí)會(huì)計(jì)再確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而稅法規(guī)定首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2．附屬設(shè)施的會(huì)計(jì)核算。銷(xiāo)售閣樓、停車(chē)位、地下室等附屬設(shè)施沒(méi)有計(jì)入收入；收取的客戶(hù)放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府獎(jiǎng)勵(lì)、先租后售的租金等沒(méi)有入賬；收取采光費(fèi)、宣傳費(fèi)、上房費(fèi)等費(fèi)用沒(méi)有計(jì)收入。
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的核算。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)外投資以及分配給股東或投資者等，沒(méi)有申報(bào)納稅；舊城改造，補(bǔ)償給搬遷戶(hù)的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入或產(chǎn)品完工后，預(yù)售款沒(méi)有及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。
（二）成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問(wèn)題
1．將違規(guī)發(fā)票入賬。如：取得舊版作廢發(fā)票；涂改、自行填開(kāi)發(fā)票等。
2．沒(méi)有按“工程結(jié)算單據(jù)”列支開(kāi)發(fā)成本，而以合同金額、預(yù)計(jì)金額列支，或以白條入賬。
3．混淆成本核算對(duì)象，提前列支成本。如將下期成本提前列支；有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施未單獨(dú)核算成本，直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。
4．成本劃分不清晰，配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。沒(méi)有按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入營(yíng)業(yè)成本；由各期分擔(dān)的土地成本（含土地附屬成本）提前一次性列支；獨(dú)立核算的配套設(shè)施，沒(méi)有分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)、土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用。
5．?dāng)U大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少計(jì)稅所得額。預(yù)售收入作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，列管理費(fèi)用；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計(jì)入當(dāng)期損益。
6．沒(méi)有按開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類(lèi)明細(xì)核算科目。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
(一)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票規(guī)范管理，建立健全其領(lǐng)、用、存制度，以備稅務(wù)部門(mén)檢查。
(二)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)收款預(yù)繳制度，保證稅款及時(shí)繳納
嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)通知規(guī)定，對(duì)當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。
(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
1．明確房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的核算范圍。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，包括事先與購(gòu)買(mǎi)方簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同并按合同要求開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也包括在銷(xiāo)售之前未與購(gòu)買(mǎi)方簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶(hù)交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“銷(xiāo)售收入”核算范圍內(nèi)，但出售自用的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算的行為除外。
2．正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)四個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不論是否收取了款項(xiàng)，均不符合收入確認(rèn)條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，所收的預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶(hù)簽訂了正式的商品房銷(xiāo)售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶(hù)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買(mǎi)賣(mài)雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計(jì)量時(shí)，才能確認(rèn)銷(xiāo)售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購(gòu)房者后，再?gòu)念A(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷(xiāo)方式下達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì)，如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。
(四)完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所得的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)暫記入“預(yù)收賬款”科目；等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。若房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、印花稅等)”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目；收入確認(rèn)時(shí)，再將該部分收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)出，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅”科目，將更能有利于實(shí)現(xiàn)收入和稅費(fèi)的配比，也有利于公允、恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)情況以及對(duì)報(bào)表項(xiàng)目作進(jìn)一步的財(cái)務(wù)分析。
(五)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量
1．應(yīng)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
2．應(yīng)增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。
【單位產(chǎn)權(quán)房】單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。
【廉租房】廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。
【私房】私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。
【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手“，第二次交易則為“二手“。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。
【期房】期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花“，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【現(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
【外銷(xiāo)房】外銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。
【內(nèi)銷(xiāo)房】?jī)?nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。
【準(zhǔn)現(xiàn)房】準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
【共同共有房產(chǎn)】共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。
【共有房產(chǎn)】共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
【尾房】尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。
【爛尾房】爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾“的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。
【城市居住區(qū)】城市居住區(qū)一般稱(chēng)居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿(mǎn)足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
【居住小區(qū)】居住小區(qū)一般稱(chēng)小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地
【居住組團(tuán)】居住組團(tuán)一般稱(chēng)組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。
【公共活動(dòng)中心】公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。
【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。
【均價(jià)】均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售“，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。
【基價(jià)】基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。
【起價(jià)】起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。
【預(yù)售價(jià)】預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。
一、進(jìn)一步理解和把握**城區(qū)房地產(chǎn)一體化管理的概念及范圍
房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有等環(huán)節(jié)提供的建筑安裝、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)務(wù)。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)包括：新建房屋銷(xiāo)售、二手房交易。房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過(guò)各部門(mén)間涉稅信息的傳遞與共享，開(kāi)展信息比對(duì)，加強(qiáng)行業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化的一種管理手段。
**城區(qū)系指**市中心城區(qū)建成區(qū)范圍，包括東寶區(qū)、掇刀區(qū)和**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)區(qū)域。
任何單位或個(gè)人在**城區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)持用地許可證、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關(guān)資料向稅務(wù)、土地、房管、建委、規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。
二、建立**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理信息建設(shè)系統(tǒng)平臺(tái)
以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)平臺(tái)為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理?xiàng)l件，整合國(guó)土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等部門(mén)基礎(chǔ)信息與管理流程，改造升級(jí)形成新的軟件控管平臺(tái)。各部門(mén)以軟件控管平臺(tái)為把手，始終堅(jiān)持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴(yán)格履行各崗位工作職責(zé)，增強(qiáng)信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節(jié)點(diǎn)終端環(huán)節(jié)的應(yīng)用管理工作，實(shí)現(xiàn)軟件操作環(huán)環(huán)相扣、實(shí)際管理步步相連。
國(guó)土、房產(chǎn)、規(guī)劃等權(quán)屬許可證照管理部門(mén)負(fù)責(zé)提供建設(shè)系統(tǒng)的各自開(kāi)放接口和控制模塊所需的讀取寫(xiě)入權(quán)限，并按平臺(tái)內(nèi)容需求及時(shí)錄入相關(guān)涉稅信息。
房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)寫(xiě)入接口和建設(shè)平臺(tái)所需數(shù)據(jù)的明細(xì)列表，并按平臺(tái)內(nèi)容需求及時(shí)補(bǔ)充相應(yīng)信息。同時(shí)，負(fù)責(zé)制定信息平臺(tái)管理制度，做好軟件的養(yǎng)護(hù)、管理工作，及時(shí)聯(lián)系解決平臺(tái)運(yùn)行中遇到的各類(lèi)技術(shù)問(wèn)題。
稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)提供核心征管軟件數(shù)據(jù)導(dǎo)入與讀取接口和信息需求明細(xì)列表，并將相應(yīng)稅款征收數(shù)據(jù)反饋至信息平臺(tái)。地稅、國(guó)稅部分共享信息平臺(tái)，國(guó)稅部門(mén)為終端用戶(hù)。
房地產(chǎn)稅收一體化管理各部門(mén)要明確信息交換、協(xié)調(diào)配合專(zhuān)人，以及相關(guān)人員工作職責(zé)，建立信息共享機(jī)制，定期召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，研究解決存在的問(wèn)題和不足，建立完備的共享數(shù)據(jù)庫(kù)信息平臺(tái)，完善房地產(chǎn)稅收及“一體化”管理機(jī)制。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落到實(shí)處
為加強(qiáng)**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理，市政府成立由常務(wù)副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市地稅局、國(guó)稅局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、國(guó)土局、房管局、規(guī)劃局及東寶區(qū)、掇刀區(qū)政府分管負(fù)責(zé)人為成員的城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)**城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，具體負(fù)責(zé)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有諸環(huán)節(jié)稅收管理。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機(jī)制，共同抓好房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收控管。
國(guó)土部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)土地登記管理，及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)的地價(jià)資料。包括權(quán)利人名稱(chēng)、土地權(quán)屬狀況、價(jià)格、等級(jí)、用途、面積等。對(duì)于通過(guò)征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房屋權(quán)屬登記管理，做好市場(chǎng)平均交易價(jià)格公布工作，及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)傳遞房屋轉(zhuǎn)移登記、商品房屋預(yù)售、商品房屋銷(xiāo)售許可證信息。包括房屋權(quán)屬雙方的名稱(chēng)、房屋位置、價(jià)格用途、面積等。
發(fā)展改革委應(yīng)作好房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批工作，并及時(shí)將立項(xiàng)信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
規(guī)劃部門(mén)應(yīng)及時(shí)將規(guī)劃許可證、容積率等規(guī)劃信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
建設(shè)部門(mén)應(yīng)做好建筑施工許可審批工作，及時(shí)將建筑工程項(xiàng)目審批和施工許可備案信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
