時(shí)間：2022-02-04 13:00:46
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買(mǎi)賣(mài)房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
委托賣(mài)房會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？近日，本刊編輯部就接到一些讀者來(lái)電，咨詢此類問(wèn)題。
讀者吳先生是一個(gè)新上海人。十幾前大學(xué)畢業(yè)之后分配到蘭州一家國(guó)企工作，期間曾分得住房一套，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。此后他來(lái)到上海發(fā)展，近期準(zhǔn)備買(mǎi)房，因此他想把蘭州的老房子賣(mài)掉來(lái)籌集首付款。中介很快就幫他找到了買(mǎi)家，并收取了兩萬(wàn)元的定金。因?yàn)閰窍壬谏虾９ぷ鳎u(mài)房手續(xù)太多，無(wú)法一一親自到場(chǎng)辦理，于是中介公司建議他辦理全權(quán)委托公證，交由中介來(lái)處理剩下來(lái)的賣(mài)房手續(xù)，諸如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、過(guò)戶手續(xù)等等，而且還不收額外的費(fèi)用。該辦法雖然能夠讓吳先生省去賣(mài)房奔波之苦，但他隱隱約約感到有些不安，比如中介會(huì)不會(huì)以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣(mài)給他人？會(huì)不會(huì)及時(shí)把房款打進(jìn)自己的賬戶？……“全權(quán)委托賣(mài)房雖然省力，不過(guò)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程全然不受自己控制，這讓我感到不踏實(shí)。”吳先生這樣說(shuō)。
吳先生的遭遇相信并非個(gè)別案例。隨著人口流動(dòng)程度的加劇，很多人在新的工作地點(diǎn)重新置業(yè)之后，極有可能要出售掉之前的住房；還有一種情況就是之前曾出現(xiàn)大量異地購(gòu)房的情形，未來(lái)也必須售出，這都有可能需要委托賣(mài)房。
但毋庸置疑的是，委托賣(mài)房的方式的確存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。近日廣州市檢察院向社會(huì)通報(bào)，已有人專門(mén)利用全權(quán)委托這種方式從事詐騙活動(dòng)，而且涉案金額巨大。據(jù)了解，被告人鐘某靜和施某曾在某房產(chǎn)中介公司工作，他們指使他人冒充買(mǎi)家與賣(mài)主簽房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并取得賣(mài)家信任，以到銀行辦理解除抵押手續(xù)為由騙得賣(mài)家全權(quán)委托辦理賣(mài)項(xiàng)，代收房款和銀行按揭，進(jìn)而挪用賣(mài)家房款供個(gè)人使用。2010年3月至11月，鐘某靜和施某存以同樣或類似的方式先后多次實(shí)施合同詐騙行為，其中鐘某靜詐騙數(shù)額約795萬(wàn)元，施某存詐騙數(shù)額約496萬(wàn)元。
揭秘：存在哪些漏洞
廣州巨額詐騙事件的出現(xiàn)，為委托賣(mài)房敲響了警鐘。這意味著，這種賣(mài)房方式其實(shí)存在著諸多漏洞，稍一不慎，則有可能被居心不良之人所利用。那么，委托賣(mài)房存在哪些漏洞？
法律專家解釋說(shuō)，委托賣(mài)房就是辦理收入委托公證，在本質(zhì)上就是讓被授權(quán)方具備民法上被人的身份。通過(guò)法律程序予以公證之后，具備了公信力，在法律效力等同于賣(mài)家，可辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所涉及到的諸多手續(xù)。但不可否認(rèn)的是，如果賣(mài)方在出售房產(chǎn)時(shí)對(duì)委托賣(mài)房的公證授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，很容易陷入不法分子事先設(shè)置的陷阱中。
根據(jù)之前出現(xiàn)的諸多違法案例，歸納發(fā)現(xiàn)，委托賣(mài)房漏洞主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先是對(duì)房屋成交狀況不了解，容易被人“吃差價(jià)”。記者曾接觸到過(guò)這樣的案例，2004年前后的上海樓市價(jià)格漲勢(shì)很猛，房?jī)r(jià)通常每周都會(huì)調(diào)一次。因此有部分不法中介在取得賣(mài)家信任之后，取得全權(quán)委托權(quán)，然后以更高的價(jià)格出售房產(chǎn)，賺取差價(jià)。極端的情況是出現(xiàn)“一房多賣(mài)”情形，黑中介收取買(mǎi)方首付款之后一走了之，也會(huì)讓賣(mài)家平白無(wú)故惹上麻煩。
其次是資金安全無(wú)法得到保障。全權(quán)委托買(mǎi)房，雖然也有不少賣(mài)家主動(dòng)提供賬號(hào)，要求中介收到房款之后，第一時(shí)間打到自己的賬戶上。但是，個(gè)別不法中介卻陽(yáng)奉陰違，私自扣留錢(qián)款并挪作他用。更有甚者，還會(huì)出現(xiàn)黑中介卷款潛逃的情形，類似的刑事案件在深圳已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)多次。
再就是授權(quán)時(shí)間和付款時(shí)間如果存在一定期間，給違法中介和炒房客提供了炒房的機(jī)會(huì)。因?yàn)槭跈?quán)后買(mǎi)方完全有機(jī)會(huì)將房子再次倒賣(mài)并從中牟利。并且在這個(gè)過(guò)程中，有可能替賣(mài)家做出虛假承諾，以逃避相關(guān)稅收，損害賣(mài)家的權(quán)益。
最后是不當(dāng)委托。比如個(gè)別出于輕信他人，或者圖省事，連簽訂買(mǎi)賣(mài)合同都讓房產(chǎn)中介代為辦理，但賣(mài)家辦理委托之后，中介可能會(huì)伙同買(mǎi)家對(duì)合同條款任意改動(dòng)，一旦買(mǎi)賣(mài)不成產(chǎn)生訴訟，將對(duì)賣(mài)方極為不利。
支招：如何避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)
那么，在賣(mài)房過(guò)程中怎樣才能做到不必親力親為，而又能避開(kāi)委托所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)呢？
據(jù)了解，賣(mài)家給中介人員出具的授權(quán)委托書(shū)需要經(jīng)過(guò)公證程序。授權(quán)委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰(shuí)，委托范圍多廣、權(quán)限多大，是當(dāng)事人自己的事，只要委托內(nèi)容不違法，公證機(jī)構(gòu)不便也不會(huì)干預(yù)。對(duì)此，北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所上海分所許海波律師提醒說(shuō)，要控制風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要把控好幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，便可做到合理委托，輕松賣(mài)房。
首先要對(duì)中介公司的信用狀況進(jìn)行了解。不少上當(dāng)受騙的賣(mài)家就是在這方面吃了大虧，他們對(duì)中介言聽(tīng)計(jì)從，從不了解中介的市場(chǎng)口碑，以及是否存在違法前科。對(duì)此律師建議，賣(mài)家在決定授權(quán)委托之前，一定要多方面打聽(tīng)，以便確定是否值得信任。
其次，對(duì)于委托權(quán)限一定明確。許海波表示，在進(jìn)行授權(quán)委托公證時(shí)，賣(mài)方要掌握委托范圍、權(quán)限的度，做到合理委托。比如有些賣(mài)家連買(mǎi)賣(mài)合同的簽署、收取房款等，都讓中介公司代勞，這顯然是不合適的。他說(shuō)：“我建議賣(mài)家一定要列明授權(quán)權(quán)限，比如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、收取房款等關(guān)鍵步驟，還是親自到場(chǎng)為好，至于代辦過(guò)戶手續(xù)、水電煤過(guò)戶等，都可以讓中介來(lái)代為辦理。”
城市居民不允許購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋
現(xiàn)在，不少城市居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋。但是，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，不僅是在買(mǎi)賣(mài)房屋，實(shí)際上也是在買(mǎi)賣(mài)宅基地，而宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，是不允許轉(zhuǎn)讓的。我國(guó)采用房地一體制度，“地隨房走、房隨地走”，宅基地不允許買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)村私有房屋也不允許買(mǎi)賣(mài)，即使有買(mǎi)賣(mài)行為的存在，但由于有關(guān)主管部門(mén)不予發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證，買(mǎi)房人事實(shí)上也是無(wú)法取得房屋所有權(quán)的。
對(duì)于城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛引起的訴訟，我國(guó)法院現(xiàn)行的做法，通常是確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令雙方當(dāng)事人各自返還房屋和購(gòu)房款。當(dāng)然，如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前后如有升值，或者買(mǎi)房人對(duì)房屋進(jìn)行了翻建擴(kuò)建，買(mǎi)房人是可以要求賣(mài)房人予以相應(yīng)的補(bǔ)償。
例如，城市居民崔某于1985年在北京四季青鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)了幾間農(nóng)民房，二十年后地價(jià)升值，原房主孟某訴請(qǐng)法院判決崔某退回所購(gòu)買(mǎi)的房屋。法院根據(jù)農(nóng)村宅基地嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定依法確認(rèn)合同無(wú)效，判令崔某將房屋交還孟某。同時(shí)，綜合考慮房屋的現(xiàn)值及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)值，判令孟某在退還崔某購(gòu)房款的同時(shí)，給予崔某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償數(shù)十萬(wàn)元。
同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間允許有條件的買(mǎi)賣(mài)私有房屋
農(nóng)村私有房屋禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)，但允許同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間有條件買(mǎi)賣(mài)。這些條件主要有以下幾點(diǎn)：第一、買(mǎi)房人和賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員；第二、買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)得到集體經(jīng)濟(jì)組織的同意；第三、買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)符合宅基地使用條件，取得宅基地審批手續(xù)。例如，1994年6月5日經(jīng)北京市通州區(qū)某村民委員會(huì)同意，該村村民王某與楊某簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，王某將其房屋及院落賣(mài)給了楊某，后來(lái)，王某請(qǐng)求法院確認(rèn)協(xié)議無(wú)效并返還房屋，但法院認(rèn)為協(xié)議是雙方真實(shí)的意思表示，協(xié)議的內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定協(xié)議有效，判決駁回訴訟請(qǐng)求。
如果買(mǎi)房人是農(nóng)村居民，但與賣(mài)房人不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為仍然會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。例如，2006年6月，北京市順義區(qū)某村村民李某與另一村村民閆某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。后因房屋不能過(guò)戶，李某提訟。法院認(rèn)為，李某與閆某進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)，雖然自愿達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但雙方購(gòu)房行為違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
但是，即使是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，賣(mài)房人也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，賣(mài)房之后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。
綜上所述，我國(guó)現(xiàn)行法律和政策，原則上禁止農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，僅允許同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間有條件的買(mǎi)賣(mài)。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)三思而后行。
本欄目為北京市岳成律師事務(wù)所律師專欄，歡迎廣大讀者朋友咨詢法律事宜。
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1、 明確約定賣(mài)方未遷出戶口的違約責(zé)任
問(wèn)：去年，我為了解決孩子上學(xué)問(wèn)題，不惜以高價(jià)買(mǎi)了王某一套學(xué)區(qū)房，履行了付款和房屋過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)我去辦理該區(qū)戶口時(shí)，才知道王某未將其戶口遷出，多次催促王某遷出戶籍遭到拒絕，致使孩子錯(cuò)過(guò)入學(xué)報(bào)名時(shí)間怎么辦？
答：這一起典型的因遷移戶口所引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，特別是對(duì)于欲通過(guò)買(mǎi)房落戶后解決子女入學(xué)問(wèn)題的購(gòu)房者，此風(fēng)險(xiǎn)尤其需注意。由于戶籍管理屬于公安部門(mén)進(jìn)行的行政管理，即使購(gòu)房人，法院也不會(huì)對(duì)此直接做出要求賣(mài)房人限期辦理戶口遷移手續(xù)的判決。因此在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就應(yīng)明確約定遲延遷移戶口的違約責(zé)任，比如合同約定對(duì)賣(mài)房人限定一定時(shí)間遷走戶口，如逾期辦理的需承擔(dān)每日一定數(shù)額的違約金，這樣買(mǎi)房人可以對(duì)賣(mài)房人遷出戶口進(jìn)行一定的約束，如其違約，買(mǎi)房人還可以請(qǐng)求賠償違約金；另，買(mǎi)房人也可以在協(xié)商一致的情況下，在買(mǎi)房前要求賣(mài)房人遷出戶口。
2、仔細(xì)查證賣(mài)方是否繳清各項(xiàng)費(fèi)用
問(wèn)：我去年6月份通過(guò)中介買(mǎi)的房子，發(fā)現(xiàn)原房主未繳清前兩年的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)物業(yè)公司向我索要原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)，如不繳清前兩年物業(yè)費(fèi)就不給供暖，但事實(shí)上原房主已將供暖費(fèi)繳清，請(qǐng)問(wèn)我該如何保護(hù)自己？
答：首先，物業(yè)費(fèi)以“誰(shuí)受益誰(shuí)繳納”為原則，所以原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由你補(bǔ)繳，你可以拿出《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以證明之前你不是實(shí)際使用人。其次，物業(yè)費(fèi)與取暖費(fèi)沒(méi)有關(guān)系，物業(yè)公司以此停暖是違法的，可以與物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商不成可依法提訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)所造成的損失。當(dāng)然，如果你代原業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費(fèi)，則你有權(quán)要求原業(yè)主向你返還，對(duì)方拒不返還你可依法。在此建議，買(mǎi)房前要仔細(xì)調(diào)查各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清，同時(shí)把相關(guān)法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣(mài)房人。另外最好通過(guò)正規(guī)的房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)，因中介公司會(huì)提供有無(wú)抵押、權(quán)利限制調(diào)查、辦理房屋入住相關(guān)手續(xù)等服務(wù)，幫買(mǎi)房者把關(guān)。
3、買(mǎi)方遲延履行合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
問(wèn)：我的房子是今年1月份通過(guò)中介出售給買(mǎi)方的，當(dāng)時(shí)只交了定金，但是買(mǎi)方是外地人，他手續(xù)不齊全，到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了合同約定的辦理時(shí)間他還沒(méi)辦好，他這樣算不算違約，如果賠償，他應(yīng)該賠償我多少？
答：你們通過(guò)中介公司進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的合同，在該合同中也約定了各方應(yīng)當(dāng)辦理的事項(xiàng)和違約責(zé)任，如果買(mǎi)方?jīng)]有按照合同約定履行合同義務(wù)，比如按時(shí)足額交款、提供某些證件手續(xù)等，那就屬于違約。關(guān)于具體的違約賠償數(shù)額有約定的從約定，沒(méi)有約定的從法定。當(dāng)然，針對(duì)你遇到的情況，建議先通過(guò)中介公司進(jìn)行協(xié)調(diào)，查清買(mǎi)方遲延履行合同的原因，同時(shí)也向買(mǎi)方告知其可能承擔(dān)的違約責(zé)任，以此督促買(mǎi)方盡快辦理；如果協(xié)調(diào)不成的，你可以向法院解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求買(mǎi)方承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
4、買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記
問(wèn)：我在5年前經(jīng)人介紹與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)后遂入住，后多次向王某提出辦理房產(chǎn)證的要求，無(wú)奈王某一直以各種理由推遲搪塞。5年后，我突然接到法院傳票，原來(lái)隨著近幾年房?jī)r(jià)上漲，王某又與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了房產(chǎn)證，還把我告上了法庭，我怎么辦？
答：本案是一起典型的“一房二賣(mài)”糾紛。司法實(shí)踐中，對(duì)于“一房二賣(mài)”甚至“一房多賣(mài)”的情形，通常的做法是以物權(quán)公示為準(zhǔn)，也就是辦理了過(guò)戶登記的人享有物權(quán)；如果幾個(gè)合同都沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，則按買(mǎi)賣(mài)的先后順序以及實(shí)際履行情況做出判斷，其他不能履行的合同則只能在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上以違約處理。所以，雖然劉某在購(gòu)房時(shí)間上比你晚，但只要他是善意購(gòu)買(mǎi)而非與王某惡意串通的，房子的所有權(quán)就屬于劉某。對(duì)此，你只能請(qǐng)求王某承擔(dān)違約責(zé)任，要求其退款并賠償經(jīng)濟(jì)損失。所以，我們購(gòu)買(mǎi)后房屋后一定要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
5、交易未完成仍需支付居間費(fèi)用
問(wèn)：我是通過(guò)中介賣(mài)房子，中介提供買(mǎi)方后，三方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方支付了定金，后來(lái)買(mǎi)方因?yàn)橘Y金問(wèn)題，又決定不買(mǎi)房子了，既然不是我的問(wèn)題造成交易失敗的，那么，是不是就應(yīng)該由買(mǎi)方支付中介費(fèi)呢？
答：你們的交易中因買(mǎi)方違約，那么其支付的定金應(yīng)歸你所有。中介公司提供的服務(wù)屬于居間性質(zhì)，依據(jù)法律規(guī)定，居間成功的需依合同支付居間報(bào)酬，若居間不成功，則不再支付報(bào)酬但應(yīng)支付必要的居間費(fèi)用。所以，盡管你們的交易不成功，但仍需向中介公司支付居間費(fèi)用。關(guān)于居間費(fèi)用的承擔(dān)首先看合同約定，如果約定由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，那么你應(yīng)當(dāng)支付中介為你提供賣(mài)房中介服務(wù)而支出的合理費(fèi)用；如果合同約定中介費(fèi)用全部由買(mǎi)方承擔(dān)，那么你無(wú)需支付居間費(fèi)用。所以在居間服務(wù)協(xié)議中要明確約定何種情況屬于居間成功支付居間報(bào)酬，何種情形需支付居間費(fèi)用以及居間費(fèi)用的數(shù)額如何計(jì)算，以免在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)各方各執(zhí)己見(jiàn)造成糾紛。
一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài)；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒(méi)有取得房主證，無(wú)權(quán)賣(mài)房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣(mài)的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買(mǎi)所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū)，買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)，買(mǎi)方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名，以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過(guò)相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題，買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài)，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》
56條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài)，有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣(mài)方反悔，至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào)，買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣(mài)給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門(mén)規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶，房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
No.1違法亂建
張先生在北京有一套老房子，他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西。去年，他通過(guò)中介出售這套房子，經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況，無(wú)法完成過(guò)戶。
分析：
房產(chǎn)知識(shí)專家指出：“有一些老房子，被賣(mài)房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，房子將無(wú)法過(guò)戶。只有賣(mài)房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀，才能過(guò)戶。”
“在實(shí)際交易中，購(gòu)房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣(mài)房人隱瞞違建導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。”專家說(shuō)。
No.2房產(chǎn)有抵押
多年前，李女士在北京朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)房，貸款150萬(wàn)元。去年，李女士通過(guò)中介賣(mài)房，經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清，所以無(wú)法完成過(guò)戶。
分析：
專家表示：“房屋有銀行貸款，房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣(mài)房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過(guò)戶。”
“在實(shí)際交易中，有些賣(mài)房人需要借用買(mǎi)房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個(gè)時(shí)候，買(mǎi)房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦買(mǎi)房人將首付款私下給了賣(mài)房人，賣(mài)房人沒(méi)有把錢(qián)用于解抵押，將會(huì)給買(mǎi)房人造成資金損失。買(mǎi)房人可以通過(guò)資金監(jiān)管保證自己的資金安全。”專家說(shuō)。
No.3政策變動(dòng)失去購(gòu)房的資格
外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京購(gòu)房資格。2015年，王小姐決定在北京買(mǎi)房，結(jié)束租房生活。她看中通州區(qū)一套住宅，向賣(mài)房人支付定金30萬(wàn)元。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時(shí)，通州區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策。王小姐失去了購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)住宅的資格，無(wú)法繼續(xù)完成過(guò)戶。
分析：
專家認(rèn)為，如果買(mǎi)房人與賣(mài)房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網(wǎng)簽程序，因?yàn)闃鞘姓咦兓脑颍瑢?dǎo)致買(mǎi)房人失去購(gòu)房資格，買(mǎi)房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則，要求無(wú)責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
No.4共有產(chǎn)權(quán)人不知情
孫女士與陳先生結(jié)婚后，共同在上海買(mǎi)房。2016年，陳先生瞞著孫女士通過(guò)中介賣(mài)房。蘇先生購(gòu)買(mǎi)這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣(mài)房，使得交易無(wú)法完成過(guò)戶。
分析：
專家說(shuō)：“房屋有多個(gè)共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買(mǎi)房人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未得到其他共有人同意的情況下是無(wú)效的。過(guò)戶時(shí)沒(méi)有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，是無(wú)法完成過(guò)戶的。”
No.5房子被查封
謝女士與賣(mài)房人簽訂購(gòu)房合同，支付首付款250萬(wàn)元。但她與賣(mài)房人卻無(wú)法辦理過(guò)戶。原來(lái)賣(mài)房人欠債未還，法院將房子查封。
分析：
“如果賣(mài)房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導(dǎo)致房屋被法院查封，房屋是無(wú)法過(guò)戶的。”湯正魏說(shuō)。
“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。簡(jiǎn)單地說(shuō)，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。一段時(shí)間以來(lái)，“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老模式引發(fā)社會(huì)熱議。
但實(shí)際上，以房養(yǎng)老是個(gè)寬泛的概念，而賣(mài)房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、以房子作價(jià)作為余生的經(jīng)濟(jì)支撐等，都是不同形式的以房養(yǎng)老。為此，筆者從解析法院審理的幾起案例入手，借此提醒讀者，目前的以房養(yǎng)老不僅面臨著諸多政策問(wèn)題，其中的法律風(fēng)險(xiǎn)也亟待引起關(guān)注。
■老人欲賣(mài)房養(yǎng)老，孰料子女強(qiáng)烈反對(duì)
老人決定以房養(yǎng)老，首先要過(guò)的就是子女關(guān)。在某法院日前審理的一起案件當(dāng)中，老人以房養(yǎng)老的計(jì)劃遭到了同住親屬的強(qiáng)烈反對(duì)，一拖就是7年，最后只得依靠法律才解決問(wèn)題，這給老年人的身心帶來(lái)了極大傷害。
陳老先生夫婦都已年過(guò)八旬，由于家庭原因，他們與外孫女長(zhǎng)期生活在一起。然而，本來(lái)和睦的生活卻因?yàn)槔蟽煽诘囊粋€(gè)決定陷入了危機(jī)。原來(lái)，因?yàn)槟昙o(jì)大了，夫婦倆身體一直不好，常年需要吃藥看病，花費(fèi)不菲，僅靠?jī)扇说酿B(yǎng)老金多少有些吃緊。夫妻倆打算賣(mài)掉現(xiàn)在居住的房屋，用這筆收入補(bǔ)貼日常生活和醫(yī)療費(fèi)用，也算是以房養(yǎng)老。
不料老人的計(jì)劃遭到了子女的反對(duì)，同住的外孫女反應(yīng)更是強(qiáng)烈。雙方關(guān)系因此越鬧越僵，2005年起，外孫女搬到父母家中居住。但是她卻將電腦、書(shū)籍以及衣物留在了原來(lái)的房間中，這一放就是7年。老人對(duì)此很是窩火。2013年8月，忍無(wú)可忍的陳老先生將外孫女告到法院，要求她將物品搬出。
由于事實(shí)比較清楚，法律關(guān)系也比較簡(jiǎn)單，外孫女自知在法律上無(wú)法占到便宜，當(dāng)庭答應(yīng)搬走自己的電腦，并表示放棄其他物品的所有權(quán)，隨便二老處理。法院認(rèn)為，原告要求將被告?zhèn)€人物品遷出理由正當(dāng)，遂依照《民法通則》和《老年人權(quán)益保障法》相關(guān)條款，支持了老人的合理主張，并責(zé)令其外孫女5日內(nèi)遷出爭(zhēng)議房屋。
約定賣(mài)房不搬家，買(mǎi)家爽約老人差點(diǎn)流離失所
吳老先生今年84歲，無(wú)子無(wú)女，一個(gè)人居住。由于年事已高，日常生活不能自理，吳老先生請(qǐng)了一個(gè)鐘點(diǎn)工照顧他的生活。
4年前，老人決定將自己居住的房子出售再租賃一套房屋居住，用所得的房款支付房租，以此改善生活，安度晚年。經(jīng)過(guò)協(xié)商，老人最終決定將房子賣(mài)給馬先生。隨后，吳老先生和馬先生簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。為盡快變現(xiàn)房款，雙方約定的房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格。雙方還約定，吳老先生將騰出該房屋并通知馬先生驗(yàn)收交接。馬先生應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況查驗(yàn)。合同還對(duì)付款方式以及付款時(shí)間做了詳細(xì)的規(guī)定。
此外，雙方還達(dá)成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過(guò)每月支付租金給馬先生，允許“出售方賣(mài)房而不遷出、購(gòu)買(mǎi)方買(mǎi)房而不入住。”雙方還就此在違約條款中作了約定——“按每月從房款中扣除”。在合同中，雙方在附隨條件中加以說(shuō)明。
在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人變更為馬先生。之后，吳老先生按照合同規(guī)定收到馬先生支付的每期房款。
然而，吳老先生做夢(mèng)也沒(méi)想到的是，2013年2月，他收到法院的一張傳票。原來(lái)，馬先生將他告至法院，要求按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定向馬先生交付房屋，并支付逾期違約金。吳老先生收到訴狀非常氣憤，他認(rèn)為馬先生出爾反爾，堅(jiān)決不肯搬離該房屋。
法院審理認(rèn)為，該買(mǎi)賣(mài)合同既針對(duì)常規(guī)的買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)做出約定，又通過(guò)買(mǎi)賣(mài)中違約條款的約定解決了被告的居住問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的吳老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己生活的現(xiàn)實(shí)狀況。據(jù)此，法院判決對(duì)馬先生要求吳老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
老年公寓低價(jià)轉(zhuǎn)讓老人房產(chǎn)，顯失公平被撤銷
年近九旬的李奶奶經(jīng)人介紹，獲知一家老年公寓設(shè)施不錯(cuò)，便萌生了入住養(yǎng)老之意。她在朋友的幫助下辦妥了入住的一系列手續(xù)。
入住之前，老年公寓還與李奶奶簽訂了一份《老年公寓實(shí)施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定李奶奶自愿履行老年公寓以房養(yǎng)老試行辦法的義務(wù)，將其現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓。房屋作價(jià)形成的價(jià)值金額，由老年公寓為李奶奶養(yǎng)老送終，不足部分由老年公寓承擔(dān)，多余部分則用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。
通過(guò)房產(chǎn)中介的操作，老年公寓取得了李奶奶房屋的產(chǎn)權(quán)。但是李奶奶的兒子獲知上述事情之后，卻堅(jiān)持讓李奶奶搬離了老年公寓。原來(lái)，李奶奶兒子發(fā)現(xiàn)低價(jià)賣(mài)房全由老年公寓一手操辦，且轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓太不公平，于是以李奶奶的名義將老年公寓訴至法院。
李奶奶認(rèn)為，自己并不識(shí)字，以為簽署的都是入住協(xié)議，對(duì)具體內(nèi)容并不了解，希望法院能夠主持公道，撤銷合同。
法院認(rèn)為，老年公寓沒(méi)有充分履行告知義務(wù)，簽約程序也不盡規(guī)范，李奶奶以房屋為對(duì)價(jià)，換取老年公寓對(duì)她養(yǎng)老送終的服務(wù)，而老年公寓通過(guò)以房養(yǎng)老的方式獲得房屋，除需承擔(dān)供養(yǎng)送終義務(wù)外，無(wú)須再支付任何房款。這樣的“以房養(yǎng)老協(xié)議”對(duì)于一個(gè)已經(jīng)年近90歲的高齡老人而言是明顯不符合等值性原則的。法院最終判決確認(rèn)該房屋交易存在重大誤解和垃火公平，簽訂的《以房養(yǎng)老協(xié)議書(shū)》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》予以撤銷。
小貼士：以房養(yǎng)老尚無(wú)法律規(guī)范
關(guān)鍵詞：一房二賣(mài)；產(chǎn)生原因；法律思考
所謂一房二賣(mài)，顧名思義，是賣(mài)房者利用房屋買(mǎi)賣(mài)的債權(quán)達(dá)成與實(shí)際登記之間的時(shí)間差，將其違法同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)買(mǎi)受人的現(xiàn)象。商品房一房二賣(mài)的問(wèn)題，既涉及到債權(quán)法又涉及到物權(quán)法，與我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的相關(guān)法律文獻(xiàn)有著極其復(fù)雜和重要的聯(lián)系。現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于此方面的確切立法還不夠完善，物權(quán)變動(dòng)立法模式還不夠明晰，不動(dòng)產(chǎn)登記及其管理還不夠合理，因此，本文將從法律的角度著重闡述“一房二賣(mài)”所引起的法律思考，意在法律范圍內(nèi)規(guī)范房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)秩序，保障房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的有序良性發(fā)展。
一、“一房二賣(mài)“現(xiàn)象產(chǎn)生的原因
“一房二賣(mài)”產(chǎn)生的根源，歸根到底是買(mǎi)房者追求最大化利益的私心，在房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向高暴利方向趨近的時(shí)候，這些不法賣(mài)房者在房屋第一次讓渡完之后并沒(méi)有按照法律規(guī)定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到第一個(gè)買(mǎi)房人手中，而是利用房屋正式的債權(quán)達(dá)成與實(shí)際登記之間的時(shí)間延差而非法二次買(mǎi)賣(mài)房屋，這種不良的市場(chǎng)行情確實(shí)是誘發(fā)“一房二賣(mài)”的主因。下面，結(jié)合法律行為下的物權(quán)變動(dòng)模式來(lái)看一下。物權(quán)變動(dòng)的模式一共分為三種，分別是債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)意思主義，這三種不同的物權(quán)變動(dòng)模式具體的法律要求與實(shí)施過(guò)程是不一樣的。首先在物權(quán)形式主義下，不動(dòng)產(chǎn)的變更必須有一個(gè)登記的步驟，那么不可避免地導(dǎo)致了債權(quán)契約和不動(dòng)產(chǎn)變更之間的時(shí)間差，從而引起不法出賣(mài)者的房屋二重買(mǎi)賣(mài)；在物權(quán)形式主義下，物權(quán)的變動(dòng)須有債權(quán)行為和獨(dú)立的物權(quán)合意以及必要的的登記和履行交付的法定形式，所以物權(quán)形式主義與債權(quán)形式主義殊途同歸。那么，與這兩者差異明顯的就是債權(quán)意思主義，達(dá)成債權(quán)合意與物權(quán)變動(dòng)是同步的，所以雖不會(huì)發(fā)生“一房二賣(mài)”現(xiàn)象，但是也存在一些顯著弊端。
二、一房二賣(mài)現(xiàn)象所引起的法律思考以及預(yù)防對(duì)策
首先，我們需要意識(shí)到，“一房二賣(mài)”會(huì)同時(shí)產(chǎn)生兩份合同，那么，這兩份合同的法律效力該如何來(lái)判定，是判定兩份合同都有效，還是只判定一方合同有效？那么最終的判定結(jié)果所依據(jù)的法律標(biāo)準(zhǔn)是什么？相關(guān)法律對(duì)此又給出了怎樣的明文規(guī)定？其次，在“一房二賣(mài)”中登記過(guò)戶的法律效力如何判定？在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，是需要為房屋進(jìn)行過(guò)戶登記的，交易雙方需要完成房屋登記過(guò)戶的必定手續(xù)，但是，如果合同已簽，卻沒(méi)有登記，那么這個(gè)合同是否有效呢？房屋的物權(quán)在這種情況下是否該轉(zhuǎn)移呢？再次，“一房二賣(mài)”中第三方與出賣(mài)者的交易是否算作是對(duì)前者合同中買(mǎi)受者的侵權(quán)呢？若是第三方在知情已存在房屋交易的前提下依舊簽訂購(gòu)房合同，這樣是否可判定為第三方的侵權(quán)呢？若是第三方完全不知情，那么這又能否算作是侵權(quán)呢？最后，又該如何判定賠償?shù)膯?wèn)題呢？一房二賣(mài)的必然結(jié)果必得有一人得不到房屋，那么該由誰(shuí)來(lái)賠償?shù)貌坏椒课葸@一方的損失呢？聯(lián)系前面出現(xiàn)的問(wèn)題，如果合同有效，可以判定出賣(mài)方來(lái)賠償買(mǎi)受方相應(yīng)的損失嗎？出賣(mài)方是否在此構(gòu)成了違約？若合同無(wú)效的話，又該怎樣來(lái)定奪賠償人？這些問(wèn)題解決的法律依據(jù)又是什么呢？
對(duì)于“一房二賣(mài)”現(xiàn)象，我們?cè)撛鯓宇A(yù)防呢？一方面，我們必須出臺(tái)一個(gè)有強(qiáng)制性的可行性強(qiáng)的履行順序，按照常規(guī)邏輯，我們依據(jù)合同生成時(shí)間的先后來(lái)判定履行順序應(yīng)該是最合理合情的，一個(gè)房屋只能有一個(gè)物權(quán)人，那么這個(gè)物權(quán)人的判定只能是第一個(gè)簽訂法律合同、獲得物權(quán)轉(zhuǎn)移的人。還有一種可能的措施，那就是將優(yōu)先占有的買(mǎi)受人放在優(yōu)先選擇之列，并在多個(gè)購(gòu)買(mǎi)人之間形成一種對(duì)抗效力，并結(jié)合實(shí)際將房屋轉(zhuǎn)讓給最有優(yōu)勢(shì)的購(gòu)買(mǎi)人，這項(xiàng)措施只能定義為可能的措施，因此確實(shí)存在著一些問(wèn)題，但是可以幫助我們提出更好的解決對(duì)策。另一方面，我們要通過(guò)法律措施來(lái)預(yù)防，那就是建立一個(gè)付款中間人制度。簡(jiǎn)單介紹一下整個(gè)的過(guò)程，出賣(mài)者將全部的房屋契書(shū)待全部簽署合格后轉(zhuǎn)交給中間人，中間人待契約或法定的事情生成或發(fā)生后，全部條件達(dá)成后將契約書(shū)轉(zhuǎn)交給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人在擁有契約書(shū)之日起便擁有了房屋的完整所有權(quán)。這樣，便有效避免了“一方二賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生。
結(jié)語(yǔ)：“一房二賣(mài)”現(xiàn)象揭示了房地產(chǎn)業(yè)仍然存在很多法律缺陷，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的誠(chéng)信機(jī)制，我們要從個(gè)人私有利益驅(qū)動(dòng)與相關(guān)制度、法律兩方面入手來(lái)解決“一房二賣(mài)”問(wèn)題，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度及管理模式，推行付款中間人制度來(lái)有效預(yù)防，力求規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的秩序，促進(jìn)其良性發(fā)展。（作者單位：浦城縣人民法院）
參考文獻(xiàn)：
[1]王利明.論物權(quán)法中物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分[J].法學(xué)論壇.2011，（01）
我的實(shí)習(xí)是由南開(kāi)大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過(guò)實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，鞏固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識(shí)水平。實(shí)習(xí)期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過(guò)程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書(shū)記員的工作,并且對(duì)部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法,對(duì)程序問(wèn)題有了更深的理解,將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來(lái)。我的工作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評(píng)價(jià)。
實(shí)習(xí)期間我主要對(duì)關(guān)于與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案進(jìn)行了深入的研究，參加了案件審理的全過(guò)程，并被特許參加合議庭評(píng)議。案件具體情況如下：
一、案件的由來(lái)和審理經(jīng)過(guò)
與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院年月日作出四西民二初字第349號(hào)民事判決。宣判后，不服，提出上訴，四平市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人、委托人，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司）委托人，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）委托人，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審第三人）
委托人：
三、原判要點(diǎn)和上訴的主要內(nèi)容
原告訴稱：年月日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書(shū)，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-b軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬(wàn)元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款13萬(wàn)元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。
此房于年月被被告四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給第三人，是重復(fù)買(mǎi)賣(mài)，這種行為是無(wú)效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無(wú)異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買(mǎi)受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是重復(fù)買(mǎi)賣(mài)行為，開(kāi)發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬(wàn)元房款，是無(wú)效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購(gòu)房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同屬于重復(fù)買(mǎi)賣(mài)，是無(wú)效合同，不應(yīng)支持。
被告四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做答辯。
第三人訴稱：第三人于年月日與被告開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認(rèn)了第三人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開(kāi)發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購(gòu)房時(shí)間早于第三人買(mǎi)房時(shí)間，但原告與第三人的各自買(mǎi)受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買(mǎi)受權(quán)問(wèn)題，原告與被告建筑公司簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣(mài)給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對(duì)原告是一種欺詐行為。
被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭(zhēng)議房屋賣(mài)給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對(duì)抗以前的買(mǎi)賣(mài)行為。被告開(kāi)發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于年月日向第三人發(fā)出通知，因無(wú)權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無(wú)效的。因此，第三人與被告開(kāi)發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與第三人簽訂的合同合法有效，其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告簽訂的合同無(wú)效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告購(gòu)房款43萬(wàn)元，并給予房款43萬(wàn)元一倍的賠償損失，兩項(xiàng)合計(jì)86萬(wàn)元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
上訴人請(qǐng)求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買(mǎi)賣(mài)商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買(mǎi)受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣(mài)此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣(mài)房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于年月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，又對(duì)建筑公司買(mǎi)房行為再次予以確認(rèn)。買(mǎi)房是年月日，重復(fù)買(mǎi)該房合同是二年后的年月，同算帳“換據(jù)”是年月，均在經(jīng)貿(mào)公司年月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》之前。但的購(gòu)房合同，此前賣(mài)房人已聲明廢止，而對(duì)上訴人購(gòu)房協(xié)議，賣(mài)房人在取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購(gòu)房合同有效，此后重復(fù)購(gòu)房合同無(wú)效。
李月平欲出售一套商品房，去報(bào)紙上刊登了一則廣告。趙新光看到報(bào)紙廣告后，與李月平取得了聯(lián)系，經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，雙方對(duì)房屋交易價(jià)格、交房時(shí)間、付款方式和付款時(shí)間達(dá)成了協(xié)議。在雙方約定的時(shí)間內(nèi)，趙新光帶著購(gòu)房款找到李月平，要求和李月平按照談好的協(xié)議去辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。但此時(shí)李月平卻告知趙新光，房子已經(jīng)賣(mài)給其他人了。趙新光為此感到非常氣憤，要求李月平承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，李月平卻以雙方未簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由，對(duì)趙新光的請(qǐng)求置之不理，雙方發(fā)生糾紛，于是趙新光訴至法院，要求追究李月平違約責(zé)任并賠償損失10萬(wàn)元。
法院在審理過(guò)程中，被告李月平對(duì)雙方曾經(jīng)口頭協(xié)商買(mǎi)賣(mài)房屋之事沒(méi)有否認(rèn)。但李月平認(rèn)為，趙新光的違約請(qǐng)求不能成立，因?yàn)殡p方未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，并且雙方在口頭協(xié)商中還有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成一致，故買(mǎi)賣(mài)合同尚未成立，不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。要求法院駁回原告趙新光的訴訟請(qǐng)求。而原告趙新光則認(rèn)為，這是雙方之間已約定好的買(mǎi)賣(mài)，存在著口頭買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，李月平將房屋賣(mài)給他人的行為屬于違約行為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任并賠償自己由此造成的損失。
法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，原被告雙方已就房屋交易價(jià)格、交付時(shí)間、付款方式和時(shí)間等合同主要條款達(dá)成了一致，因此雙方之間存在著房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同，合同自雙方就主要條款協(xié)商一致時(shí)生效。被告李月平不能按合同交付房屋的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)賠償原告趙新光因此造成的損失6萬(wàn)元。此案判決后，被告李月平不服，上訴至中級(jí)人民法院，中級(jí)法院經(jīng)過(guò)審理后，駁回李月平上訴請(qǐng)求，維持一審判決。
點(diǎn)評(píng):毛愛(ài)東（律師）
按照《中華人民共和國(guó)合同法》第十條之規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。”因此，口頭合同為我國(guó)法律所認(rèn)可。本案中可以認(rèn)定原被告雙方存在著口頭形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且原被告之間達(dá)成口頭買(mǎi)賣(mài)合同也不為法律所禁止；換言之，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定原被告雙方之間買(mǎi)賣(mài)房屋必須簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。因此，被告李月平在法庭審理中主張沒(méi)有簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方之間不存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的主張，沒(méi)有法律依據(jù)。
法庭審理中，被告李月平提出的另一個(gè)主張，即雙方口頭協(xié)商過(guò)程中，還沒(méi)有就所有條款協(xié)商一致，因此買(mǎi)賣(mài)合同未成立。對(duì)于這個(gè)抗辯理由，筆者認(rèn)為，普通的買(mǎi)賣(mài)合同，一般包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或者姓名、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等。但并不是所有的合同都要求必須具備以上全部條款，當(dāng)事人雙方只要就合同主要內(nèi)容協(xié)商達(dá)成一致，合同就依法成立生效。其他沒(méi)有約定的內(nèi)容，可以在合同履行過(guò)程中，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條規(guī)定，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果仍然不能確定的，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條對(duì)質(zhì)量要求，價(jià)款，履行地點(diǎn)、期限、方式等都作了規(guī)定，可以對(duì)照?qǐng)?zhí)行。
如上所述，李月平以雙方在口頭協(xié)商過(guò)程中，還沒(méi)有就所有內(nèi)容協(xié)商達(dá)成一致，因而合同未成立的主張是不符合法律規(guī)定的。人民法院判決雙方口頭合同有效，被告李月平因違約應(yīng)賠償原告趙新光的損失是正確的。
此案提醒人們，在日常交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方在行使權(quán)利、履行義務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，務(wù)必認(rèn)真誠(chéng)實(shí)對(duì)待自己的交易對(duì)象，否則將可能承擔(dān)法律后果。
原告：四川省國(guó)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)貿(mào)公司）。
被告：四川省民族貿(mào)易聯(lián)合公司（以下簡(jiǎn)稱民貿(mào)公司）。
1993年初，四川省政府決定由民貿(mào)公司在成都市市區(qū)設(shè)立“中國(guó)西部民族用品批發(fā)市場(chǎng)”（以下簡(jiǎn)稱“市場(chǎng)”）。設(shè)該市場(chǎng)需資金6000萬(wàn)元。由于資金短缺，民貿(mào)公司決定出售“四川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施（主樓14層，建筑面積9459平方米），其價(jià)值約人民幣6000萬(wàn)元。隨后，國(guó)貿(mào)公司表示愿購(gòu)此樓。同年2月10日，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了由國(guó)貿(mào)公司以支援“市場(chǎng)”建設(shè)名義向民貿(mào)公司捐贈(zèng)4750萬(wàn)元的捐贈(zèng)協(xié)議，并約定此款在7月19日前分3次撥付，4月10日之前應(yīng)撥付民貿(mào)公司1325萬(wàn)元。2月16日，民貿(mào)公司與國(guó)貿(mào)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定民貿(mào)公司以1250萬(wàn)元的價(jià)格將“四川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施賣(mài)給國(guó)貿(mào)公司。合同簽訂后，民貿(mào)公司即將大廈內(nèi)的3間辦公室交給國(guó)貿(mào)公司使用，隨后又將大廈產(chǎn)權(quán)證交國(guó)貿(mào)公司保管。4月3日，國(guó)貿(mào)公司持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、批復(fù)及民貿(mào)公司的過(guò)戶申請(qǐng)等，到成都市房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證。4月9日，民貿(mào)公司為交付房屋作準(zhǔn)備，與成都新華飯店簽訂租房協(xié)議，并支付租金17.5萬(wàn)元，花費(fèi)裝修費(fèi)42248.02元，電話移機(jī)費(fèi)6267元。5月10日，國(guó)貿(mào)公司向成都市房地產(chǎn)管理部門(mén)交納了手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、書(shū)證費(fèi)共250010元，28日又交納了土地增值費(fèi)1981070元。至6月5日止，國(guó)貿(mào)公司陸續(xù)向民貿(mào)公司支付了購(gòu)房定金100萬(wàn)元及購(gòu)房款300萬(wàn)元。此間，民貿(mào)公司與國(guó)貿(mào)公司為支付捐贈(zèng)款、購(gòu)房款以及交接有關(guān)“大廈”資料和房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否繼續(xù)履行等問(wèn)題曾發(fā)生爭(zhēng)議。四川省國(guó)有資產(chǎn)管理局在得知雙方的大廈轉(zhuǎn)讓情況后，于7月19日發(fā)出文件，指出大廈的買(mǎi)賣(mài)非法，要求立即停止。為此，雙方進(jìn)行協(xié)商，因認(rèn)識(shí)不一而未達(dá)成一致意見(jiàn)。9月7日，國(guó)貿(mào)公司訴至成都市中級(jí)人民法院稱：雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)雙方主管單位認(rèn)可生效，原告按合同規(guī)定向被告交付了100萬(wàn)元的定金及房款300萬(wàn)元，同時(shí)雙方辦理了大廈產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告取得大廈的產(chǎn)權(quán)證。但被告未按合同規(guī)定交付有關(guān)資料和騰空房屋，致原告不能實(shí)際使用房屋。請(qǐng)求法院督促被告履行合同，承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。 民貿(mào)公司則辯稱：原告根本無(wú)意兌現(xiàn)捐贈(zèng)協(xié)議，在無(wú)履行能力的情況下，以向“市場(chǎng)”捐贈(zèng)4750萬(wàn)元為誘鉺，與被告簽訂“大廈”買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，實(shí)為欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，不受法律保護(hù)。被告愿意退還原告已支付的款項(xiàng)。
「審判
法院審理中還查明，國(guó)貿(mào)公司在訴訟中強(qiáng)占了“四川民貿(mào)大廈”五樓另外5間辦公室。四川民貿(mào)大廈建于1991年底，總造價(jià)為14905840.23元。 成都市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為：國(guó)貿(mào)公司與民貿(mào)公司買(mǎi)賣(mài)“四川民貿(mào)大廈”，雙方雖有房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并經(jīng)各自的主管部門(mén)批準(zhǔn)，但從雙方先后形成的兩個(gè)協(xié)議和民貿(mào)大廈的實(shí)際價(jià)值看，以1250萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)民貿(mào)大廈，不是雙方的真實(shí)意思表示。實(shí)際上，該買(mǎi)賣(mài)合同是以捐贈(zèng)協(xié)議為前提的，雙方簽訂以1250萬(wàn)元買(mǎi)賣(mài)民貿(mào)大廈房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其真正目的在于逃避稅費(fèi)，規(guī)避法律，故此買(mǎi)賣(mài)房屋的合同無(wú)效。民貿(mào)公司應(yīng)退還國(guó)貿(mào)公司已付的購(gòu)房款，國(guó)貿(mào)公司應(yīng)從“四川民貿(mào)大廈”中搬出，并支付占用房屋使用費(fèi)；國(guó)貿(mào)公司與民貿(mào)公司在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中均有過(guò)錯(cuò)，因合同無(wú)效造成的損失，即國(guó)貿(mào)公司支付購(gòu)房款的利息及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)交納的有關(guān)登記費(fèi)、增值費(fèi)；民貿(mào)公司另處租房的房租費(fèi)用，應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及第二款、第六十一條和《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第七條第一款第（四）項(xiàng)、第二款，第二十九條第一款之規(guī)定，成都市中級(jí)人民法院于1994年4月28日判決如下：
一、國(guó)貿(mào)公司與民貿(mào)公司于1993年2月16日簽訂的“四川民貿(mào)大廈”房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 二、國(guó)貿(mào)公司應(yīng)于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)將所占用的8間房屋騰空，完好地退還給民貿(mào)公司。 三、在本判決生效后一個(gè)月內(nèi)，民貿(mào)公司退還國(guó)貿(mào)公司購(gòu)房款400萬(wàn)元。國(guó)貿(mào)公司應(yīng)將占用“四川民貿(mào)大廈”8間房屋的使用費(fèi)給付民貿(mào)公司，3間房屋從1993年3月起每月按2400元計(jì)算至1993年9月止，8間房屋從1993年10月起每月按6400元計(jì)算至歸還之月止。 四、國(guó)貿(mào)公司給付民貿(mào)公司購(gòu)房款的利息損失，從該款付出之日起至歸還之日止，按建設(shè)銀行同期建設(shè)貸款利率計(jì)算，由國(guó)貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 五、國(guó)貿(mào)公司在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)所交納的手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)及土地增值費(fèi)共2231080元，由國(guó)貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 六、民貿(mào)公司因賣(mài)房而在另處租房的費(fèi)用223515.02元，由國(guó)貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 宣判后，雙方當(dāng)事人表示服判，未提出上訴，并自動(dòng)執(zhí)行了該判決。
「評(píng)析
正確處理好本案的關(guān)鍵，在于認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。 從形式上看，國(guó)貿(mào)公司與民貿(mào)公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方自愿，并經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，手續(xù)齊備。同時(shí)，國(guó)貿(mào)公司也依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并交納了法律規(guī)定應(yīng)交納的費(fèi)用，取得了大廈的產(chǎn)權(quán)證。房屋買(mǎi)賣(mài)合同似乎具備了成立的一切條件，應(yīng)該認(rèn)定有效。
但是，從本案的實(shí)質(zhì)來(lái)看，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的，實(shí)為規(guī)避法律，逃避國(guó)家稅收等費(fèi)用。該大廈1991年底完工造價(jià)將近1500萬(wàn)元，而近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，價(jià)格更大幅度上漲，經(jīng)有關(guān)部門(mén)估算，“大廈”現(xiàn)價(jià)值約6000萬(wàn)元。雙方當(dāng)事人卻以1250萬(wàn)元的價(jià)格成交，比原造價(jià)還低250萬(wàn)元。這對(duì)于商品意識(shí)極強(qiáng)的被告來(lái)講，顯然不是其真實(shí)意思。而雙方簽訂的捐贈(zèng)協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的錢(qián)數(shù)加起來(lái)正好是6000萬(wàn)元，這顯然不是偶然的巧合。只是由于國(guó)貿(mào)公司沒(méi)有也無(wú)能力履行捐贈(zèng)協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致民貿(mào)公司反悔，使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法完全履行。可見(jiàn)，捐贈(zèng)協(xié)議的履行，是雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的前提。因此，從中不難看出，捐贈(zèng)協(xié)議的簽訂，只不過(guò)是雙方為規(guī)避法律，以達(dá)到少交有關(guān)費(fèi)用目的的幌子。據(jù)查，雙方按簽訂的捐贈(zèng)協(xié)議，單是土地增值費(fèi)一項(xiàng)，至少少向國(guó)家交納750萬(wàn)元。
顯而易見(jiàn)，雙方簽訂的捐贈(zèng)協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雖然形式上表明是行為人的真實(shí)意思表示，但行為人借此偷漏國(guó)家應(yīng)收費(fèi)用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定，雙方當(dāng)事人的行為是“以合法形式掩蓋非法目的的”民事行為，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。因此，法院認(rèn)定雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是正確的。但法院在適用民法通則第五十八條時(shí)，適用的是第（四）項(xiàng)，即“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的”民事行為無(wú)效，這是不確切的，應(yīng)適用第（七）項(xiàng)。判決還適用了民法通則第六十一條的規(guī)定。適用這些規(guī)定已經(jīng)給當(dāng)事人的行為給予了正確的定性和處理。本案還適用了經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定，而經(jīng)濟(jì)合同法的這些規(guī)定和民法通則規(guī)定的精神是一致的，沒(méi)有必要再適用經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定。
實(shí)踐中，“違約方”要求定金返還只要符合一定條件，可以要求賣(mài)房人返還定金，法院予以支持，當(dāng)事人也可以創(chuàng)造條件，使返還定金的條件成就，但不能獲得雙倍定金返還。
【法律依據(jù)】
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
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一、關(guān)于私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的確認(rèn)
這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)與一般動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的要求：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以書(shū)面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)。這一方面不再多述。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；另一方面，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定
這是一個(gè)處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買(mǎi)賣(mài)的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定。具體到私有房屋買(mǎi)賣(mài)上，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同，因這一方面國(guó)家目前還沒(méi)有專門(mén)的管理部門(mén)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的，買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書(shū)之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買(mǎi)賣(mài)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門(mén)變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣(mài)給另一方，或購(gòu)買(mǎi)方又將房屋賣(mài)給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門(mén)，而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)錯(cuò)和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買(mǎi)賣(mài)如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣(mài)房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買(mǎi)房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題
某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。
四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問(wèn)題
在現(xiàn)實(shí)生活中，如A將其所有的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋賣(mài)給C，并交付給C.上述交易活動(dòng)中，對(duì)A與B之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題無(wú)什么岐義，但BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，B與C簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同。
