時(shí)間：2022-10-26 17:52:23
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個(gè)人購(gòu)房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
就買賣房屋各項(xiàng)事宜，雙方各自的意愿達(dá)成一致之后，一份合同是很有必要的。那么購(gòu)房合同怎么寫(xiě)呢?應(yīng)該包含什么?下面是由小編為大家整理的購(gòu)房合同模板，僅供參考，歡迎大家閱讀。
安置房購(gòu)房合同1出賣人(甲方)：____________聯(lián)系電話：________________________
買受人(乙方)：____________聯(lián)系電話：________________________
甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方在______________________________，土地屬國(guó)家出讓地，乙方對(duì)該商品房做了充分全面的了解，愿意購(gòu)買該房產(chǎn)。
二、乙方購(gòu)買的甲方商品房為_(kāi)_____________________________，該商品房合同約定的建筑面積為_(kāi)________平方米。
三、面積確認(rèn)及面積差異處理
1、合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
2、商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，以方同意按照產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)。
四、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
1、該商品房按建筑面積單價(jià)為每平方米________元，房款總計(jì)人民幣(大寫(xiě))____拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(小寫(xiě)：￥______元)。
五、付款方式
1、乙方于_________年_______月______日與甲方簽訂購(gòu)房合同時(shí)，交定金(大寫(xiě))____拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(小寫(xiě)：￥______元)。
2、簽訂施工合同時(shí)買受人一次性付清總房款的___%，付款金額為(大寫(xiě))____拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(小寫(xiě)：￥______________元)。
余款___%(大寫(xiě))____拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(小寫(xiě)：￥______元)在房屋交付使用時(shí)一次性付清。
六、甲方在_________年_______月______日交房給乙方使用(不可抗力的因素除外)。
七、甲方以電話通知的方式，告知乙方付款的時(shí)間，乙方在接到電話之日起10日內(nèi)，交付合同規(guī)定的款項(xiàng)，若不按時(shí)付款，甲方有權(quán)向甲方追索逾期利息，利息按照銀行借款利息計(jì)算，超過(guò)30天向甲方有權(quán)終止其購(gòu)房合同，不予退還所有的購(gòu)房款和押金，所有責(zé)任由乙方自己承擔(dān)。
八、甲方代辦理房產(chǎn)證、土地使用證、水、電開(kāi)戶，所有手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)(銷售不動(dòng)產(chǎn)稅)、契稅等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方應(yīng)及時(shí)提供辦證所需要的證件及一切費(fèi)用。
九、交房標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、天棚粗沙抹面，室內(nèi)地面不找平，內(nèi)墻普通粉刷，水、電主管線按到戶(室內(nèi)由乙方自己承擔(dān))。
十、違約責(zé)任：乙方要求中途變更合同或退房，甲方拒絕乙方已付所有押金和購(gòu)房款。
十一、甲乙雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，就協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
十二、甲方在____個(gè)月內(nèi)房產(chǎn)證、土地證辦好交付給乙方。
十三、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房產(chǎn)部門(mén)備案一份，合同自簽訂之日起生效。
甲方(簽字)：_____________乙方(簽字)：_____________
_________年_______月______日_________年_______月______日
安置房購(gòu)房合同2甲方：_____________________
乙方：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《______________城市棚戶區(qū)遷建實(shí)施方案的通知》、《______________土地及房屋征遷補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律和文件規(guī)定。對(duì)______________區(qū)改造項(xiàng)目中選擇產(chǎn)權(quán)置換的被拆遷戶，經(jīng)甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，達(dá)成以下協(xié)議。
第一條 甲方提供房屋的基本情況
房屋位于在_____________________小區(qū)______________，建筑面積_______平方米，房屋用途為住宅，屬框架結(jié)構(gòu)，裝修程度為毛坯房。
第二條 乙方付款方式和時(shí)間
乙方在____________________________房屋位置為：______________，面積為：______________，評(píng)估價(jià)為：______________。乙方自愿放棄貨幣補(bǔ)償，選擇產(chǎn)權(quán)置換，置換房屋面積為：________單價(jià)為：____________元/平方米，合計(jì)：____________元。原房屋評(píng)估價(jià)和置換房屋價(jià)值差價(jià)為：_______元。_______方應(yīng)在_________年_______月______日將差價(jià)(人民幣)________元整(￥：________元)交付甲方，甲方開(kāi)出收款收據(jù)給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。后由甲方交給乙方房間鑰匙購(gòu)房合同、及其它相應(yīng)的票據(jù)等。
第三條 甲方交房時(shí)間及過(guò)渡費(fèi)
甲方于_________年_______月______日完成交房，房屋交付使用時(shí)將房產(chǎn)及其附帶鑰匙全部交付給乙方。根據(jù)《____________房屋征遷補(bǔ)償辦法》，過(guò)渡期自被征收人搬遷騰空房屋之日起計(jì)算，過(guò)渡期為24個(gè)月，過(guò)渡費(fèi)為_(kāi)_______萬(wàn)元/年，共計(jì)____萬(wàn)元。如遇特殊情況順延過(guò)渡期限，按照原標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)。
第四條 甲乙雙方違約責(zé)任
1、在簽訂產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，補(bǔ)完差價(jià)后，甲方如未按本協(xié)議規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按協(xié)議第三條向甲方追究延期過(guò)渡費(fèi)。
2、如甲方故意隱瞞此房屋的基本情況和質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)。
3、如乙方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未結(jié)算清產(chǎn)權(quán)置換所補(bǔ)差價(jià)，甲方有權(quán)延期交付房屋，直至乙方付清全部款項(xiàng)。
乙方拒不支付的，甲方可單方終止協(xié)議。
第五條 發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本協(xié)議，簽訂本協(xié)議后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔安置房購(gòu)房協(xié)議書(shū)合同范本。在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。任何一方均可向有管轄權(quán)的人民提起訴訟。
第六條本房屋及附屬房屋面積為設(shè)計(jì)面積，總價(jià)款以套計(jì)價(jià)，以后不因房屋實(shí)測(cè)面積與現(xiàn)在暫估面積的差異而變動(dòng)總價(jià)任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者減少雙方約定的房屋總價(jià)款。
第七條 在簽訂協(xié)議、補(bǔ)完差價(jià)、雙方完成交房后，乙方未取得房產(chǎn)證、土地證、及相關(guān)證件之前，該房屋所有權(quán)歸乙方所有。
第八條 如乙方需要辦理此房各種獨(dú)立證件，所發(fā)生費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方只負(fù)責(zé)協(xié)助辦理。
第九條 本協(xié)議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效益。
第十條 本協(xié)議一式____份，甲乙雙各____份。
甲方(簽字)：_____________乙方(簽字)：_____________
_________年_______月______日_________年_______月______日
安置房購(gòu)房合同3甲方：_____________________
乙方：_____________________
甲乙雙方就位于___________________________的一處房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當(dāng)事人均為_(kāi)____________________。
二、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于___________________________房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在_________名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為_(kāi)_________________組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長(zhǎng)期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;
2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購(gòu)房?jī)r(jià)款_________%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬(wàn)元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起_________日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶的書(shū)面通知后日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無(wú)故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付_________元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無(wú)關(guān)的原因造成無(wú)法辦理過(guò)戶的，與甲方無(wú)關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無(wú)故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無(wú)關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無(wú)法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購(gòu)房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購(gòu)房款并支付全部購(gòu)房款_________%的違約金。
十二、其他事項(xiàng)：
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無(wú)法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見(jiàn)證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;
自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲方(簽字)：_____________乙方(簽字)：_____________
農(nóng)村個(gè)人購(gòu)房合同范本
甲方：
乙方：
甲乙雙方就位于的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當(dāng)事人均為_(kāi)_______市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為_(kāi)_____村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長(zhǎng)期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;
2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬(wàn)元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶的書(shū)面通知后日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無(wú)故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無(wú)關(guān)的原因造成無(wú)法辦理過(guò)戶的，與甲方無(wú)關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無(wú)故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無(wú)關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無(wú)法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購(gòu)房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購(gòu)房款并支付全部購(gòu)房款100%的違約金。
十二、其他事項(xiàng)：
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無(wú)法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見(jiàn)證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲方(簽字捺印)：____________身份證號(hào)：____________
乙方(簽字捺印)：____________身份證號(hào)：____________
見(jiàn)證人(簽字捺印)：____________身份證號(hào)：____________
見(jiàn)證人(簽字捺印)：____________身份證號(hào)：____________
簽訂時(shí)間：________________________簽訂地點(diǎn)：____________
有關(guān)農(nóng)村購(gòu)房協(xié)議書(shū)
委托人：________________
受托人：________________
雙方經(jīng)協(xié)商一致，就委托事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、委托事項(xiàng)
二、委托人授權(quán)________辦理有關(guān)購(gòu)買商品房 ________套的各項(xiàng)事宜。
1.購(gòu)買的商品房共________套，總面積在________平方米之內(nèi);
2.商品房的購(gòu)入價(jià)應(yīng)掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之間;
3.商品房所在位置，可在________市________區(qū)________路以東，________路以西，________路以南，________路以北范圍之內(nèi)選購(gòu);
4.其他_____________________________________。
三、委托報(bào)酬
受托人如完成委托事宜，委托人給付報(bào)酬________元;如果在委托期限內(nèi)未能完成委托事宜，給付勞務(wù)費(fèi)________元。
四、完成委托事項(xiàng)所需費(fèi)用
根據(jù)實(shí)際需要，按支出憑據(jù)向委托人報(bào)銷。
五、各項(xiàng)費(fèi)用的支付方式和期限
委托酬金在合同簽訂后________日之內(nèi)，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。
其他費(fèi)用先由受托人墊付，每季度未結(jié)算一次。
所有經(jīng)費(fèi)往來(lái)均通過(guò)銀行結(jié)算。
六、委托授權(quán)期限
自________年______月______日起，至________年______月______日止。
七、雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)
1.委托人在合同生效之后，對(duì)授予托人在授權(quán)范圍內(nèi)的活動(dòng)，不能任意干涉，雙方遇有問(wèn)題可隨時(shí)研究協(xié)商;
2.受托人應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)行使委托人授予的權(quán)利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙委托人;
3.________________________________。
八、 爭(zhēng)議的解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第 ________種方式解決：
1.提交________________仲裁委員會(huì)仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
九、雙方議定的其他事宜
_______________________________________
委托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開(kāi)戶銀行：_____________________
銀行帳號(hào)：_____________________
受托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開(kāi)戶銀行：_____________________
銀行帳號(hào)：_____________________
合同簽訂地點(diǎn)：_________________
合同簽訂時(shí)間：_________________
有關(guān)農(nóng)村房屋購(gòu)房合同
甲方：
乙方：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：
1.乙方購(gòu)買甲方合法擁有的座落在___鎮(zhèn)___小區(qū)___號(hào)樓___單元___室，建筑面積為_(kāi)__平方米的房產(chǎn)一套。
2.雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為人民幣(大寫(xiě))___萬(wàn)元整(小寫(xiě)￥___元整)。
3.甲方于20xx年2月27日收到乙方定金人民幣(大寫(xiě))___萬(wàn)元整(小寫(xiě)￥___元整)。(另附收據(jù))
4.甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，(契稅完稅憑證、房產(chǎn)過(guò)戶證明、房屋所有權(quán)證書(shū)等),辦理手續(xù)時(shí)間不得超過(guò)半年，否則按甲方違約處理。
5.甲方將過(guò)戶手續(xù)辦理完成后，交于乙方認(rèn)定手續(xù)齊全后，乙方一次性將房屋余款(大寫(xiě)) ___萬(wàn)元整(小寫(xiě)￥___元整)交付甲方(另附收據(jù))，甲方將房屋按時(shí)交付乙方。
6.本合同簽訂后，雙方不得違約，如有一方違約，則付給對(duì)方違約金人民幣_(tái)__萬(wàn)元整(小寫(xiě)￥___元整)。
7.甲方保證出售房產(chǎn)符合國(guó)家房產(chǎn)的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，
無(wú)抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
8.本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。
9.本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。
10.本合同共2頁(yè)，一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲 方：_____________________ 乙 方：_____________________
身份證號(hào)：__________________ 身份證號(hào)：__________________
關(guān)于二手房買賣購(gòu)房合同
賣方：_______________(簡(jiǎn)稱甲方) 身份證號(hào)碼：_____________________
買方：_______________(簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方同意購(gòu)買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購(gòu)房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份，廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方(甲方)_________________ 購(gòu)買方(乙方)__________________
身份證號(hào)碼： __________________ 身份證號(hào)碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________ 電 話：____________________
人(甲方)_________________ 人(乙方) _________________
身份證號(hào)碼： ___________________ 身份證號(hào)碼： ___________________
鑒證方：________
鑒證機(jī)關(guān)：________
地 址：________
郵 編：________
電 話：________
法人代表：________
代 表：________
經(jīng) 辦 人：________
日 期： ____年____月____日
鑒證日期：_______年____月____日
二手房個(gè)人購(gòu)房合同范本閱讀
甲方：
乙方：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購(gòu)買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購(gòu)買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣 元。此房?jī)r(jià)為凈價(jià)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣**萬(wàn)元的購(gòu)房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
時(shí) 間：
二手房購(gòu)房合同范本
賣方：_______________(簡(jiǎn)稱甲方) 身份證號(hào)碼：_____________________
買方：_______________(簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方同意購(gòu)買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫(xiě)：____佰____拾 ____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購(gòu)房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份，xx市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方(甲方)：_________________ 購(gòu)買方(乙方)：__________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
鑒證方：
鑒證機(jī)關(guān)：
1、提供購(gòu)房所需的各項(xiàng)政策法規(guī)。
2、提供購(gòu)房所需專業(yè)房地產(chǎn)法律咨詢。
3、對(duì)擬購(gòu)物業(yè)進(jìn)行綜合分析。
4、對(duì)房產(chǎn)商資信進(jìn)行調(diào)查。
5、對(duì)擬購(gòu)物業(yè)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查。
二、購(gòu)房階段的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：
1、陪同看房、審閱售樓資料。
2、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)。
3、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房合同。
4、購(gòu)房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購(gòu)房合同。
5、為購(gòu)房合同提供律師見(jiàn)證服務(wù)。
6、代辦購(gòu)房合同公證、登記備案手續(xù)。
7、代辦個(gè)人住房貸款手續(xù)。
8、代辦房屋驗(yàn)收交接手續(xù)。
9、購(gòu)房款資金監(jiān)管。
10、辦個(gè)人所得稅抵扣手續(xù)。
11、各類購(gòu)房糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。
三、購(gòu)房后的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：
1、為房屋裝潢提供法律服務(wù)。
2、提供物業(yè)管理方面的政策法規(guī)。
契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅，目前契稅征管中主要存以下問(wèn)題：
一是二手房交易存在高買低報(bào)現(xiàn)象導(dǎo)致稅款流失。近年來(lái)，二手房交易日益活躍，二手房交易涉及契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅等稅種，其納稅人包括買賣雙方，征收的計(jì)稅依據(jù)與成交價(jià)格密切關(guān)聯(lián)，一些納稅人為了“合理避稅”，達(dá)到雙方互利的目的，采取高買低報(bào)等多種手段，實(shí)行“上有政策、下有對(duì)策”的變通行為，鉆政策漏洞，致使二手房交易市場(chǎng)秩序十分混亂。二手房納稅申報(bào)交易價(jià)格普遍偏低，個(gè)別納稅人采取簽定兩套協(xié)議的辦法，以真實(shí)協(xié)議作為交易結(jié)算的依據(jù)，以低于真實(shí)交易價(jià)格的虛假合同用于申報(bào)納稅，已達(dá)到少繳稅的目的，導(dǎo)致契稅及其他稅收大量流失。
二是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂虛假購(gòu)房合同少報(bào)計(jì)稅價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，用減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的方法來(lái)達(dá)到促銷盈利的目的，應(yīng)購(gòu)房者要求，將真實(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格降低，另簽一份虛假的購(gòu)房協(xié)議，真實(shí)的購(gòu)房協(xié)議由買賣雙方留存，虛假的協(xié)議由購(gòu)房者辦理契稅申報(bào)手續(xù)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)購(gòu)房款收據(jù)時(shí)，其所開(kāi)金額為部分房?jī)r(jià)款，剩余部分金額作為購(gòu)房戶委托地產(chǎn)商裝修材料款的暫存款，待房屋交付使用及稅費(fèi)清繳后，再作賬務(wù)處理。
三是購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行偷漏稅。由于購(gòu)房合同購(gòu)銷雙方只在最后一頁(yè)簽字蓋章，購(gòu)房者將購(gòu)房合同中包含真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格的一頁(yè)去掉，換人用電腦重新制作較低購(gòu)房?jī)r(jià)格的一頁(yè)，由于采取了高科技手段作假，契稅征收部門(mén)又沒(méi)有與房管、開(kāi)發(fā)公司聯(lián)網(wǎng)達(dá)到信息共享，因此對(duì)該種情況，征稅人員較難發(fā)現(xiàn)。
四是契稅征管人員的自由裁量權(quán)較難行使。契稅條例規(guī)定：“對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定”。盡管法規(guī)賦予了征管自由裁量權(quán)，但對(duì)契稅計(jì)稅價(jià)格的裁量權(quán)沒(méi)有進(jìn)一步細(xì)化，實(shí)際執(zhí)行時(shí)很難把握。主要表現(xiàn)為：首先，由于市場(chǎng)價(jià)格屬于動(dòng)態(tài)且靈活的變數(shù)，如何才是“明顯低于”，怎樣的理由才算正當(dāng)，目前政策尚未明確規(guī)定；其次，即使根據(jù)有關(guān)情況判定成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由，計(jì)稅價(jià)格就應(yīng)由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定，但由于土地、房屋成交價(jià)格的高低受位置、交通、樓層、結(jié)構(gòu)等各種因素的制約，要將這些情況調(diào)查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人員較少，而成交量增大的情況下很難做到這一點(diǎn)，征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格往往使納稅人不滿意，與征收人員產(chǎn)生矛盾和摩擦。
針對(duì)上述問(wèn)題，筆者擬提出解決辦法如下：
一是加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，嚴(yán)格實(shí)行先稅后證。契稅的源頭在國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，末端在房地產(chǎn)管理部門(mén)，財(cái)政部門(mén)只是契稅征收的中間環(huán)節(jié)，無(wú)論哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)都會(huì)造成契稅的流失。鑒于這種部門(mén)關(guān)系，作為契稅征收部門(mén)要與國(guó)土、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房管部門(mén)建立長(zhǎng)期的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)配合，控制好契稅征收的每個(gè)環(huán)節(jié)。國(guó)土、房管部門(mén)要嚴(yán)格實(shí)行先稅后證，不見(jiàn)契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，形成從源頭到末端的鏈狀控制體系，達(dá)到共同協(xié)稅護(hù)稅的局面，確保契稅應(yīng)收盡收。
二是加大監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)格依法治稅。對(duì)可疑的計(jì)稅價(jià)格，組織稽查人員到開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)真核實(shí)，發(fā)現(xiàn)有虛假的購(gòu)房合同而少報(bào)計(jì)稅價(jià)格偷漏稅者，按稅收征管法嚴(yán)肅懲處。同時(shí)，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識(shí)。要進(jìn)一步加強(qiáng)契稅征管政策的宣傳工作，采取召開(kāi)會(huì)議、辦宣傳欄、印發(fā)宣傳資料等有效形式，全方位地進(jìn)行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規(guī)，從而提高全民繳稅意識(shí)，促進(jìn)契稅征管工作有序發(fā)展。
三是與房管、土地、開(kāi)發(fā)商實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施契稅信息網(wǎng)絡(luò)化管理。從納稅申報(bào)、審核到開(kāi)具完稅證都分別設(shè)立專人專機(jī)進(jìn)行微機(jī)處理，并建立起完整的信息檔案，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合同要在網(wǎng)上備案，征收部門(mén)與房管、土地、開(kāi)發(fā)商實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，采用條形碼掃描技術(shù)，在征稅時(shí)只要將合同號(hào)掃入微機(jī)，就能自動(dòng)顯示購(gòu)房時(shí)真實(shí)的成交價(jià)格，從而識(shí)別虛假的購(gòu)房合同。
四是建立科學(xué)合理的價(jià)格信息平臺(tái)。委托房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)取得房屋中介公司二手房實(shí)際交易價(jià)格資料，會(huì)同房管局、物價(jià)局在調(diào)查、測(cè)算的基礎(chǔ)上聯(lián)合公布各住宅小區(qū)二手房市場(chǎng)平均交易價(jià)格，以此作為計(jì)稅價(jià)格核定的基本依據(jù)，按照一定的浮動(dòng)幅度和樓層系數(shù)核定某小區(qū)的最低計(jì)稅價(jià)格，凡低于最低計(jì)稅價(jià)格的一律按核定的最低計(jì)稅價(jià)格納稅。
一些消費(fèi)者在通過(guò)按揭購(gòu)買商品房之后，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生如此困惑：按揭貸款購(gòu)房是否可以退房？回答是肯定的，而且有法律依據(jù)。合同法第94條規(guī)定：有下列情況之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的；（五）法律規(guī)定的其他情形。可以看出，只要發(fā)展商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或購(gòu)房合同中規(guī)定的解約條件，買家就可以依法解除購(gòu)房合同。
需要提醒消費(fèi)者的是，買房與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購(gòu)房的合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說(shuō)，買家雖然不買房了，但因?yàn)槠渑c銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。怎么還呢？首先由于購(gòu)房合同被解除，發(fā)展商從買家處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還買家。然后，買家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款：借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商的規(guī)定，與銀行協(xié)商將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。
實(shí)際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實(shí)踐中很難這樣操作，因?yàn)橘I家所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢后不還銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的買家所購(gòu)房屋。但此時(shí)房屋已不歸買家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會(huì)吃虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分為兩部分，其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家。屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。
我國(guó)擔(dān)保法第52條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，貸款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。
以按揭貸款購(gòu)買房屋時(shí)，一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行。解除售房合同勢(shì)必牽涉到保險(xiǎn)問(wèn)題，由于保險(xiǎn)法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨(dú)立法律關(guān)系，所以保險(xiǎn)問(wèn)題有其自身特點(diǎn)。
按照《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第14條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外，保險(xiǎn)合同成立后，投保人可以解除保險(xiǎn)合同。”也就是說(shuō)，如果買家簽訂的保險(xiǎn)合同中沒(méi)有不許退保的字樣，買家在解除購(gòu)房合同的同時(shí)，即可解除保險(xiǎn)合同。
《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第38條規(guī)定：“保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人”。所以，消費(fèi)者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。
關(guān)鍵詞:商品房;預(yù)售許可證;效力
中圖分類號(hào):D913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1005-5312(2010)03-0085-01
關(guān)于“未取得商品房預(yù)售許可證情況下,認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力”,基于引用不同的法律規(guī)范或?qū)ν环梢?guī)范理解不同,可以得出以下有效或無(wú)效的結(jié)論:
一、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效,開(kāi)發(fā)商須返還定金
該觀點(diǎn)的法律依據(jù)是:第一,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。”第二,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定的條件……”
而且還可以引用其他相關(guān)的法律規(guī)定證明,上述法律規(guī)定的本意是強(qiáng)制性規(guī)定,建設(shè)部《商品房銷售辦法》第22條規(guī)定:“不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用的,訂立商品房買賣合同時(shí)所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿龇績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。”另外《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條和六條的規(guī)定,也都要求開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證,未取得商品房預(yù)售許可證的不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
所以按照上述法律規(guī)定,在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和無(wú)效,無(wú)效后收取的定金應(yīng)當(dāng)按照合同無(wú)效后的處理,收取的定金返還給購(gòu)房者。
按照這種觀點(diǎn)判決的案例很多,石景山區(qū)法院有個(gè)案子就是按照這個(gè)觀點(diǎn)判決的。法官為什么按照這個(gè)觀點(diǎn)判決?我個(gè)人認(rèn)為,在石景山區(qū)判決的案例中,購(gòu)房者也有過(guò)錯(cuò),即后來(lái)開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證時(shí),購(gòu)房者也明確表示不購(gòu)買此房。可見(jiàn)是因?yàn)橘?gòu)房者自身的原因不能簽訂購(gòu)房合同。所以只要是雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)都存在過(guò)錯(cuò),而且是購(gòu)房者提出不簽訂正式購(gòu)房合同,并請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效的情況下,就適宜判決認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效,開(kāi)發(fā)商返還定金。這個(gè)判例也反映了法官在審理類似案件的一個(gè)傾向,即購(gòu)房者在這個(gè)過(guò)程中也存在明顯過(guò)錯(cuò)了,包括開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確告知尚未取得預(yù)售許可證的情況下仍與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),并且后來(lái)開(kāi)發(fā)商取得了預(yù)售許可證,是因?yàn)橘?gòu)房者的原因未能簽訂正式的購(gòu)房合同,這種情況下,判決認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效,開(kāi)發(fā)商返還定金就能很公平的保護(hù)購(gòu)房者的利益了。
二、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效,開(kāi)發(fā)商主張認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效,其只需返還定金的主張不能成立,開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金
北京市第二中級(jí)人民法院公布過(guò)一個(gè)案例,購(gòu)房者徐先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),開(kāi)發(fā)商未告知徐先生其未取得預(yù)售許可證,后在正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法提供預(yù)售許可證,徐先生拒絕簽訂購(gòu)房合同,后雙方就返還定金一事產(chǎn)生糾紛,訴至法院。北京市第二中級(jí)人民法院認(rèn)定,在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效,因開(kāi)發(fā)商原因未能訂立購(gòu)房合同的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
該觀點(diǎn)的依據(jù)主要是:
第一,《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,只是行政管理的內(nèi)容,不能從其條文中認(rèn)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范,即不屬于認(rèn)定協(xié)議效力的強(qiáng)制性規(guī)定。而其他法律規(guī)定,雖然從其條文規(guī)定中能明顯反映出是強(qiáng)制性規(guī)定,但這些法律規(guī)定的效力是行政規(guī)章和政府規(guī)章,按照合同法的規(guī)定不能作為認(rèn)定為合同無(wú)效的依據(jù)。
第二,認(rèn)購(gòu)書(shū)本身并不能反映預(yù)售的事實(shí),購(gòu)房者繳納的定金是作為訂立主合同的擔(dān)保,而不是預(yù)付款。所以認(rèn)購(gòu)書(shū)在主合同即購(gòu)房合同簽訂前,已經(jīng)獨(dú)立并生效,該認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的立約定金的生效也是獨(dú)立的,在主合同之前就已成立。
首次購(gòu)房證明范本
茲證明：
姓名，身份號(hào)碼，戶籍為第一次購(gòu)買房產(chǎn)，特此證明。
證明單位(蓋公章)
首次購(gòu)房證明范本
本人**，身份證*****。配偶***，身份證*****。本人今購(gòu)買****房屋，此套房為本人首次購(gòu)房，現(xiàn)本人(及家庭成員)名下無(wú)其他房產(chǎn)。
特此證明。
夫妻雙方簽名
**年**月**日
注意事項(xiàng)：
1、帶好相關(guān)證件、合同等。包括身份證、房屋預(yù)告登記證明、購(gòu)房合同。其中身份證、預(yù)告登記證明需復(fù)印件一份。
2、帶上筆，填表處居然沒(méi)提供筆，這方面還是銀行比較周到。
3、帶上相關(guān)娛樂(lè)設(shè)備或人員，這里和銀行一樣，要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的等號(hào)時(shí)間，自詡交際能力強(qiáng)且喜搭訕的可忽略此條。
4、若非購(gòu)房人本人辦理以上業(yè)務(wù)，需提供代辦人與購(gòu)房人身份關(guān)系證明，如戶口簿注明親屬關(guān)系的證明材料等。
獲得首次購(gòu)房證明的基本要求
1、首次購(gòu)房查閱須由購(gòu)房人本人提出申請(qǐng)。
2、申請(qǐng)人應(yīng)如實(shí)申報(bào)相關(guān)情況，虛報(bào)、瞞報(bào)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此引起的相關(guān)責(zé)任。
3、網(wǎng)上簽訂合同的，憑購(gòu)房合同(包括商品房預(yù)售合同、商品房出售合同和房地產(chǎn)買賣合同)和有效身份證件，到所購(gòu)房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易申請(qǐng)。
4、拍賣等其他方式購(gòu)房的，憑相關(guān)購(gòu)房證明文書(shū)和有效身份證件到市房地產(chǎn)交易申請(qǐng)。
5、購(gòu)房人現(xiàn)名下有與父母共同購(gòu)買的住房的，申請(qǐng)時(shí)還應(yīng)出具戶籍等相關(guān)證明。
以上內(nèi)容就是小編為大家整理的有關(guān)首次購(gòu)房證明辦理都需要什么手續(xù)，以及首次購(gòu)房證明范本，具體操作步驟和要求請(qǐng)以所在地房管局要求為準(zhǔn)
什么是首套房貸
首套房貸指的就是銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買第一套的自用普通的住房的貸款。借款人在申請(qǐng)個(gè)人的住房貸款的時(shí)候必須要提供擔(dān)保。
一、結(jié)婚登記前購(gòu)房、辦理產(chǎn)證的;
A、結(jié)婚登記前簽訂購(gòu)房合同,房款已經(jīng)全額付清,則該套 房產(chǎn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
B、結(jié)婚登記前僅簽訂合同,婚后付全款或是婚后付首付款辦理貸款支付的,則該套房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。
C、結(jié)婚登記前支付房款首付,余下辦理貸款支付, 房產(chǎn)權(quán)證上為一方名字的,則房產(chǎn)本身為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),但是領(lǐng)證后還貸部分是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)可以要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。 D、結(jié)婚登記前支付房款首付,余下辦理貸款支付, 房產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)有夫妻一方和一方的父母的,則該房產(chǎn)本身為對(duì)方家庭共同財(cái)產(chǎn),按揭款要看具體的借款合同而定,若貸款人僅僅為夫妻一方的,而且一方父母不作為貸款人參與還貸(需要有銀行還款憑證等文件證明的)的,則結(jié)婚登記后還貸部分是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)可以要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。
二、結(jié)婚登記后購(gòu)房,辦理產(chǎn)證的;
A、領(lǐng)證后,無(wú)論購(gòu)房時(shí)簽署合同是單方還是雙方,產(chǎn)證上寫(xiě)的是一個(gè)人還是兩個(gè)人,都是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)是可以要求對(duì)該處房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的;
B、領(lǐng)證后,一方和其家人共同購(gòu)房,產(chǎn)證上是一方和其父母的名字,則一方名下的房產(chǎn)份額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)雙方可以就房產(chǎn)份額進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不成的,另案起訴分割房產(chǎn)。
三、產(chǎn)證是雙方名字或是原來(lái)是一個(gè)人名字,后增加為兩個(gè)人名字的,無(wú)論購(gòu)買時(shí)間或增加時(shí)間在婚前還是婚后,都是夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)可以財(cái)產(chǎn)分割。
四、產(chǎn)證原是一方父母名下,后變更為一方名下或雙方名下的;
A、登記結(jié)婚前,由一方父母名下變更為一方名下的,視為其父母對(duì)子女個(gè)人的贈(zèng)與,屬其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割;
購(gòu)內(nèi)銷房付清購(gòu)房款或申辦按揭貸款，購(gòu)房合同正式成立。
個(gè)人在購(gòu)房中除應(yīng)付的房款外，還需承擔(dān)如下費(fèi)用：
（1）預(yù)售合同登記備案費(fèi)：
（2）出售合同交易手續(xù)費(fèi)：
（3）他項(xiàng)權(quán)證抵押登記費(fèi)：
（4）房屋保險(xiǎn)費(fèi)： 房?jī)r(jià)×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率
（5）權(quán)證登記費(fèi)：
說(shuō)明：
①3、4二項(xiàng)費(fèi)用由需向銀行借款的購(gòu)房者承擔(dān)。
②保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)貸款項(xiàng)目而定，一般為0.08%.
注意在房款付清后必須向房產(chǎn)商索要正式購(gòu)房發(fā)票，不能用收據(jù)代替發(fā)票。
本文對(duì)商品房買賣中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買賣中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買賣市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]商品房買賣訂購(gòu)書(shū)商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任
[目錄](méi)
一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題
二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題
三、商品房買賣按揭法律問(wèn)題
四、商品房買賣中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)。
一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。
在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。
2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見(jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。
3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。
由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買賣合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。
（三）關(guān)于商品房買賣中訂購(gòu)書(shū)的法律問(wèn)題
1.商品房訂購(gòu)書(shū)的概念
商品房訂購(gòu)書(shū)也稱認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書(shū)為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書(shū)中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同
（1）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同的關(guān)系
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時(shí)，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買賣合同為嚴(yán)格，價(jià)款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要。《法國(guó)民法典》第1108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時(shí)，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買賣的價(jià)金或指定第三人確定價(jià)金，則合同不成立。依解釋，所謂標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。
二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題
（一）商品房預(yù)售合同的概念
商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。
（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征
1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買賣雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到雙方交易目的。
2.商品房預(yù)售合同的特征
第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。
第二，商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。
第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。
（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力
1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。
2.商品房預(yù)售登記的效力
第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。”我國(guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。
（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓
1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念
商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。
2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)
我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問(wèn)題
（一）商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來(lái)源于英文mortgage，在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。中國(guó)大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國(guó)大陸地區(qū)所指的按揭，是指購(gòu)房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。
（二）商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方：即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。
3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。
（三）按揭中的各方法律關(guān)系
從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：
1.購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。
3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。
4.開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。
5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。
6.開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。
上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。
（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：
首先，購(gòu)房人選擇按揭付款方式后，必須按照開(kāi)發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開(kāi)發(fā)商。由于按揭銀行是與開(kāi)發(fā)商存在約定的特定銀行，購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說(shuō)，借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷以后，并沒(méi)有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時(shí)便完成其義務(wù)，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過(guò)以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系
抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無(wú)效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí)，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任
在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開(kāi)發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫(xiě)在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買賣合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買賣合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒(méi)有寫(xiě)到合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開(kāi)發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。
二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任
開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況大致有：開(kāi)發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門(mén)的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用；未通過(guò)政府部門(mén)的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶又要求解約、退房的，開(kāi)發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開(kāi)發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。
四、開(kāi)發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任
如果你簽署的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”已經(jīng)包括購(gòu)房合同的全部條款，那么，你簽訂購(gòu)房合同只是將“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開(kāi)發(fā)商商談購(gòu)房合同的每一個(gè)條款。
目前，開(kāi)發(fā)商大多使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個(gè)文本對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是恰到好處；對(duì)購(gòu)房人而言，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是，居律師并不主張購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前一般都從當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)購(gòu)買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買了《商品房買賣合同》示范文本，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開(kāi)發(fā)商的銷售人員不敢做主，開(kāi)發(fā)商在心理上也很難接受。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商若能愿意接受購(gòu)房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實(shí)際的方法是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”，以彌補(bǔ)《商品房買賣合同》示范文本的不足。
二.對(duì)“204條”的評(píng)價(jià)
購(gòu)房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對(duì)于購(gòu)房人利益的保護(hù)才是足夠的？有人開(kāi)列了204條并簡(jiǎn)稱為“204條”。
“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個(gè)方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量的各項(xiàng)要求。《合同法》第六十二條規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。”。
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，既是房屋質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在工程竣工驗(yàn)收時(shí)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，也是法院認(rèn)定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，除非購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對(duì)房屋質(zhì)量的每一個(gè)方面和每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行約定才是必要的)。現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人因房屋質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題很少。無(wú)論是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房合同沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
除了大量的無(wú)甚實(shí)際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個(gè)最致命的缺陷，就是它的每一個(gè)條款所表達(dá)的購(gòu)房人的意思、目的和動(dòng)機(jī)都毫無(wú)遮掩，令開(kāi)發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕。
三.“補(bǔ)充協(xié)議”的主要內(nèi)容
在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于賣方市場(chǎng)的情況下，“補(bǔ)充協(xié)議”必須符合兩個(gè)基本要求：一、可能被損害的購(gòu)房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護(hù)；二、可能被開(kāi)發(fā)商拒絕而又為保護(hù)購(gòu)房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開(kāi)發(fā)商滿意、或者可能被開(kāi)發(fā)商疏忽、或者能夠被開(kāi)發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。
迄今為止，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個(gè)方面，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。
(一)小區(qū)規(guī)劃
很多購(gòu)房人在收房時(shí)或收房后看見(jiàn)的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動(dòng)位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購(gòu)房合同時(shí)期待的窗外視覺(jué)完全落空。這種情況在商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)非常普遍。開(kāi)發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過(guò)了規(guī)劃部門(mén)的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。
開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的同意，都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)同意的，既違法，也違約。你無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中訂立這樣一個(gè)條款：如果開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利。《商品房買賣合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人的已付款退還給購(gòu)房人并按一定的利率付給利息。”這一條款對(duì)購(gòu)房人的利益的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)椋绻?gòu)房人退房，購(gòu)房人必定要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)提前還本付息的違約責(zé)任，購(gòu)房人已經(jīng)付出的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)支出都將成為購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失，這些，是開(kāi)發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)的。而且，購(gòu)房人退房很容易，但開(kāi)發(fā)商能否按時(shí)退款卻是一大懸念。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對(duì)開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開(kāi)發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭(zhēng)取的首要目標(biāo)。
但是，在“補(bǔ)充協(xié)議”中明確地寫(xiě)上這一要求，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)同意。你可以采取這樣一個(gè)辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購(gòu)房合同時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個(gè)共同的賠償金的計(jì)算方法或者違約金的比例(或金額)。
(二)房屋交付使用的條件
房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。
迄今為止，沒(méi)有任何一法律規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定。《商品房買賣合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開(kāi)發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗(yàn)收合格”的文字。“經(jīng)驗(yàn)收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格才能交付。但綜合驗(yàn)收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾鹊鹊木€路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗(yàn)收合格條件，但若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾墓?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購(gòu)房人入住時(shí)就有水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾墓?yīng)，購(gòu)房人就無(wú)法在房子里住下去，除非購(gòu)房人購(gòu)買房屋不是為了居住。
房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃?xì)狻⑴瘹?僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強(qiáng)制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”。“選擇的交付使用條件”是購(gòu)房人在購(gòu)房合同中與開(kāi)發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購(gòu)房人是網(wǎng)蟲(chóng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲(chóng)的生活必需，交付房屋時(shí)是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。
必備的交付使用條件中，水、電、燃?xì)狻⑴瘹鈨r(jià)格是必須與開(kāi)發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)，你無(wú)須擔(dān)心電的價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中承諾水、燃?xì)狻⑴瘹馐鞘姓模阋矡o(wú)須擔(dān)心水、燃?xì)狻⑴瘹獾膬r(jià)格，因?yàn)槭姓⑷細(xì)狻⑴瘹夤?yīng)商是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)。如果水、燃?xì)狻⑴瘹馄渲兄唬_(kāi)發(fā)商沒(méi)有在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中說(shuō)清楚是市政的，就是小區(qū)獨(dú)立供應(yīng)。如果不在“補(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨(dú)立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r(jià)格，在你入住以后，開(kāi)發(fā)商將單方確定一個(gè)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商單方確定的價(jià)格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開(kāi)發(fā)商單方確定的煤氣價(jià)格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。
以上對(duì)房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說(shuō)，任何一項(xiàng)房屋交付使用的條件目前都還沒(méi)有法律的強(qiáng)制性規(guī)定，都只能由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補(bǔ)充協(xié)議”必須認(rèn)真解決的問(wèn)題。
你可以按照居律師對(duì)房屋交付使用條件的分類在“補(bǔ)充協(xié)議”中與開(kāi)發(fā)商約定開(kāi)發(fā)商在向你交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時(shí)就有，開(kāi)發(fā)商一般都能保證。燃?xì)夤?yīng)，開(kāi)發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達(dá)到70%以上時(shí)才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時(shí)候入住率達(dá)到70%以上，你就只有等著聽(tīng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么時(shí)候達(dá)到了就什么時(shí)候達(dá)到了。
至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開(kāi)發(fā)商談吧。總之一條：不要相信開(kāi)發(fā)商的售樓人員拍胸脯對(duì)天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫(xiě)在紙上。
(三)售樓廣告
絕大多數(shù)購(gòu)房人是被開(kāi)發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購(gòu)房合同的。他們都以為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開(kāi)發(fā)商也知道絕大多數(shù)購(gòu)房人對(duì)售樓廣告持這種理解，但開(kāi)發(fā)商從來(lái)不會(huì)在簽訂合同之前告訴購(gòu)房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開(kāi)發(fā)商不對(duì)購(gòu)房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當(dāng)現(xiàn)實(shí)和售樓廣告的內(nèi)容不一致時(shí)是很難認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約的，因?yàn)椋馈逗贤ā芬?guī)定，只有開(kāi)發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》經(jīng)過(guò)媒體的加工，使許多人以為從此開(kāi)發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實(shí)，這個(gè)《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個(gè)《解釋》沒(méi)有做出比《合同法》更進(jìn)一步、更明確的規(guī)定。
如果購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開(kāi)發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)在紙上，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不干。購(gòu)房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認(rèn)為必不可少的且開(kāi)發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫(xiě)進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”；對(duì)于開(kāi)發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤(pán)為了吸引老年人購(gòu)房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所等等是不能沒(méi)有的。開(kāi)發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所嗎？不能。老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所屬于特種行業(yè)，開(kāi)辦需要特別行政許可。開(kāi)發(fā)商不可能自己開(kāi)辦，只能有待其他人在此開(kāi)辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開(kāi)辦都是個(gè)未知數(shù)。沒(méi)有老年大學(xué)、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所可能無(wú)關(guān)緊要，若沒(méi)有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠(yuǎn)離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。
如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購(gòu)房的，“補(bǔ)充協(xié)議”就必須讓開(kāi)發(fā)商對(duì)售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開(kāi)發(fā)商拒絕在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個(gè)樓盤(pán)。
(四)公共財(cái)產(chǎn)
購(gòu)房人比較專注于門(mén)檻以內(nèi)的空間，對(duì)門(mén)檻以外的，一般不太關(guān)注。購(gòu)房人普遍還有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：門(mén)檻以內(nèi)的才是自己的，門(mén)檻以外的是開(kāi)發(fā)商的；或者認(rèn)為列入公攤面積的是公共財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有列入公攤面積的就不是公共財(cái)產(chǎn)。
門(mén)檻以外的所有建筑、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施等，無(wú)論是否列入了公攤面積，都屬于公共財(cái)產(chǎn)。公共財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購(gòu)房人認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤(pán)的公共財(cái)產(chǎn)都處在開(kāi)發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋。《商品房買賣合同》示范文本中有一條涉及公共財(cái)產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)留給買賣雙方約定。開(kāi)發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無(wú)效的。“補(bǔ)充協(xié)議”同樣不能約定公共財(cái)產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財(cái)產(chǎn)的，業(yè)主委員會(huì)成立以后有權(quán)通過(guò)訴訟或非訴訟途徑收回。
公共財(cái)產(chǎn)，不屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，不要在哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)、哪些財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商糾纏，如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)些什么，就讓他寫(xiě)吧，干脆將他想歸他所有的都寫(xiě)成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對(duì)你有意義的條款時(shí)換取他讓步的籌碼。
(五)物業(yè)管理
物業(yè)管理，其實(shí)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與購(gòu)房人之間基于對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。
現(xiàn)在，物業(yè)管理被開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)們?cè)O(shè)計(jì)的要求每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的無(wú)數(shù)個(gè)《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司對(duì)他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司的訴訟時(shí)向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒(méi)有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購(gòu)房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無(wú)效。
關(guān)于物業(yè)管理，本書(shū)第五章將會(huì)有更多闡述。在就物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，居律師告訴你三點(diǎn)注意事項(xiàng)：
1.爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費(fèi)
有些開(kāi)發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費(fèi)作為一個(gè)賣點(diǎn)。居律師告訴你：開(kāi)發(fā)商的這個(gè)“賣點(diǎn)”是違法的，是無(wú)效的。物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)公共財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，是全體共有人(包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔(dān)的法定義務(wù)，開(kāi)發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開(kāi)發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)打得比誰(shuí)都精。開(kāi)發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財(cái)產(chǎn)，卻沒(méi)有承擔(dān)一分一毫的物業(yè)管理費(fèi)，而且，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購(gòu)房人的一定的物業(yè)管理費(fèi)，即便違法，比起令購(gòu)房人承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)還算更公平一點(diǎn)。所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)開(kāi)口，你也應(yīng)盡力爭(zhēng)取。
2.將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。
比如，在“補(bǔ)充協(xié)議”中這樣寫(xiě)：“對(duì)買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。
為什么要將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開(kāi)發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來(lái)管理的。開(kāi)發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強(qiáng)迫每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項(xiàng)”一般包括：(1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理；(2)對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在居律師的購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對(duì)購(gòu)房人房屋的維修說(shuō)成是對(duì)購(gòu)房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購(gòu)房人收取物業(yè)管理費(fèi)的一個(gè)事實(shí)理由。購(gòu)房人其實(shí)也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修，是其代開(kāi)發(fā)商履行購(gòu)房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購(gòu)房人的房屋已經(jīng)超過(guò)了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修都是獨(dú)立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對(duì)房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭(zhēng)，使物業(yè)管理就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費(fèi)就是因?yàn)楣芾硇^(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無(wú)效的觀點(diǎn)做個(gè)鋪墊。
為什么要將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)，也向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)。在與業(yè)主打官司時(shí)，也是物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨(dú)立的；第二，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房人不清楚水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要時(shí)，購(gòu)房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告即水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商——開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人給“請(qǐng)”出來(lái)。只有合格的原告被請(qǐng)出來(lái)，購(gòu)房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費(fèi)用、購(gòu)房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費(fèi)用。
3.將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后
物業(yè)管理費(fèi)都是因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主無(wú)權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)管理的合同條款是無(wú)效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主之中極少有人明白這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司的法律顧問(wèn)們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)很難，所以，利用業(yè)主急于住進(jìn)新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費(fèi)。
若你無(wú)法做到拒絕開(kāi)發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開(kāi)發(fā)商的要求。你若不同意，開(kāi)發(fā)商就不與你簽訂購(gòu)房合同和“補(bǔ)充協(xié)議”。你能做到的是：爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后。這一點(diǎn)實(shí)際上是告訴你：在開(kāi)發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)了。不是說(shuō)你沒(méi)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而是你負(fù)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費(fèi)的要求。
如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這一條，你可以讓步，來(lái)日方長(zhǎng)，以后你有機(jī)會(huì)讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費(fèi)的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)。
(六)抵押
雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達(dá)到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有投資總額的25%的資金實(shí)力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開(kāi)發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來(lái)源。在開(kāi)發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
如果開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無(wú)疑將使購(gòu)房人能否按期收房、或者購(gòu)房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還的購(gòu)房款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對(duì)開(kāi)發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商在與你簽訂購(gòu)房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：
1.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)土地使用權(quán)或房屋有無(wú)被抵押做出明示；
2.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中承諾在簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；
3.約定開(kāi)發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。
(七)房屋面積
幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。
防止開(kāi)發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計(jì)算誤差，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)同意，因?yàn)檫@樣一來(lái)，他沒(méi)法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實(shí)測(cè)面積占銷售面積的比例低于某個(gè)百分比。除了這兩個(gè)辦法以外，別無(wú)其他更好的辦法。
有些開(kāi)發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購(gòu)房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實(shí)，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無(wú)法操作。這是一個(gè)糊弄人的辦法。
(八)貸款
有些購(gòu)房人尚未與銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，在開(kāi)發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來(lái)，購(gòu)房人就不能按期付款。在開(kāi)發(fā)商來(lái)看來(lái)，購(gòu)房人按期付款和不能按期付款的違約責(zé)任是白紙黑字寫(xiě)著的，而他當(dāng)初的口頭承諾是不存在的。
購(gòu)房人應(yīng)該在“補(bǔ)充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問(wèn)題。
(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；
(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫(xiě)成“與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；
(3)將購(gòu)房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同作為購(gòu)房人解除《商品房買賣合同》的一個(gè)條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。
(九)交房
“補(bǔ)充協(xié)議”中應(yīng)該約定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的物品主要是鑰匙。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的文件，有“三《書(shū)》一《證》兩《表》”之說(shuō)和“兩《書(shū)》一《表》”之說(shuō)。
“三《書(shū)》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》。
“兩《書(shū)》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。
居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中除了要求開(kāi)發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書(shū)》一《證》兩《表》”以外，還要求開(kāi)發(fā)商向你交付計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙。
如果開(kāi)發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書(shū)》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是不能讓步的。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙是對(duì)購(gòu)房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)提供不出《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，也不愿意提供設(shè)計(jì)圖紙。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決拒絕在交房時(shí)提供《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和設(shè)計(jì)圖紙，你可以考慮放棄。
開(kāi)發(fā)商也許確實(shí)拿不出來(lái)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商一定有，一定能夠提供。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商篡改不了，是你計(jì)算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準(zhǔn)確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。
(十)房屋的檢驗(yàn)期限
《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制。”
所以，對(duì)交付的標(biāo)的物的檢驗(yàn)是買賣合同中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。《商品房買賣合同》示范文本遺漏了這一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。很多購(gòu)房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤，錯(cuò)誤在于將“交房”與“收房”之間的一個(gè)“檢驗(yàn)”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過(guò)程是：“交房”—“檢驗(yàn)”—“收房或拒收”。
“補(bǔ)充協(xié)議”對(duì)“檢驗(yàn)”這一環(huán)節(jié)的處理就是對(duì)檢驗(yàn)期限的約定。約定的檢驗(yàn)期限對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)越長(zhǎng)越好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)越短越好。居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)檢驗(yàn)期限這樣表述：“買受人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)。”如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗(yàn)期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應(yīng)在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人。”這兩種表述其實(shí)是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。
有人認(rèn)為不必在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，因?yàn)橐延械姆ㄒ?guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書(shū)》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購(gòu)房人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔(dān)心法官可能對(duì)《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責(zé)購(gòu)房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔(dān)心不是多余的。所以，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，以免留下活動(dòng)空間。
大多數(shù)購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交房后就急不可耐地住進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或面積問(wèn)題時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購(gòu)房人敗訴的：原告(指購(gòu)房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對(duì)房屋質(zhì)量和面積的認(rèn)可。要求購(gòu)房人花上一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間對(duì)房屋的質(zhì)量、面積進(jìn)行檢驗(yàn)是不現(xiàn)實(shí)的。為了防止開(kāi)發(fā)商在“購(gòu)房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。
(十一)契稅和維修基金
法律規(guī)定購(gòu)房人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門(mén)下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時(shí)就要求購(gòu)房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購(gòu)房人在交房時(shí)交納契稅、維修基金，意在占用購(gòu)房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實(shí)情況看，少則幾個(gè)月，多則幾年。什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時(shí)候購(gòu)房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。
《商品房買賣合同》示范文本里沒(méi)有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項(xiàng)，無(wú)須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)橫生是非。建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)一條：“買受人在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交納契稅和維修基金。”如果開(kāi)發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫(xiě)法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由。”(前一種寫(xiě)法過(guò)于明白，會(huì)提醒開(kāi)發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫(xiě)法)。如果兩種寫(xiě)法開(kāi)發(fā)商都不同意，也沒(méi)關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時(shí)限寫(xiě)。等到了交房時(shí)，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。
(十二)產(chǎn)權(quán)證
購(gòu)房人都十分關(guān)心什么時(shí)候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動(dòng)了，于是，往往要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房人的這一心理，將承諾購(gòu)房人在多長(zhǎng)期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個(gè)賣點(diǎn)。
首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。
《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，……。”根據(jù)這一法律規(guī)定，從開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)起，購(gòu)房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購(gòu)房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對(duì)購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實(shí)的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證對(duì)購(gòu)房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因?yàn)榉梢?guī)定，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。
某些開(kāi)發(fā)商聲稱：其在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證。個(gè)別律師也對(duì)此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會(huì)明白：開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證是絕對(duì)不可能的。對(duì)事實(shí)的證明只能在事實(shí)發(fā)生之后。只有有了開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付了房屋的事實(shí)，才能有對(duì)購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)這一事實(shí)的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時(shí)就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無(wú)知，要么就是蓄意欺騙。
其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。
產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的工作安排。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全，購(gòu)房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開(kāi)發(fā)商不能左右購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的這一承諾就是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)檫@一承諾而對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)任何法律責(zé)任。總之，開(kāi)發(fā)商的這一承諾對(duì)購(gòu)房人毫無(wú)意義。
最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定開(kāi)發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。
影響購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間的往往是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長(zhǎng)在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后的37日內(nèi)，也就是最長(zhǎng)在交付房屋后的127日內(nèi)，購(gòu)房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人不會(huì)懈怠，但是，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個(gè)：(1)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有申請(qǐng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格；(2)開(kāi)發(fā)商想占用購(gòu)房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。
開(kāi)發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)受到行政處罰，所以，在“補(bǔ)充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記納入開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開(kāi)發(fā)商掂量的違約責(zé)任就很有必要。你可以這樣寫(xiě)：“出賣人應(yīng)當(dāng)在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；出賣人未履行這一義務(wù)或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應(yīng)向買受人支付×××的違約金。”
(十三)合同更名
有些購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購(gòu)房人已經(jīng)收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓，不僅需要購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個(gè)獨(dú)立的房屋買賣程序操作。如果購(gòu)房人尚未收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購(gòu)房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，簡(jiǎn)便的表述叫做“合同更名”。
在實(shí)際操作中，購(gòu)房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有將購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒(méi)有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。
“合同更名”比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國(guó)涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定，必須取得權(quán)利人即開(kāi)發(fā)商的同意，開(kāi)發(fā)商蓋個(gè)章就可以了。蓋個(gè)章對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益沒(méi)有任何影響，但是，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個(gè)雁過(guò)拔毛的機(jī)會(huì)。有些開(kāi)發(fā)商比較“仁義”，隨便給個(gè)價(jià)就行，有些開(kāi)發(fā)商張口就是幾千。
為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時(shí)爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫(xiě)上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)。”
(十四)處理合同爭(zhēng)議的條款
一份好的“補(bǔ)充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對(duì)裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時(shí)選擇仲裁，有四個(gè)理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。
(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價(jià)值觀等是法院的法官遠(yuǎn)不能及的，絕不會(huì)有不大識(shí)字的人(比如：曾有法官在宣判時(shí)將“賄賂罪”念成“有各罪”)來(lái)聽(tīng)審和裁決案件的可能。
(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會(huì)像法院的法官那樣在意欲違抗某一個(gè)人的意志時(shí)有重重顧慮。
(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對(duì)固定不同，你可以在仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員名冊(cè)中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見(jiàn)性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過(guò)“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。
(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審。“審者不判、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽(tīng)審者提供了活動(dòng)空間。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會(huì)有這一弊端。
(十五)合同正本的持有和保存。
合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當(dāng)事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個(gè)概念之間的區(qū)別。現(xiàn)實(shí)中，合同當(dāng)事人也沒(méi)有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當(dāng)事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購(gòu)房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開(kāi)發(fā)商、銀行、或合同登記機(jī)構(gòu)的手中。
“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對(duì)合同的分類。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點(diǎn)：你手中不能沒(méi)有合同原件。
你手中沒(méi)有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時(shí)以原件為準(zhǔn)，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，雙方必須持合同原件。手中沒(méi)有合同原件就無(wú)法自己申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商就會(huì)要求你委托他替你申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報(bào)酬，而且，開(kāi)發(fā)商何年何月去申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候愿意了。
開(kāi)發(fā)商能輕而易舉的使購(gòu)房人手中一份合同原件都沒(méi)有。手法很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商不先在購(gòu)房合同或“補(bǔ)充協(xié)議”上蓋章，而是等購(gòu)房人在合同原件上簽字或蓋章以后對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“明天或過(guò)一兩天，你來(lái)拿合同，先將首付款付了吧。”購(gòu)房人付了首付款以后再去拿合同，開(kāi)發(fā)商的售樓人員就會(huì)以令購(gòu)房人覺(jué)得比較合理的理由說(shuō)：暫時(shí)給不了原件，只能先給你復(fù)印件。
你對(duì)付開(kāi)發(fā)商這一手法的方法也很簡(jiǎn)單：讓開(kāi)發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開(kāi)發(fā)商將合同原件給你。
如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開(kāi)發(fā)商僵持下去，那么，在“補(bǔ)充協(xié)議”里，你應(yīng)堅(jiān)持寫(xiě)進(jìn)這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫(xiě)文字無(wú)任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對(duì)持有該合同書(shū)的一方不利的解釋”。
以上十五個(gè)方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對(duì)于購(gòu)房人的利益保護(hù)非常重要。在與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，必須在這十五個(gè)方面盡可能堅(jiān)持你的要求。這十五個(gè)方面若能全部得到滿足，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學(xué)、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開(kāi)列的十五個(gè)方面，你就可以一一設(shè)計(jì)出相應(yīng)的“補(bǔ)充協(xié)議”條款。
這里，舉一例以作示范。
比如，為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風(fēng)險(xiǎn)，你可以這樣寫(xiě)：“雙方確認(rèn)：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實(shí)的、正式的和有效的；國(guó)有土地使用權(quán)證沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)記錄。”
這一條的意義在于：如果“五證”其中一個(gè)缺少、不真實(shí)或無(wú)效，或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購(gòu)房合同是無(wú)效的。購(gòu)房合同無(wú)效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)；不能返還或沒(méi)有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償；(2)有過(guò)錯(cuò)的一方賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實(shí)、有效，國(guó)有土地使用權(quán)證上是否有他項(xiàng)權(quán)記錄，購(gòu)房人一般沒(méi)有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實(shí)、無(wú)效、或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)記錄的情況，法院將認(rèn)為購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)有過(guò)錯(cuò)，從而判決購(gòu)房人對(duì)合同無(wú)效的法律后果也承擔(dān)一定的責(zé)任，購(gòu)房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)這一條，就表明購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)已經(jīng)盡其所能，購(gòu)房人在審查“五證”時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，從而令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同無(wú)效的全部法律責(zé)任，即購(gòu)房人的全部損失都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商給予賠償。
為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計(jì)了各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本。各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費(fèi)公開(kāi)。
開(kāi)發(fā)商如果覺(jué)得你是一個(gè)重要的客戶可能會(huì)派出他的法律顧問(wèn)與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開(kāi)發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點(diǎn)架子，不輕易放棄、堅(jiān)持到最后，你就一定能夠使開(kāi)發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補(bǔ)充協(xié)議”。個(gè)別開(kāi)發(fā)商的銷售人員十分牛×，聲稱“補(bǔ)充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因?yàn)槲覀兊姆孔淤u得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個(gè)叫做“慧谷陽(yáng)光”的樓盤(pán)的銷售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開(kāi)發(fā)商的銷售人員就會(huì)給你打電話，說(shuō)：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補(bǔ)充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補(bǔ)充協(xié)議”裝扮得像送給開(kāi)發(fā)商的“甜點(diǎn)”，在“甜點(diǎn)”里攙和一些“砒霜”。
四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)使購(gòu)房人產(chǎn)生了過(guò)高的期望值。居律師對(duì)《解釋》的評(píng)價(jià)是：
(一)對(duì)購(gòu)房人有積極意義
其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定是否為違法的開(kāi)發(fā)商的行為明確列為違法而令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒(méi)有令購(gòu)房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開(kāi)發(fā)商的行為令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：
1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。
2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。
3.《解釋》將開(kāi)發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過(guò)一年，購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。
其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人的利益不能得到充分的保護(hù)。例如：
1.《解釋》將《合同法》列舉的當(dāng)事人可以解除合同的情形之一——“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個(gè)月以上。《解釋》的解釋是：“開(kāi)發(fā)商逾期交房或購(gòu)房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”中的“相當(dāng)于因違約所造成的損失”針對(duì)不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋。《解釋》的相應(yīng)解釋是：購(gòu)房人逾期付款的，開(kāi)發(fā)商的損失按照未付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；開(kāi)發(fā)商逾期交房的，購(gòu)房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門(mén)公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類型的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定；由于開(kāi)發(fā)商的原因購(gòu)房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，購(gòu)房人的損失按照已付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
(二)《解釋》對(duì)購(gòu)房人的實(shí)際所需沒(méi)有多大價(jià)值
《解釋》所針對(duì)的開(kāi)發(fā)商的違法或違約行為以及購(gòu)房人的違約行為，不僅在實(shí)際中很少發(fā)生，而且開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人絕大多數(shù)都能夠通過(guò)協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、也是不能通過(guò)協(xié)商獲得解決的是：計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議。對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒(méi)有涉及。
計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙被保存在設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商、建筑商和開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檔案柜里，購(gòu)房人難以取得這一計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購(gòu)房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認(rèn)定房屋公攤面積，使購(gòu)房人在公攤面積計(jì)算上一直面對(duì)一個(gè)不明不白的黑洞。這個(gè)黑洞是巨大的。《解釋》完全能夠做出這樣的解釋：出賣人和買受人對(duì)房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議，買受人申請(qǐng)人民法院調(diào)取為計(jì)算房屋面積所必需而買受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)取。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋。
從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實(shí)施<民法通則>若干問(wèn)題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個(gè)結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但運(yùn)用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動(dòng)搖的現(xiàn)實(shí)條件下，《解釋》應(yīng)當(dāng)做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋。現(xiàn)實(shí)情況是：幾乎所有的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，購(gòu)房人房屋門(mén)檻以外的土地和土地附著物都在開(kāi)發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購(gòu)房人作為共有財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護(hù)。
《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問(wèn)題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋。《解釋》沒(méi)有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:
(三)《解釋》有多處與法律相違背
例1：《合同法》第一百六十二條規(guī)定：“出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款；買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣人。”根據(jù)這一條法律規(guī)定，無(wú)論開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購(gòu)房人接受房屋，購(gòu)房人都應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格付款。《解釋》第14條對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，不僅沒(méi)有糾正《商品房銷售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷售管理辦法》的違法“合法”化。
