時間：2022-10-07 09:21:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)營銷推廣方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
高職教育人才培養(yǎng)目標(biāo)是高端技能型人才，為了適應(yīng)行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展需要，人才培養(yǎng)必須面向市場，在制訂人才培養(yǎng)方案時依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分和市場需求制訂人才培養(yǎng)方向。[1]在當(dāng)前城市化發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的形勢下，房地產(chǎn)投資量有增無減，營銷人員需求量逐年增加，為適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，本專業(yè)在制訂人才培養(yǎng)方向時將營銷策劃人員作為一個主要的就業(yè)崗位。為突出工作任務(wù)與知識的聯(lián)系，讓學(xué)生在職業(yè)實(shí)踐活動的基礎(chǔ)上掌握知識，增強(qiáng)課程內(nèi)容與職業(yè)崗位能力要求的相關(guān)性，提高學(xué)生的就業(yè)能力，依據(jù)營銷策劃人員崗位內(nèi)容和目標(biāo)，在教學(xué)設(shè)計(jì)、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方式和考核方案四方面對《房地產(chǎn)營銷》進(jìn)行課程改革思路探討。
2《房地產(chǎn)營銷》課程改革背景
2.1行業(yè)背景
自從我國土地轉(zhuǎn)讓市場化和住房市場化以來，地產(chǎn)業(yè)成了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。而近年來，房價不斷飛漲，百姓怨聲載道，在這種背景下，國家出臺了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施。[2]2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時期。[3]面對政策的調(diào)控、市場的變化，開發(fā)公司也進(jìn)入洗牌階段，能否在調(diào)整階段保住市場甚至擴(kuò)大規(guī)模，項(xiàng)目營銷策劃發(fā)揮著重要作用。為給市場輸送專業(yè)化營銷策劃，在傳統(tǒng)知識灌輸基礎(chǔ)上進(jìn)行課程改革，以崗位工作流程為主線進(jìn)行培養(yǎng)，提高準(zhǔn)員工技能水平。
2.2專業(yè)背景
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以市場為導(dǎo)向，具有良好職業(yè)素養(yǎng)，掌握房地產(chǎn)基本理論知識，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)基本制度和政策，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域企業(yè)一線崗位，熟練掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)實(shí)操能力的高素質(zhì)高技能型人才。本專業(yè)通過市場調(diào)研了解專業(yè)面向崗位，通過崗位工作流程分析完成行動領(lǐng)域分析，在工作核心任務(wù)分析基礎(chǔ)上完成學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系構(gòu)建。[4]調(diào)研發(fā)現(xiàn)營銷策劃人員崗位為主要需求崗位，為提高專業(yè)學(xué)生技能水平和就業(yè)能力，進(jìn)行《房地產(chǎn)營銷》課程改革。
3《房地產(chǎn)營銷》課程改革目標(biāo)
《房地產(chǎn)營銷》通過以房地產(chǎn)營銷策劃具體工作任務(wù)為載體的項(xiàng)目化教學(xué)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)營銷策劃的基礎(chǔ)理論知識、常用的各種營銷手段，當(dāng)前主流的操作模式和操作流程，掌握房地產(chǎn)目標(biāo)市場定位，房地產(chǎn)價格策劃，房地產(chǎn)銷售推廣策劃，房地產(chǎn)銷售技巧和相關(guān)法律知識。學(xué)生學(xué)習(xí)以后，具備產(chǎn)品推廣的定位能力，營銷策劃書的制訂能力，營銷策劃推廣的執(zhí)行能力，銷售的接待和簽約能力。具體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)如下：
3.1知識目標(biāo)
（1）熟悉房地產(chǎn)營銷策劃的原則和程序，掌握房地產(chǎn)營銷策劃的主要方法；（2）了解房地產(chǎn)營銷策劃的流程，掌握房地產(chǎn)營銷策劃方案編制、調(diào)查問卷設(shè)計(jì)以及信息采集與分析的基本方法；（3）掌握樣板房包裝與售樓書制作的基本方法；（4）掌握房地產(chǎn)銷售相關(guān)流程管理方法；（5）掌握房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)場接待禮儀和銷售技巧。
3.2能力目標(biāo)
（1）能夠進(jìn)行針對具體項(xiàng)目的調(diào)查問卷設(shè)計(jì)和市場調(diào)查；（2）能夠進(jìn)行具體項(xiàng)目的市場細(xì)分定位；（3）能夠進(jìn)行具體項(xiàng)目的價格策劃；（4）能夠制訂項(xiàng)目營銷策劃書；（5）能夠現(xiàn)場接待客戶，進(jìn)行樓盤信息解說答疑。
3.3職業(yè)素質(zhì)目標(biāo)
（1）培養(yǎng)熱情、樂觀和沉著的職業(yè)素養(yǎng)；（2）培養(yǎng)耐心細(xì)致、積極主動的工作態(tài)度；（3）培養(yǎng)風(fēng)險防范意識、團(tuán)隊(duì)合作精神及應(yīng)變和抗壓能力。
4《房地產(chǎn)營銷》課程改革內(nèi)容
4.1教學(xué)設(shè)計(jì)改革
為突出工作任務(wù)與知識的聯(lián)系，讓學(xué)生在職業(yè)實(shí)踐活動的基礎(chǔ)上掌握知識，增強(qiáng)課程內(nèi)容與職業(yè)崗位能力要求的相關(guān)性，提高學(xué)生的就業(yè)能力，課程設(shè)計(jì)時以營銷策劃工作過程為主線，《房地產(chǎn)營銷》課程改革將整個工作流程分解為5個項(xiàng)目、12項(xiàng)任務(wù)，編排依據(jù)是該職業(yè)所特有的工作任務(wù)邏輯關(guān)系，使工作任務(wù)具體化。在具體設(shè)計(jì)中，以杭州市在建樓盤為營銷策劃對象，讓學(xué)生進(jìn)行項(xiàng)目市場細(xì)分定位、項(xiàng)目營銷策劃方案制作、項(xiàng)目營銷策劃方案實(shí)施管理、樣板房包裝和樓書制作及客戶現(xiàn)場接待和簽約練習(xí)，鍛煉學(xué)生實(shí)際操作能力。讓學(xué)生在真實(shí)的交易、真實(shí)的環(huán)境中，用真實(shí)的材料學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷策劃工作流程及技巧。
4.2教學(xué)內(nèi)容改革
以崗位內(nèi)容和要求為出發(fā)點(diǎn)的教學(xué)內(nèi)容改革，主要安排5個項(xiàng)目，分別是項(xiàng)目市場細(xì)分定位、項(xiàng)目營銷策劃方案制作、項(xiàng)目營銷策劃方案實(shí)施管理、樣板房包裝和樓書制作及客戶現(xiàn)場接待和簽約，在5個項(xiàng)目基礎(chǔ)上以工作流程順序，分解出12項(xiàng)任務(wù)，分別是競爭性項(xiàng)目調(diào)查、項(xiàng)目細(xì)分定位、房地產(chǎn)市場總體調(diào)查描述、競爭性項(xiàng)目分析、目標(biāo)項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目營銷策劃方案、營銷策劃的進(jìn)度安排、營銷策劃活動的監(jiān)控評價和調(diào)整、樣板房包裝、樓書制作、現(xiàn)場接待和銷售簽約。在具體任務(wù)學(xué)習(xí)過程中，以流程、技巧、問題處理為主要學(xué)習(xí)內(nèi)容，例如競爭項(xiàng)目分析，能夠根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目的地段、單價、總價、產(chǎn)品類型等要素確定競爭性項(xiàng)目，并確定調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)調(diào)查，調(diào)查結(jié)束通過小組討論形式開展競爭形勢分析會，進(jìn)行競爭項(xiàng)目分析總結(jié)。
4.3教學(xué)方式改革
為實(shí)現(xiàn)學(xué)生“學(xué)了能用”的目標(biāo)，理實(shí)一體化課程改革中，按照“教、學(xué)、做、評、思”的步驟開展教學(xué)。本課程教學(xué)以杭州一個在建樓盤為學(xué)習(xí)對象，每堂課開始時，教師會下發(fā)準(zhǔn)備好的該堂課對應(yīng)的實(shí)訓(xùn)單，然后以任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)提出教學(xué)目標(biāo)，并通過一個導(dǎo)入任務(wù)讓學(xué)生了解具體實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)后能解決什么問題，在明確教學(xué)目標(biāo)后圍繞需要解決的問題進(jìn)行知識點(diǎn)講授，通過案例教師示范知識的應(yīng)用，學(xué)生通過學(xué)習(xí)和觀察掌握知識與技能，依據(jù)任務(wù)不同個人或小組練習(xí)并匯報(bào)成果，教師對學(xué)生成果進(jìn)行評價，學(xué)生反思并總結(jié)，完成實(shí)訓(xùn)單。例如項(xiàng)目市場細(xì)分定位，教學(xué)目標(biāo)為掌握市場細(xì)分與定位的原理和市場細(xì)分與定位的操作流程，對項(xiàng)目本身潛力分析，并針對競爭態(tài)勢進(jìn)行市場細(xì)分定位。教師給出任務(wù)：2009年5月，7月以及2010年9月，綠城房產(chǎn)集團(tuán)先后聯(lián)手浙報(bào)集團(tuán)，海航地產(chǎn)，浙江鐵投等公司，以均價10,000元左右的樓面地價通過土地出讓獲得杭州市西湖區(qū)蔣村區(qū)域幾個相鄰地塊，此項(xiàng)目案名為《綠城西溪誠園》，針對前期進(jìn)行的競爭性項(xiàng)目調(diào)查，假如你是綠城房產(chǎn)《西溪誠園》項(xiàng)目的策劃人員，請問你將如何進(jìn)行市場細(xì)分和定位？請分組完成《西溪誠園項(xiàng)目市場細(xì)分與定位報(bào)告》。在明確任務(wù)目標(biāo)前提下，學(xué)習(xí)市場細(xì)分的依據(jù)、原則、方法和程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇考慮因素及策略，掌握項(xiàng)目市場定位原則。知識點(diǎn)講授完畢，教師進(jìn)行示范，以杭州濱江房產(chǎn)錢江新城項(xiàng)目（濱江金色海岸）為例進(jìn)行目標(biāo)市場定位介紹。依據(jù)示范，讓學(xué)生分組對本學(xué)期營銷目標(biāo)對象練習(xí)市場細(xì)分和定位并匯報(bào)。教師對學(xué)生的匯報(bào)進(jìn)行點(diǎn)評，學(xué)生進(jìn)行完善，并完成報(bào)告上交。
4.4考核方案改革
《房地產(chǎn)營銷》課程考核以過程性考核為主，期末試卷考核為輔。過程性考核以能力和知識應(yīng)用考核為主，考核內(nèi)容分為3個部分：課堂表現(xiàn)、小組作業(yè)和小組展示。課堂表現(xiàn)以是否認(rèn)真聽講、積極回答問題和參與教學(xué)組織活動為主；小組作業(yè)以上交的小組報(bào)告為檢查依據(jù)；小組展示主要有銷售現(xiàn)場接待和銷售簽約。期末考核以知識點(diǎn)考核為主，考核房地產(chǎn)營銷基礎(chǔ)知識和房地產(chǎn)營銷趨勢及模式。具體考核標(biāo)準(zhǔn)見表1。
5結(jié)語
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷僅是線下銷售加廣告營銷。新形勢下，傳統(tǒng)營銷已不能吻合現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。本文概述了傳統(tǒng)的地產(chǎn)營銷渠道，指出其不足之處，并就新形勢下的房地產(chǎn)營銷渠道創(chuàng)新提出了幾點(diǎn)策略及建議。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)；營銷渠道；創(chuàng)新；新媒體；電商
我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的高速增長之后，現(xiàn)在已開始規(guī)律性地回落。面對一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺以及資金鏈的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)市場面臨的銷售壓力增大，市場處于觀望氣氛。在這種情況下拓寬營銷渠道通過全方位、多樣化的營銷渠道建設(shè)突破銷售瓶頸，快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售和資金回籠已成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的決策之一。
一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷渠道概述
我國房地產(chǎn)市場的營銷渠道建設(shè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用營銷理論的情況包括4P理論、4C理論、4R理論和營銷中的四則運(yùn)算。從我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)及發(fā)展軌跡來看，我國的房地產(chǎn)營銷渠道主要有以下三種，即房地產(chǎn)企業(yè)直銷策略，委托策略和網(wǎng)絡(luò)營銷策略。
直銷是房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對產(chǎn)品進(jìn)行直接銷售；委托策略即是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客再經(jīng)過商介紹而購買產(chǎn)品的營銷渠道方式；網(wǎng)絡(luò)營銷即是企業(yè)利用不斷發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息，讓消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)了解產(chǎn)品進(jìn)而購買的一種方式。
二、傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷渠道的不足之處
傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷方案太過局限，限制了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。介于此，國內(nèi)諸多相關(guān)人士認(rèn)識到了這些營銷渠道的不足，希望探尋更多、更廣的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品營銷渠道。
直銷是傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷中最為普遍的模式，該模式從信息交流、把握市場、成本控制等角度來看均有一定優(yōu)勢，但直銷模式對銷售隊(duì)伍的專業(yè)化要求較高，同時新產(chǎn)品推向市場的速度較慢，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速成長。另外，這會分散企業(yè)的人、財(cái)、物，同時也難以發(fā)揮營銷專業(yè)團(tuán)隊(duì)所帶來的營銷優(yōu)勢。委托營銷除具有專業(yè)性的優(yōu)勢外，也有其缺點(diǎn)。其缺點(diǎn)是對商的人員素質(zhì)無法進(jìn)行控制，而且這也會加大開發(fā)商的營銷成本。
三、新形勢下房地產(chǎn)營銷渠道創(chuàng)新策略及建議
（一）深化客戶關(guān)系管理
CRM即客戶關(guān)系管理，現(xiàn)在正在國內(nèi)企業(yè)中流行。CRM主要是通過對客戶詳細(xì)資料的深入分析來提高客戶滿意程度，從而提高企業(yè)的競爭力的一種手段。
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好重點(diǎn)客戶群的營銷渠道工作，深化客戶關(guān)系管理。在建立科學(xué)、完備的客戶數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，注意對客戶最新信息的跟進(jìn)；針對客戶投訴，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取服務(wù)補(bǔ)救措施，耐心正確處理客戶投訴；另外，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)為客戶提供關(guān)聯(lián)服務(wù)并不斷進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，進(jìn)而提升企業(yè)品牌形象。
（二）線上線下互動，推進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)入“微營銷”時代
在web2.0帶來巨大革新的年代，營銷思路發(fā)生了巨大改變，房地產(chǎn)營銷也從傳統(tǒng)的線下銷售加廣告營銷轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上線下互動，廣告也出現(xiàn)在了網(wǎng)絡(luò)雜志、微博、微信、SNS等這些新興的媒體上。
2013年12月，房地產(chǎn)新營銷平臺――賣房邦，嫁接在當(dāng)下流行的微信平臺上，借助微信代表的新一代SNS移動APP，具有了口碑傳播的天然優(yōu)勢。賣房邦整合房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)、專業(yè)經(jīng)紀(jì)人長尾推廣資源的營銷模式，幫助開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目銷售。類似的，騰訊房產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)推出的房地產(chǎn)行業(yè)微信整體解決方案――樓盤微管家，依托于微信廣泛的客戶群，打造一個專業(yè)房產(chǎn)互動導(dǎo)購平臺，實(shí)現(xiàn)購房人與售樓處的無縫對接，可以為購房者忠實(shí)展現(xiàn)樓盤動態(tài)，樓盤特色、戶型分析、會員管理等信息。2014年3月，微信官方試水微信支付，為用戶提供更便捷的消費(fèi)體驗(yàn)。隨著未來微信支付開放的類目越來越多，以及在擔(dān)保交易、商家信用體系等方面的進(jìn)一步完善，擁有海量用戶和活躍社交元素的微信，將很快成為新的移動電商渠道和平臺。
（三）房地產(chǎn)“墊首付”營銷啟示――隨機(jī)應(yīng)變
2014年第一季度，受季節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量出現(xiàn)“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現(xiàn)樓盤降價后，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤階段。針對開發(fā)商普遍走量緩慢，面臨較大去化壓力這一情況，開發(fā)商選擇“墊首付、分期首付”的方式來規(guī)避政策，刺激被抑制的市場需求。開發(fā)商動用這樣的價格工具來進(jìn)行促銷，雖然幅度不大，但效果比較顯著，市場接受度也較高。
與此同時，伴隨著地產(chǎn)金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。
（四）加強(qiáng)品牌建設(shè)，強(qiáng)化產(chǎn)品核心競爭力
面對眾多的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品，品牌讓選擇變得簡單。好的品牌，其效應(yīng)應(yīng)該像病毒一樣，迅速蔓延，直入人心。2012年9月6日，中國指數(shù)研究院該年度由其研發(fā)的中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果，中海地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)的品牌價值分別為247.48億元、246.75億元和211.39億元。
企業(yè)無論采取何種營銷方式，都是希望打造成功的品牌。其中，物業(yè)品牌能夠很好地對房地產(chǎn)企業(yè)品牌起到提升作用。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌能夠形成良好的口碑，提升顧客忠誠度，形成二次消費(fèi)和引致消費(fèi)。在實(shí)踐中，強(qiáng)有力的企業(yè)品牌往往又會快速提升服務(wù)品牌和項(xiàng)目品牌的價值。如萬科、保利等多家房地產(chǎn)企業(yè)踴躍加入“金鑰匙”物業(yè)聯(lián)盟，希望通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)提升消費(fèi)者對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的認(rèn)知度。
（五）新媒體時代，房地產(chǎn)營銷思路需與時俱進(jìn)
新媒體是一種新興的大眾媒介，是新技術(shù)支撐體系下出現(xiàn)的媒體形態(tài)，如數(shù)字雜志、數(shù)字報(bào)紙、數(shù)字廣播、移動電視、網(wǎng)絡(luò)、桌面視窗、數(shù)字電視、數(shù)字電影、3D電影、觸摸媒體等。新媒體與傳統(tǒng)媒體相比，新媒體具有交互性強(qiáng)、表現(xiàn)方式多樣、用戶集中、宣傳視覺性強(qiáng)、宣傳成本較低等五大特點(diǎn)。
如今，媒體從傳統(tǒng)的報(bào)紙、廣播、電視發(fā)展到如今的房地產(chǎn)數(shù)字化營銷、新媒體營銷、云時代地產(chǎn)行業(yè)營銷，房地產(chǎn)宣傳和營銷也需要有更遠(yuǎn)的半徑，需要吸引更多的外部人群進(jìn)行“外部消化”，營銷方式也必將隨之改變。
四、結(jié)語
社會不會一成不變，市場亦是日新月異。新形勢下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍面臨諸多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)商可以根據(jù)市場和自身情況，整合利用營銷渠道，做到隨機(jī)應(yīng)變，助力房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的營銷和推廣。
參考文獻(xiàn)：
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[3]新浪房產(chǎn)訊.http：//.cn，2012.04.14
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快城市化進(jìn)程及帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動作用。利用大數(shù)據(jù)及信息技術(shù)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式則具有鮮明的時代特征，同時針對消費(fèi)心理并實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效率，降低企業(yè)的營銷投入成本，有效改善和彌補(bǔ)傳統(tǒng)營銷模式的短板與不足。
一、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀
(一)離線商務(wù)營銷模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營銷模式中的價格、服務(wù)和預(yù)訂等信息以線下的形式傳遞給經(jīng)營商店，并由此推動給線下消費(fèi)者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發(fā)展空間，極大節(jié)約營銷成本，有效提高營銷效率和質(zhì)量。
(二)社交網(wǎng)絡(luò)營銷模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò)交流平臺與網(wǎng)絡(luò)社交優(yōu)勢建立社交網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過消費(fèi)者與營銷人員的互動性對消費(fèi)者進(jìn)行精準(zhǔn)定位，充分了解滿足費(fèi)者需求，具有高效的針對性、創(chuàng)新新與信譽(yù)度。
(三)大數(shù)據(jù)營銷模式：對多種網(wǎng)絡(luò)平臺的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性分析，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，宣傳工作目標(biāo)化，該模式對行業(yè)發(fā)展走向和前景能進(jìn)行有效預(yù)測，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，獲得較高投資回報(bào)率。
二.消費(fèi)心理
消費(fèi)心理是指消費(fèi)者在消費(fèi)活動中的心理活動和心理特征的過程。消費(fèi)者在購買行為時，會產(chǎn)生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動，呈現(xiàn)出一般規(guī)律的心理活動。大多數(shù)消費(fèi)者在買房時，他們必然經(jīng)歷一個理性的和復(fù)雜的消費(fèi)決策過程：需求的認(rèn)知，信息的收集，選擇和評價，這其中消費(fèi)者購房心理占有主導(dǎo)因素?；?014年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)分析顯示，影響消費(fèi)者購房心理的主要因素包括：區(qū)位(22%)：如市區(qū)/城郊/商區(qū)等;配套設(shè)施(11%)：醫(yī)院/學(xué)校等;價格(30%)：平米售價/總房價/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設(shè)施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費(fèi)用等;開發(fā)商品牌(5%)：聲譽(yù)/資質(zhì)等。顯然消費(fèi)心理分布的不同對房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略具有重要影響。
三.考慮消費(fèi)心理的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式構(gòu)建
(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢優(yōu)化營銷資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對行業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化合理配置實(shí)現(xiàn)高效整合，并根據(jù)消費(fèi)者心理制定針對性調(diào)研方案，發(fā)展?jié)撛谑袌鱿M(fèi)者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機(jī)制，根據(jù)反饋信息將潛在消費(fèi)者進(jìn)行專業(yè)化分類歸檔。
(二)針對消費(fèi)心理拓寬營銷渠道：充分調(diào)研消費(fèi)者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺拓寬房地產(chǎn)營銷渠道，利用多元化銷售途徑調(diào)節(jié)企業(yè)和消費(fèi)者在需求、空間結(jié)構(gòu)等方面矛盾，從實(shí)際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費(fèi)者提供服務(wù)。
(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進(jìn)行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點(diǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)營銷信息的重要場所，將互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣手段與傳統(tǒng)化推廣手段有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化與不同心理的消費(fèi)者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴(kuò)大受眾數(shù)量。
(四)以消費(fèi)心理為依據(jù)制定合理營銷價格：從消費(fèi)者心理和市場需求的實(shí)際情況出發(fā)，制定有針對性、合理性和科學(xué)性營銷價格，充分發(fā)揮市場在資源配置中基礎(chǔ)性作用，充分發(fā)揮消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷定價模式中的主導(dǎo)地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價格。
四.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式具體措施
(一)加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫建設(shè)
實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)營銷，最根本的是消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的建立和消費(fèi)者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費(fèi)者信息。在線網(wǎng)站是最直接訪問網(wǎng)絡(luò)上的互動信息流，網(wǎng)上活動實(shí)名用戶注冊、互動媒體等形式的互動可以增加到消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫。企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫的進(jìn)一步挖掘和分析消費(fèi)者行為信息，如消費(fèi)者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機(jī)的頻率，時間，以確定他們的需求，提供數(shù)據(jù)支持，制定精準(zhǔn)營銷策略。
(二)加強(qiáng)交流途徑多元化管理：1、加強(qiáng)建設(shè)跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端等資源，以增強(qiáng)購房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造了巨大的商機(jī)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)信息提供了一個極好的平臺，而且還提高了用戶的參與意識，實(shí)現(xiàn)互動營銷和口碑營銷。2、加強(qiáng)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)聚合平臺。首先，收集國內(nèi)主流的房地產(chǎn)開發(fā)商，利用3D技術(shù)全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設(shè)并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶搜索的準(zhǔn)確性，精準(zhǔn)整合房產(chǎn)戶型、價格、地理位置等，滿足消費(fèi)者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準(zhǔn)確的檢索結(jié)果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據(jù)消費(fèi)者的心理和購買頻率進(jìn)行合理的分配和廣告宣傳，達(dá)到開發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動客戶端應(yīng)用程序的開發(fā)。對于消費(fèi)者來說，移動客戶端應(yīng)用程序?qū)崿F(xiàn)了消費(fèi)者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動的目的。對于企業(yè)來說，房地產(chǎn)移動客戶端應(yīng)用程序不僅為企業(yè)帶來更多的潛在買家，同時是企業(yè)獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺。
(三)加強(qiáng)線上線下結(jié)合，提升用戶轉(zhuǎn)化率：1、在線整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨(dú)家等增值服務(wù)。其次，向開發(fā)商爭取折扣，為消費(fèi)者提供優(yōu)惠價格，同時創(chuàng)新房地產(chǎn)金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多樣化的購買方式，通過團(tuán)購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費(fèi)者的購買欲望。2、線下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動的特殊屬性，房產(chǎn)營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗(yàn)。一方面，企業(yè)要保護(hù)消費(fèi)者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線下開發(fā)商及專業(yè)的物業(yè)顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗(yàn)活動，以吸引消費(fèi)者的關(guān)注，增加消費(fèi)體驗(yàn)。
(四)加強(qiáng)增值服務(wù)與反饋機(jī)制建設(shè)：1、加強(qiáng)增值服務(wù)。一方面，通過開發(fā)手機(jī)應(yīng)用程序，匯聚共同地點(diǎn)和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準(zhǔn)的項(xiàng)目宣傳，客戶維護(hù)等互動服務(wù);另一方面，企業(yè)應(yīng)整合社區(qū)資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區(qū)為中心的新型商圈。2、創(chuàng)建用戶反饋機(jī)制。建立完善的用戶反饋機(jī)制，時刻與用戶互動了解用戶意見，根據(jù)分類、記錄等來改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)。主動處理客戶投訴，以良好的態(tài)度、及時的行動來解決消費(fèi)者的問題，提高客戶滿意度。
五、結(jié)束語
現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展為互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費(fèi)心理需求則進(jìn)一步貼合市場實(shí)際，在模式的構(gòu)建和發(fā)展過程既要重要充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，又要充分把握消費(fèi)者心理，才能制定合理化營銷策略，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 傳統(tǒng)營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 整合
網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷都是企業(yè)的一種經(jīng)營活動,且都需要通過組合運(yùn)用來發(fā)揮功能。兩者都把滿足消費(fèi)者的需要作為一切活動的出發(fā)點(diǎn),但網(wǎng)絡(luò)營銷也有其特點(diǎn):市場全球化;產(chǎn)品個性化;價格公開化;渠道直接化;服務(wù)大眾化;溝通雙向化。
一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷的基本要求和特點(diǎn)
1. 傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷的基本要求。首先,賣房子,也就是如何把建的房子給賣出去,在最短的時間內(nèi)完成銷售,獲得最大利潤。
其次,建立和維護(hù)品牌,為將來的新項(xiàng)目創(chuàng)造鋪墊。
2. 傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷過程
第一步,在樓盤開始建設(shè)的時候和期間,通過各種新聞報(bào)道、軟文來宣傳樓盤區(qū)域與樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)圖。
第二步,到了預(yù)售前,開始在報(bào)紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)等地方刊登售樓廣告,制作售樓用品和布置樣板房。
第三步,售樓處開始接受預(yù)訂,舉辦開盤慶典等,同時開始簽約售樓(花)。
第四步,進(jìn)入穩(wěn)定售樓階段,個單元被不斷出售。同時有業(yè)主入伙居住。
第五步,進(jìn)入尾盤階段,同時準(zhǔn)備下一個項(xiàng)目。
二、網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的突破
1. 采購平臺的突破。房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)對供應(yīng)鏈的重新整合,改變了產(chǎn)業(yè)內(nèi)上下游企業(yè)之間以及企業(yè)與政府之間的交往方式,從而能夠最終降低交易成本。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用電子商務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo),與咨詢企業(yè)、建材企業(yè)、建筑企業(yè)、物業(yè)管理公司等直接開展業(yè)務(wù)。這樣不但減少了中間環(huán)節(jié)。提高了服務(wù)效率,而且提高了企業(yè)經(jīng)營活動的透明度,擴(kuò)大了合作伙伴的選擇范圍。通過房地產(chǎn)網(wǎng)站,還可以建立起相關(guān)企業(yè)的信息高速公路,形成企業(yè)之間的信息鏈,建立無場地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。
2. 廣告平臺的突破。房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過自身建立的網(wǎng)站,或者通過其他網(wǎng)站廣告等手段,對產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報(bào)紙、廣播、電視后,進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個媒體。
3. 銷售平臺的突破。房地產(chǎn)數(shù)字化銷售平臺可以分為網(wǎng)絡(luò)直銷和網(wǎng)絡(luò)間接銷售兩種。其中直銷是指開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。通行做法有兩種:一是企業(yè)在因特網(wǎng)上申請域名,建立自己的站點(diǎn)。由網(wǎng)絡(luò)管理員負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售信息的處理,而傳統(tǒng)的銷售工作可有機(jī)嵌入信息化營銷流程;另一種做法是委托信息服務(wù)商網(wǎng)上信息,以此與客戶聯(lián)系并直接銷售產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)直銷的低成本可為開發(fā)公司節(jié)省一筆數(shù)量可觀的傭金,而且還可同時利用網(wǎng)絡(luò)工具(如電子郵件、公告板等)收集消費(fèi)者對產(chǎn)品的反饋意見,既提高工作效率又能樹立良好形象,適用于大企業(yè)建立產(chǎn)品形象和企業(yè)品牌。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指利用網(wǎng)上中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售,專業(yè)網(wǎng)站不僅擁有數(shù)量可觀的訪問群,而且具有房地產(chǎn)專業(yè)知識和豐富的營銷經(jīng)營,能夠很好地完成營銷策劃?？紤]到本身的實(shí)力以及建立和維護(hù)網(wǎng)站的成本,這種間接渠道策略尤其適用于中、小型房地產(chǎn)公司。
4. 信息平臺的突破。利用網(wǎng)站或所設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁,進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)信息的,例如項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房地產(chǎn)法規(guī)、樓盤的促銷信息,項(xiàng)目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比,網(wǎng)絡(luò)營銷的信息平臺不但可以信息,而且可以通過留言板、業(yè)主論壇等及時地獲得信息反饋,例如購房者與業(yè)主既可及時得知開發(fā)企業(yè)的決策方案,又能及時地對諸如房型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見,實(shí)現(xiàn)真正的互動營銷。
5. 交流平臺的突破。在信息交換的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺,即所謂的網(wǎng)上社區(qū),以促進(jìn)小區(qū)文化的形成。
6. 管理平臺的突破。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的管理平臺是產(chǎn)品售后服務(wù)中的一環(huán),開發(fā)商在網(wǎng)站架設(shè)中為日后物業(yè)管理公司開辟專用的空間,物業(yè)管理公司可以以此公告通知、小區(qū)財(cái)務(wù)管理情況,聽取業(yè)主意見等,有利于日后小區(qū)的規(guī)范化管理。
但是,由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷還由于某些原因,還不能被網(wǎng)絡(luò)營銷立刻代替,還要繼續(xù)存在。筆者認(rèn)為,可以將兩者的整合進(jìn)行房地產(chǎn)營銷,同時發(fā)揮二者的優(yōu)勢。
三、整合傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式是一種新的營銷模式,它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷,傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個有機(jī)組成部分,整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷,進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ),是網(wǎng)絡(luò)營銷模式的成功之道。
首先,通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者,首先必須把自己推銷出去,引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站,這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息,推銷房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類方法:一類方法就是通過傳統(tǒng)的廣告、宣傳,以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標(biāo)志等方式去宣傳網(wǎng)站;另外一類方法就是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式,通過鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式,去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時,還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起,只有這樣,消費(fèi)者才會垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。
其次,利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營銷的對象實(shí)質(zhì)上是大量信息,包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識與新聞。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場看房,但能為消費(fèi)者提供豐富的信息,對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式從理論到實(shí)踐意義都很大。
四、總結(jié)
現(xiàn)階段,房地產(chǎn)的傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷猶如房地產(chǎn)企業(yè)營銷的左右手,只有兩只手一起協(xié)調(diào)用力,房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
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1.國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
目前國內(nèi)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷還處于起步摸索階段，這主要有多方面的原因，一是大多數(shù)消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢還未理解領(lǐng)會，房地產(chǎn)企業(yè)的上網(wǎng)數(shù)量較少，上網(wǎng)企業(yè)制作的網(wǎng)頁質(zhì)量也不高，缺乏吸引力;二是網(wǎng)絡(luò)通訊線路速度質(zhì)量不理想，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方式少，互聯(lián)網(wǎng)使用費(fèi)用較高，影響用戶方便、快捷、廉價地接入互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)而影響到購房者上網(wǎng);三是互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善，有個別網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)受到了黑客和病毒的攻擊，網(wǎng)絡(luò)營銷活動需要更安全嚴(yán)密的技術(shù)保障;四是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論還未形成完全成熟的科學(xué)體系，還有待于不斷完善和發(fā)展，但是網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用決不會因?yàn)檫@些原因而停滯不前。恰恰相反，思想“前衛(wèi)”的消費(fèi)者和營銷者將會積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來獲取自己的優(yōu)勢。任何一個對現(xiàn)代信息技術(shù)敏感的企業(yè)都會積極爭取擁有一個自己的域名地址(URL)以便在未來更為激烈的市場競爭中贏得一席之地?？梢灶A(yù)言房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中的一個重要方面。
2.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷的關(guān)系
2.1房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的模式。
房地產(chǎn)營銷者將自己的營銷活動方法全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上就具備了網(wǎng)絡(luò)營銷的特性，具體說房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷就是建立自己的網(wǎng)頁(homepages)，借助一定方式，讓各個消費(fèi)者知曉企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，而消費(fèi)者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)頁，通過網(wǎng)頁了解正在營銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站(web)反饋一些重要的信息。如果有網(wǎng)上支付的貨幣手段，還可在網(wǎng)上簽訂購房合同。這種網(wǎng)絡(luò)購房的方式，最大特色即在于“顧客不出門，盡選天下房”，不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在房地產(chǎn)中介公司里，利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解整個小區(qū)的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看，購房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用自己的手指輕輕一擊就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費(fèi)時間、口舌和精力的選房過程，在網(wǎng)絡(luò)營銷的環(huán)境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。
2.2房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷方式的對比。
我們知道，在各種傳統(tǒng)營銷方式中，主要采用的是推送(Push)方式，營銷者通過發(fā)揮大眾媒體的傳播能力，將信息快速地傳遞給消費(fèi)者。營銷者是信息的主動推送方，消費(fèi)者是各種信息的被動接受方，營銷者可以清楚地傳遞自己想要傳達(dá)的信息，但是消費(fèi)者不能直接將意見反映給營銷者，營銷者只能借助市場調(diào)查和銷售業(yè)績來了解營銷活動的結(jié)果，造成營銷者與消費(fèi)者之間無法完全溝通信息，不但使?fàn)I銷的時間拉長和費(fèi)用開銷變大，而且因?yàn)橄M(fèi)者成為被動的信息接受者而必將對此產(chǎn)生反感，這是大工業(yè)企業(yè)大規(guī)模生產(chǎn)條件下賣方市場的特征。而網(wǎng)絡(luò)媒體特性與此不同，網(wǎng)上營銷主要采用的是“牽引”(Pull)方式，網(wǎng)絡(luò)媒體采用“多對多”的營銷模式，可提供一個即時的新的傳播模式。網(wǎng)絡(luò)上的消費(fèi)者既可以是信息接受者，也可以是信息發(fā)送者，營銷信息針對的消費(fèi)者可以有很大的主動權(quán)，可以自主決定在什么時候?yàn)g覽、到哪個網(wǎng)頁去瀏覽、瀏覽什么內(nèi)容的信息，另外消費(fèi)者如果對互聯(lián)網(wǎng)上的房地產(chǎn)廣告感興趣，可以點(diǎn)擊相關(guān)的內(nèi)容，得到更加詳細(xì)的資料，這樣營銷者與消費(fèi)者之間的關(guān)系發(fā)生了根本性變化。
2.3房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是傳統(tǒng)營銷的繼承和發(fā)展。
營銷方式必將隨著社會生活的方式和最新科技所提供的工具而發(fā)展。近年來，新的營銷形式不斷出現(xiàn)，目錄郵寄服務(wù)(DM)、電視購物、無店鋪行銷等都取得了飛速發(fā)展，人們也逐漸接受了這種消費(fèi)者與營銷者之間的直接溝通，而互聯(lián)網(wǎng)作為一種全新的全球性現(xiàn)代商業(yè)傳媒，成為實(shí)施商業(yè)性營銷活動的地點(diǎn)和工具，導(dǎo)致了革命性的營銷行為的出現(xiàn)。
網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷是一種沖擊，也是一種變革，但網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷并非不可調(diào)和，網(wǎng)絡(luò)營銷本質(zhì)上同傳統(tǒng)營銷方式一樣仍然是以引導(dǎo)商品和提供服務(wù)為主，從生產(chǎn)者到消費(fèi)者和使用者所進(jìn)行的一切企業(yè)活動。網(wǎng)絡(luò)營銷市場是基于互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的營銷活動，是一種新的營銷方式，利用了網(wǎng)絡(luò)媒體傳播的新觀念和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)等新的營銷工具和營銷觀念。而房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷也是充分利用了互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)優(yōu)勢和效率優(yōu)勢，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)營銷的空間，突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的特色，更加全面地提供房地產(chǎn)信息，更加有針對性地向消費(fèi)者推出房地產(chǎn)商品，提高從事咨詢、開發(fā)、中介等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)的競爭能力，從而更好地服務(wù)于消費(fèi)者。
3.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)
3.1節(jié)省房地產(chǎn)營銷活動的費(fèi)用。網(wǎng)絡(luò)營銷的成本低廉，房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷如果采取建立互聯(lián)網(wǎng)上的WEB站點(diǎn)方式，就其成本主要包括設(shè)立站點(diǎn)的成本、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器軟硬件費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)用(包括網(wǎng)頁的設(shè)計(jì)和維護(hù)費(fèi)用)，與開設(shè)專門房地產(chǎn)銷售店面的昂貴的租金、裝飾費(fèi)用等相比，其營銷費(fèi)用將大幅降低，如果直接向網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商(ISP)租賃網(wǎng)頁空間，則成本更為低廉，同時在互聯(lián)網(wǎng)上從事房地產(chǎn)營銷活動，將大幅度地降低房地產(chǎn)廣告信息制作和成本。
3.2提供24小時不間斷房地產(chǎn)營銷服務(wù)。以網(wǎng)絡(luò)為媒體的專事營銷服務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)24小時服務(wù).只要不受黑客和病毒攻擊，3W(WORLDWIDEWEB)站點(diǎn)能夠全天24小時，全年365天不知疲倦地持續(xù)工作，隨時響應(yīng)來自全國各地甚至全球的消費(fèi)者的要求，這給平時白日工作繁忙的消費(fèi)者帶來了極大的便利。他們可以下班以后在家里連接互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，瀏覽房地產(chǎn)營銷網(wǎng)頁，了解房地產(chǎn)信息，選擇自己需要的房地產(chǎn)，而不一定要在上班時間去拜訪房地產(chǎn)營銷商。
3.3網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者可以互動地參與營銷活動。在精心設(shè)計(jì)的網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)上，消費(fèi)者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，可以在網(wǎng)頁上留言，可以填寫網(wǎng)頁上的市場調(diào)查表格，進(jìn)行購買要求登記。每一個消費(fèi)者都可以在網(wǎng)頁上得到他所需要的詳細(xì)資料，同時，網(wǎng)上營銷的管理者也可以收到各個消費(fèi)者的反饋信息，并相應(yīng)地調(diào)整網(wǎng)上的營銷行為，使網(wǎng)上的營銷活動更有效。這種溝通是交互式雙向的，在給予消費(fèi)者有關(guān)營銷者和房地產(chǎn)商品信息的同時，也回收了消費(fèi)者的反饋信息。
3.4提升房地產(chǎn)營銷者的形象。目前在互聯(lián)網(wǎng)上“安營扎寨”的房地產(chǎn)營銷者并不太多，捷足先登的先鋒者可以搶占先機(jī)，樹立自己意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備、講求效率的良好形象，而好的形象本身就是提高自己競爭力的無形資產(chǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)多媒體的特征對自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立體的全方位的展示，樹立自己的品牌形象，取得品牌效應(yīng)，擺脫一味單純削價的價格策略競爭的不良影響。因此，在互聯(lián)網(wǎng)上開展的營銷活動，能為以后在網(wǎng)上的營銷競爭打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并有助于在今后樹立自己品牌，能為營銷者在未來的信息社會搶占“一席之地”。
3.5利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目。與曇花一現(xiàn)的電視廣告片段、小篇幅的報(bào)刊廣告相比。房地產(chǎn)的網(wǎng)上營銷可以做到立體式的全景信息展示，能更加充分生動地表現(xiàn)房地產(chǎn)的特質(zhì)，作到有聲有色，圖文并茂?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上的軟件技術(shù)能集現(xiàn)有各種媒體的功能于一體，結(jié)合文字、圖形、圖象、聲音等多種媒體傳播信息，甚至利用計(jì)算機(jī)虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)讓消費(fèi)者能“身臨其境”地體驗(yàn)自己選擇的房屋的大小、光線的明暗、周圍的環(huán)境等。至此，互聯(lián)網(wǎng)上傳播的不再是簡單的文字信息和價格數(shù)字，而是有聲有色、活靈活現(xiàn)的多媒體信息，在聲音和圖象等多種媒體綜合的渲染下，精心構(gòu)思和設(shè)計(jì)的3W站點(diǎn)會給每一位訪問者留下非常深刻的印象和美好的記憶，煽動起每一個潛在的購房者的購買欲。
3.6網(wǎng)絡(luò)營銷拓寬房地產(chǎn)營銷的活動空間。由于房地產(chǎn)為不動產(chǎn)，具有地域的固定性，因此傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷活動一般在房屋所在的當(dāng)?shù)剡M(jìn)行，而現(xiàn)在和今后的商品房的出售，特別是高檔別墅的出售，往往打破了地區(qū)的界限，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房銷售對象不再局限于某些地區(qū)和某些部門，因此，作為房地產(chǎn)營銷企業(yè)要想把自己建造的各類商品房讓全國各地、甚至境外的購房消費(fèi)者都知道，完全可以通過借助互聯(lián)網(wǎng)這種遠(yuǎn)程信息傳遞形式，詳細(xì)地介紹商品房設(shè)計(jì)方案、裝飾材料、設(shè)施功能、交通環(huán)境、價格、付款、購買方式等信息，從而達(dá)到營銷房地產(chǎn)的目的，及時連通國際市場，讓原本地區(qū)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)營銷活動的空間拓展到全球范圍，突破房地產(chǎn)營銷活動的地域特征，使房地產(chǎn)的營銷活動在更廣闊的舞臺開展。這一點(diǎn)尤其有利于開發(fā)檔次高、目光遠(yuǎn)大、營銷定位目標(biāo)高的房地產(chǎn)企業(yè)。
4.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的方法
4.1制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃。營銷者要進(jìn)行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷活動，首先必須進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網(wǎng)絡(luò)的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產(chǎn)和營銷者信息，根據(jù)本企業(yè)的自身特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，選擇采用多種網(wǎng)絡(luò)營銷方式，擬訂房地產(chǎn)。
4、2盡早申請和保護(hù)自己的網(wǎng)絡(luò)地址(域名)。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷者最好申請一個互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址(URL)。URL即統(tǒng)一資源定位器，也稱域名，是互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)站或網(wǎng)頁的標(biāo)準(zhǔn)地址表示方式，類似于每個人的身份證號碼，可以使每一個網(wǎng)絡(luò)的用戶在互聯(lián)網(wǎng)上唯一地識別和搜索到自己的網(wǎng)站。同時域名就相當(dāng)于互聯(lián)網(wǎng)上的品牌商標(biāo)，要成功地開展房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還必須保護(hù)好自己的域名，防止其他人使用和搶注自己的域名。
4.3設(shè)計(jì)制作網(wǎng)頁、維護(hù)WEB站點(diǎn)。在設(shè)計(jì)網(wǎng)頁(homepages)的過程中，確定網(wǎng)頁的內(nèi)容時需要考慮的項(xiàng)目比較龐雜，包括網(wǎng)頁的目錄、房地產(chǎn)項(xiàng)目信息、公司介紹、聲音、銷售行情、網(wǎng)頁鏈接、背景音樂、訪問計(jì)數(shù)器、廣告、與用戶的交互內(nèi)容、聯(lián)系方式等，并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導(dǎo)航路徑，同時網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好，富有藝術(shù)感，充分表現(xiàn)交互性的特點(diǎn)，使訪問者能快捷準(zhǔn)確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營銷者可以選擇專業(yè)服務(wù)公司幫助策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)站。
4.4將自己的站點(diǎn)連接到互聯(lián)網(wǎng)上。這是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，可以選擇網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商(ISP)來做。
4.5和推廣制作好的WEB站點(diǎn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售費(fèi)用；管控
房地產(chǎn)企業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)去庫存政策從十三五規(guī)劃中的提出并得以有效實(shí)施，同時在稅收與貨幣政策的組合效應(yīng)作用下，使其在一線城市中近期出現(xiàn)了相當(dāng)火爆的局面，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段的行業(yè)發(fā)展中有著非常激烈的競爭對手，其發(fā)展也參差不齊，大部分企業(yè)已有原來的粗放型模式向集約型轉(zhuǎn)變，不斷追求速度和利潤的同步發(fā)展，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷費(fèi)用的概念
在房地產(chǎn)企業(yè)中，對其營銷費(fèi)用的管控主要是指要管理好項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本，其中一個比較重要的部分就是管理營銷成本，而在營銷成本管理的過程中主要涉及到三個方面的內(nèi)容，即成本預(yù)算、成本控制及效果評價。
二、房地產(chǎn)營銷費(fèi)用分類
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用較為廣泛，它包括了多個方面，在通常情況下主要有前期費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)和合同交易，還有銷售及其他費(fèi)用等。除此之外，單獨(dú)設(shè)立的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用還有銷售前的改裝修復(fù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及水電暖費(fèi)等都包括在銷售費(fèi)用內(nèi)。簡單來講，銷售費(fèi)用可以分為以下三大類：
首先是推廣費(fèi)，其中包括廣告投入、媒體宣傳及海報(bào)制作與印刷費(fèi)用，還有圍墻彩繪費(fèi)，燈箱制作費(fèi)，營銷活動，其他推廣費(fèi)；其次就是樣板間/ 示范區(qū)/ 售樓處費(fèi)用，這里面又包括賣場營造而發(fā)生的設(shè)計(jì)，建安.裝修施工，家具配飾，案場營銷道具、花草租擺費(fèi)，臨時設(shè)施改造費(fèi)用。最后是營銷人員的費(fèi)用，包括銷售費(fèi)、渠道費(fèi)、員工薪酬福利、公司及部門的辦公費(fèi)用，還有折舊費(fèi)。
三、營銷費(fèi)用管控現(xiàn)狀及盲點(diǎn)
（一）比例控制未考慮不同階段，最終超額：由于銷售費(fèi)用在采購過程中不易對供貨方提供的產(chǎn)品進(jìn)行定量評價，故只能在宏觀上進(jìn)行金額控制，多數(shù)企業(yè)營銷費(fèi)控制范圍是銷售總額的3%以內(nèi)。房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用一般可分為三個階段，即開盤前、正常銷售期、尾盤階段。主要是開盤前為了提高項(xiàng)目知名度，創(chuàng)造開發(fā)開盤業(yè)績進(jìn)行大量宣傳，正常銷售期又未加以控制，尾盤階段為了盡快清盤還是還會有促銷贈送活動。這樣整個項(xiàng)目下來銷售費(fèi)用多數(shù)會達(dá)到6-7%，甚至更高。
（二）廣告媒體出版，制作，印刷及銷售活動費(fèi)用控制混亂：多數(shù)項(xiàng)目公司一般是在預(yù)算以內(nèi)根據(jù)實(shí)際情況在項(xiàng)目總監(jiān)和銷售負(fù)責(zé)人同意的情況下就能隨意的進(jìn)行提取，能夠靈活的使用并且很難對其效果作出評判。在這種情況下，人為因素的參與就變得非常容易，對費(fèi)用的使用更加的混亂，沒有合理有效的規(guī)章制度對其進(jìn)行監(jiān)管，從而導(dǎo)致一些不好的現(xiàn)象出現(xiàn)，例如以次充好、虛報(bào)面積、多報(bào)活動項(xiàng)目、偏僻地段報(bào)繁華地段價格，以獨(dú)家壟斷為由不進(jìn)行貨比三家和招標(biāo)程序。
（三）渠道營銷成本營運(yùn)混亂：從當(dāng)前建筑市場的發(fā)展來看，大部分項(xiàng)目公司為了促進(jìn)公司的銷售，多數(shù)時候都會與房產(chǎn)中介公司合作，為了促進(jìn)交易而采用以內(nèi)部員工推薦或者以老帶新的方式，然而對于非編人員、關(guān)鍵人以及下線沒有明確的薪酬方案；這就導(dǎo)致了一些關(guān)鍵人的傭金系數(shù)較高，不能形成統(tǒng)一，出現(xiàn)多數(shù)退房、換房的情況，對傭金的結(jié)算也會出現(xiàn)重復(fù)情況，單套房會計(jì)涉及“營銷+渠道+關(guān)鍵人”等領(lǐng)域，可能超過規(guī)定的結(jié)算傭金系數(shù)上限；支付形式不統(tǒng)一，存在不根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)扣除預(yù)算報(bào)銷。
四、房地產(chǎn)營銷費(fèi)用管控的策略分析
（一）培養(yǎng)積極的企業(yè)文化。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，較大的人員流動性是其固有的特性，這樣就很難熟識和掌握公司的企業(yè)文化以及相關(guān)的制度流程，也就不可避免的會出現(xiàn)疏忽和失誤。所以，在企業(yè)文化培養(yǎng)方面需要做到的是不斷加強(qiáng)對員工在企業(yè)文化方面的熏陶，將積極向上的企業(yè)文化不斷進(jìn)行灌輸，此外，還要對完整的操作流程加強(qiáng)培訓(xùn)，讓各自都能夠清楚明白直接本職工作的規(guī)范流程，同時要多與其他員工積極配合，使企業(yè)中充滿一種積極向上的氣氛，讓員工在企業(yè)中能感受到一份歸宿感，且具有穩(wěn)定性，這樣才能達(dá)到企業(yè)和員工之間一種雙贏的局面的目的。
（二）完善公司制度。制定完善的營銷費(fèi)用管理制度確保每一個環(huán)節(jié)上都有人負(fù)責(zé)，且關(guān)鍵環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人能相互制約、監(jiān)督。策劃、宣傳由營銷人員負(fù)責(zé)，招商詢價就由采購部門負(fù)責(zé)，而合同的審核是由法律部門完成的，至于物資的調(diào)撥分配則由綜管部門統(tǒng)一管理，財(cái)務(wù)部門要對票據(jù)進(jìn)行審核、建立臺賬加強(qiáng)分析。
（三）建立健全項(xiàng)目預(yù)算制度與流程。在房地產(chǎn)企業(yè)營銷費(fèi)用的管控中，各目公司都堅(jiān)持一個原則，那就是依據(jù)年初制定的銷售目標(biāo)對全年的營銷費(fèi)用總額進(jìn)行控制，這樣做的非常正確的，但是在具體的運(yùn)行過程中還要根據(jù)項(xiàng)目的銷售階段分別控制，并根據(jù)實(shí)際情況不時進(jìn)行調(diào)整，比如為了讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，可以通過大盤運(yùn)作；為了讓項(xiàng)目營銷費(fèi)用的使用額度減少，企業(yè)將幾個項(xiàng)目通過合并的方式進(jìn)行統(tǒng)一營銷，并使其形成品牌拉力。
（四）推行項(xiàng)目營銷費(fèi)用績效考評機(jī)制。對于項(xiàng)目營銷費(fèi)用要根據(jù)營銷計(jì)劃制定其預(yù)算，在年度考評中計(jì)入對預(yù)算項(xiàng)目完成比較好的項(xiàng)目及個人，并予以表彰和獎勵，并將其運(yùn)用的控制費(fèi)用的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行復(fù)制及推廣；對項(xiàng)目費(fèi)用的預(yù)算跟實(shí)際有非常大差異而又沒有充分理由進(jìn)行說明的項(xiàng)目及個人，可以采取將其晉升資格和年終獎掛鉤，情節(jié)嚴(yán)重的可以直接進(jìn)行通報(bào)批評。在這種績效考評機(jī)制的激勵下，不僅能夠讓員工的自覺性、主動性、積極性得到提高，還能使管控費(fèi)用全民化的氛圍得以營造。
（五）提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，真正起到財(cái)務(wù)監(jiān)管的作用。財(cái)務(wù)人員要真實(shí)、準(zhǔn)確記錄每筆業(yè)的同時，一定要加強(qiáng)分析、甄別、判斷，避免虛報(bào)、偽造業(yè)務(wù)事情的發(fā)生。這就要求財(cái)務(wù)人員素質(zhì)過硬、原則性強(qiáng)、并且有很好的溝通協(xié)調(diào)能力。財(cái)務(wù)人員應(yīng)有效利用自身業(yè)務(wù)掌握大量數(shù)據(jù)及原始資料的有利條件多進(jìn)行縱向分析、橫向比較，及時發(fā)現(xiàn)問題，為銷售費(fèi)用的管理提供決策依據(jù)。
五、結(jié)束語
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想管控好營銷費(fèi)用，就必須從自身的實(shí)際出發(fā)，要懂得變通的應(yīng)用營銷戰(zhàn)略，采取有針對性的管控措施，再細(xì)分目標(biāo)消費(fèi)群體時要結(jié)合到樓盤實(shí)際，做到收放自如。
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[1]張敏.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營B費(fèi)用管理探析[J].求知導(dǎo)刊，2015（2） .
1房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷特征及其缺陷
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是對傳統(tǒng)營銷模式的一種超越與發(fā)展。與傳統(tǒng)營銷相比，網(wǎng)絡(luò)營銷主要是利用網(wǎng)絡(luò)媒體來進(jìn)行的一種營銷模式，它既可以提供一種新的信息傳播方式，又使信息的利用率增大。并且網(wǎng)絡(luò)上的消費(fèi)者大多數(shù)都是主動地去接受信息，同時，還可以相互之間進(jìn)行信息的分享，這樣又成為了信息的傳播者。這樣的營銷模式不僅能夠使信息傳播的速度大大加快，而且還能夠完全適應(yīng)當(dāng)今市場的變化和需求，還能及時滿足消費(fèi)者的需求。但對于一些不擅長使用或者很少使用電子商務(wù)的客戶來說，網(wǎng)絡(luò)營銷將無法發(fā)揮它的任何作用，這是網(wǎng)絡(luò)營銷在針對這類特殊客戶群時出現(xiàn)的最大弊端。因此，將傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合，形成一種新的營銷模式，即整合營銷，只有這樣才能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的營銷需求。
2網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的沖擊
2.1營銷戰(zhàn)略的沖擊網(wǎng)絡(luò)的最大特點(diǎn)就是信息的公開化和透明化，網(wǎng)絡(luò)營銷的橫空出世使得營銷市場的競爭更加的透明，使許多大公司的營銷競爭優(yōu)勢被減弱很多企業(yè)不得不改變他們原有的營銷戰(zhàn)略，迎接網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的挑戰(zhàn)。企業(yè)只有適應(yīng)時代和市場的變化，并做出相應(yīng)的戰(zhàn)略來改變自己以增加自身的競爭力，才能不被淘汰。2.2營銷策略的沖擊網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的沖擊主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，傳統(tǒng)產(chǎn)品的沖擊?；ヂ?lián)網(wǎng)的特點(diǎn)之一是使企業(yè)能夠在全球范圍內(nèi)進(jìn)行市場調(diào)研并能夠迅速地獲得相應(yīng)的反饋信息，這有利于企業(yè)可以針對不同的消費(fèi)者提供不同的信息，從而提供不同的產(chǎn)品類型。第二，品牌管理的沖擊。公司要開展網(wǎng)絡(luò)營銷，面臨的一個最大的挑戰(zhàn)就是管理好自己的產(chǎn)品比較困難，尤其對于全球品牌和國際市場來說，網(wǎng)絡(luò)營銷管理更加的困難。第三，定價策略的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)點(diǎn)之一就是促銷費(fèi)用少，可以大大地節(jié)省成本。這樣就可以使得房地產(chǎn)商為了增大產(chǎn)品優(yōu)勢而降低價格，使消費(fèi)者更能接受產(chǎn)品。第四，廣告策略的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷可以利用網(wǎng)絡(luò)空間不受空間的限制的特點(diǎn)來進(jìn)行快速地傳播信息，而且利用網(wǎng)絡(luò)可以迅速提高廣告的傳播效率。這會進(jìn)一步改變和影響企業(yè)的廣告策略。第五，營銷渠道的沖擊。通過網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)可以直接與客戶取得聯(lián)系，這會嚴(yán)重影響傳統(tǒng)中間商的作用，從而改變了傳統(tǒng)的營銷渠道，同時造成了網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷的渠道沖突。2.3營銷方式的沖擊網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷在營銷方式上的沖擊主要有以下兩點(diǎn)。首先，客戶關(guān)系的沖突。網(wǎng)絡(luò)營銷是否成功的關(guān)鍵是與客戶保持緊密的關(guān)系，讓客戶對企業(yè)取得足夠的信任，這也是企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷競爭的焦點(diǎn)所在。其次，競爭狀態(tài)的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)之一是使得競爭透明化，造成企業(yè)使用網(wǎng)絡(luò)信息來制定的競爭優(yōu)勢和策略發(fā)生改變，這樣的策略是企業(yè)進(jìn)行市場競爭的關(guān)鍵之處。2.4新網(wǎng)絡(luò)工具的出現(xiàn)帶來的沖擊隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)交流手段更是層出不窮。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在就很好地利用了網(wǎng)絡(luò)的這一特點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，以往的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采取一些老式的網(wǎng)絡(luò)營銷方式，例如，做網(wǎng)站推廣、利用網(wǎng)絡(luò)來做相關(guān)的廣告等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)采用一些新型的，也是年輕人常常使用的網(wǎng)絡(luò)工具來進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，例如，微信營銷。微信是當(dāng)前人們使用較多的網(wǎng)絡(luò)工具之一，房地產(chǎn)商敏銳的商業(yè)嗅覺使他們能抓住這樣好的工具來更好地實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷。
3網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的突破
3.1采購平臺的突破房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)將收集的信息進(jìn)行重新整合，從而使得采購平臺實(shí)現(xiàn)了一定的突破，最終能降低交易成本。主要是不但減少了中間環(huán)節(jié)，提高了服務(wù)效率，而且還提高了企業(yè)營銷活動的透明度，使得合作伙伴的范圍進(jìn)一步加大。同時，通過網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，可以建立起與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行信息交流的平臺，形成所謂的企業(yè)之間的信息鏈，使得企業(yè)辦公的成本大大的降低。房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電子商務(wù)交易，直接與其上下游的產(chǎn)業(yè)之間展開業(yè)務(wù)，例如，建筑材料公司、物流公司、物業(yè)管理公司等。3.2廣告平臺的突破房地產(chǎn)企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)建立自身的網(wǎng)站來進(jìn)行廣告推廣，這是廣告平臺的又一次重大突破，使得房地產(chǎn)的廣告宣傳更加快捷、高效。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷使用的廣告平臺主要是采用電視、廣播和報(bào)紙等傳統(tǒng)的媒體進(jìn)行推廣，網(wǎng)絡(luò)為網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的廣告平臺突破是不可小覷的。3.3銷售平臺的突破房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺主要分為網(wǎng)絡(luò)直銷和網(wǎng)絡(luò)間接銷售兩種。網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)直接將產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者的一種營銷模式。網(wǎng)絡(luò)直銷的最大優(yōu)點(diǎn)是銷售成本低，房地產(chǎn)商可以大大地節(jié)省資金，而且，還可以利用網(wǎng)絡(luò)直接收集到消費(fèi)者對產(chǎn)品的意見，這樣不但能夠提高工作效率，還可以為企業(yè)樹立良好的社會形象。這種網(wǎng)絡(luò)直銷非常適合大型的房地產(chǎn)公司的營銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指房地產(chǎn)商利用網(wǎng)絡(luò)上面的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行營銷的一種銷售模式。這些中間機(jī)構(gòu)不僅具有房地產(chǎn)方面的知識，還擁有豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)，能夠很好地為房地產(chǎn)商完成一系列營銷策劃。這種間接的營銷模式非常適合于中小型房地產(chǎn)公司的營銷戰(zhàn)略。3.4信息平臺的突破房地產(chǎn)商可以利用自己設(shè)計(jì)的網(wǎng)站進(jìn)行相關(guān)信息的和宣傳，這也突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷信息傳播慢的特性。而對于傳統(tǒng)的營銷而言，網(wǎng)絡(luò)營銷不但能夠?qū)崿F(xiàn)相關(guān)信息和宣傳，還可以在網(wǎng)絡(luò)上與消費(fèi)者即時地進(jìn)行信息的交流，并獲得相應(yīng)的反饋。這樣，消費(fèi)者與業(yè)主就可以即時明確房地產(chǎn)商的決策方案，同時，還可以即時地提出自己的意見，真正做到廠商與消費(fèi)者之間的信息互動。3.5交流平臺的突破房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還應(yīng)該與業(yè)主之間建立一種有效的交流平臺，這是信息交換的基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)商與業(yè)主之間的信息交流帶來了巨大的便利，實(shí)現(xiàn)了交流平臺的重大突破，這也是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷無法做到的。因此，房地產(chǎn)商要盡量充分地利用好網(wǎng)絡(luò)這種方便的交流信息平臺來與消費(fèi)者進(jìn)行交流，從而獲得對企業(yè)有用的信息，這對于每個企業(yè)來說都是非常關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。3.6管理平臺的突破房地產(chǎn)企業(yè)在售后服務(wù)中需要一定的管理，這就要求企業(yè)擁有一個管理平臺，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)現(xiàn)了這一突破。從而實(shí)現(xiàn)了一系列的管理鏈，從開發(fā)商到物業(yè)公司，再到社區(qū)管理，最后到業(yè)主，這樣的網(wǎng)絡(luò)營銷管理平臺有利于日后社區(qū)的規(guī)范化管理。為房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作帶來極大的便利。
4整合傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷
4.1作為鋪路石的傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)為房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間建立了一個溝通的橋梁。網(wǎng)絡(luò)營銷必須采取一定的方式使消費(fèi)者有興趣進(jìn)入他們設(shè)置的網(wǎng)站，這樣才能夠使消費(fèi)者能夠接觸到產(chǎn)品的最終相關(guān)信息。而網(wǎng)絡(luò)是沒有方法將消費(fèi)者引入到自己設(shè)置的網(wǎng)站中去的，但是，傳統(tǒng)營銷可以利用廣告等媒體來對其網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。因此，這需要房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行有效的整合。當(dāng)然，要做好前期的廣告推廣營銷網(wǎng)站工作，企業(yè)必須樹立自身的社會形象和品牌形象。這種借助傳統(tǒng)的媒介先進(jìn)性網(wǎng)站推廣，進(jìn)而借助網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行的一系列銷售方式是將二者整合的一個較好范例。4.2網(wǎng)絡(luò)營銷作為企業(yè)的主力營銷即使房地產(chǎn)商倡導(dǎo)將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合的模式作為銷售戰(zhàn)略，但是依然不能忽略網(wǎng)絡(luò)營銷的突出特點(diǎn)，那就是網(wǎng)絡(luò)營銷的對象擁有信息量大的特點(diǎn)。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格和位置等與房地產(chǎn)相關(guān)的信息比較多。網(wǎng)絡(luò)雖然不能夠像傳統(tǒng)營銷那樣帶消費(fèi)者到現(xiàn)場進(jìn)行考察并看房，但是，網(wǎng)絡(luò)營銷卻能夠?yàn)橄M(fèi)者提供大量且豐富的信息，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)在還不能夠做到在網(wǎng)上直接進(jìn)行買賣的地步，因此，只能將網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合起來，利用網(wǎng)絡(luò)營銷來為消費(fèi)者提供信息和交流平臺，利用傳統(tǒng)營銷為消費(fèi)者提供切實(shí)的看房體驗(yàn)并做好最后的交易工作。4.3實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立通過將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)營銷方式進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣及其品牌的建立。房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的產(chǎn)品有著很大的不同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種既昂貴又復(fù)雜的產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能夠樹立良好的品牌效應(yīng)，是很難取得人民的認(rèn)可的。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)營銷的時候，采取將傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷兩者結(jié)合的方式是非常合理且是有效的，這樣既可以做好網(wǎng)站的推廣工作，又可以在網(wǎng)絡(luò)上樹立好的品牌形象。4.4利用網(wǎng)絡(luò)提供信息要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷，利用好網(wǎng)絡(luò)提供的信息是至關(guān)重要的，并且網(wǎng)絡(luò)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商提供的信息量非常之大。但是，網(wǎng)絡(luò)上提供給消費(fèi)者的信息卻始終不能給消費(fèi)者以真實(shí)感，也不容易取得消費(fèi)者的認(rèn)可度，所以，在采用網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的信息做好推廣工作后，還是應(yīng)該采取傳統(tǒng)營銷讓消費(fèi)者真實(shí)地體驗(yàn)到房地產(chǎn)的存在。只有將兩者整合到一起，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利益的最大化。
5結(jié)論
總之，我們現(xiàn)在正處在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)快速發(fā)展的時代，網(wǎng)絡(luò)正在改變著我們的世界，同時也在改變我們。網(wǎng)絡(luò)營銷單獨(dú)與房地產(chǎn)結(jié)合還需有一定的時間，現(xiàn)在只能通過房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷的整合來利用好網(wǎng)絡(luò)營銷這一重要的手段?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)只有將這種營銷模式很好地整合起來，才能使得企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中立足。但是，我們依然要相信隨著技術(shù)與社會的更進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷會實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的突破。
作者：于建國 單位：山東省第八地質(zhì)礦產(chǎn)勘查院
第一階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段
對企業(yè)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調(diào)查計(jì)劃，開展正式的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路，對項(xiàng)目入行初步的市場定位，為企業(yè)管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。
主要工作內(nèi)容：
一、對項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)
目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉；
二、開展房地產(chǎn)市場調(diào)查
①市場環(huán)境調(diào)查分析
對項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場入行考察
②房地產(chǎn)市場調(diào)查分析
對項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場供給、需求狀況、價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。
三、項(xiàng)目初步定位
根據(jù)相應(yīng)的市場研究分析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等，為項(xiàng)目開發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。
四、提出初步的項(xiàng)目操作總體思路。
第二階段：項(xiàng)目開發(fā)階段
跟蹤動態(tài)市場行情，進(jìn)行競爭樓盤和競爭對手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查，對本開發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢分析，入一步明確的項(xiàng)目市場定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營銷策略；
主要工作內(nèi)容：
一、開展房地產(chǎn)市場動態(tài)調(diào)查
深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求狀況，價格現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，產(chǎn)品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態(tài)調(diào)查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描；
③供給量分析
④競爭對手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套；
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準(zhǔn)分析
⑦競爭對手的背景和實(shí)力。
三、進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群
①消費(fèi)者的二手資料分析
②競爭對手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注、消費(fèi)心理、產(chǎn)品選擇)
四、明確項(xiàng)目的市場定位，明確項(xiàng)目的總體操作思路
根據(jù)深滲透的市場研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等；明確項(xiàng)目的總體操作思路
①產(chǎn)品分析
②本項(xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)
基于SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)提出針對性的營銷策略
五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃
①項(xiàng)目賣點(diǎn)回納
②營銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關(guān)與宣傳總策略
⑥營銷推廣項(xiàng)目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營銷分析與總匯
*各階段市場動態(tài)分析與對策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強(qiáng)銷策劃、促入策劃對本項(xiàng)目進(jìn)行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②：
通過邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)企業(yè)
對項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)企業(yè)各自提交營銷策劃報(bào)告
組織企業(yè)相關(guān)人員對《營銷策劃報(bào)告》入行評審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)企業(yè)。
簽訂《項(xiàng)目顧問服務(wù)合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。
注：如選擇專業(yè)的物業(yè)，則本項(xiàng)目的全程營銷策劃及銷售執(zhí)行均由企業(yè)完成，貫穿項(xiàng)目的開發(fā)全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢待發(fā)，預(yù)備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓(xùn)；
二、制定銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu)；
三、其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報(bào)告書、《房
屋認(rèn)購書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；
第四階段：銷售執(zhí)行
制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出針對性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤率；主要工作：
一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實(shí)施
①銷售總體策略房地產(chǎn)營銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定
銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)
銷售階段的劃分和時機(jī)選擇
②推盤策略
選擇時機(jī)
房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范文三篇房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范文三篇
選擇房源
銷控計(jì)劃
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等
④付款方式
優(yōu)惠政策
分期、分類的動態(tài)價格策略：內(nèi)部認(rèn)購的數(shù)量和價格政策
市場預(yù)熱期的價格政策和數(shù)量控制
開盤價格的動態(tài)策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調(diào)價計(jì)劃和調(diào)價技術(shù)
整體價格和房源調(diào)價技術(shù)
⑤廣告策略
主題制定房地產(chǎn)營銷策劃流程詳細(xì)說明
品牌形象定位
媒體計(jì)劃
廣告創(chuàng)意
現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)：
1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念
【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；營銷策略
一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響
（一）加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，對于現(xiàn)金的依賴要比其他行業(yè)嚴(yán)重，其資金的主要來源是銀行，銀行利率的變化會使得房地產(chǎn)商的融資成本相應(yīng)的增加，導(dǎo)致其生存壓力不斷加大。國家實(shí)施宏觀調(diào)控，很多投機(jī)性的開發(fā)商便逐漸推入市場，促進(jìn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
（二）增加了行業(yè)競爭公平性
國家宏觀調(diào)控使我國的房地產(chǎn)市場競爭變得更加公平。國家實(shí)施土地招標(biāo)、拍標(biāo)等政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開方法所獲取的土地價格以及獲取方式都公開化、透明化。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，用競標(biāo)的辦法獲取土地，減少了其獲取暴利的偶然性，很好的促進(jìn)了整個行業(yè)的利潤水平正?；鄳?yīng)的減少了個別開發(fā)商為了追求暴利導(dǎo)致的投資過度化現(xiàn)象。
二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營銷面臨的問題
（一）營銷觀念落后
在房地產(chǎn)需求比較旺盛的時候，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以產(chǎn)品為主的自我觀念比較強(qiáng)烈，缺少長期利益訴求，沒有很好的保證客戶的滿意程度，營銷觀念缺乏以客戶需求為導(dǎo)向的房產(chǎn)營銷觀念，還停留在“營銷就是單純的銷售”的認(rèn)識程度。很多開發(fā)企業(yè)片面的強(qiáng)調(diào)所謂的“賣樓”，沒有進(jìn)行營銷觀念的創(chuàng)新。在房產(chǎn)營銷的時候也沒有體現(xiàn)產(chǎn)品帶給公眾人性化的建筑空間和個性化的生活方式。
（二）缺少營銷規(guī)劃
很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的時候，缺少相應(yīng)的營銷規(guī)劃，在自我主觀意識的驅(qū)使下進(jìn)行產(chǎn)品市場定位。營銷策劃機(jī)構(gòu)一般是被動的介入到后期促銷中去，制定的營銷規(guī)劃盲目參照一些成功的營銷案例，沒有結(jié)合自身實(shí)際，也沒有認(rèn)真調(diào)查消費(fèi)者的真實(shí)需求，缺少對消費(fèi)者的購買心理分析。一部分開發(fā)商在房產(chǎn)銷售商還停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品階段，沒有很好的掌握競爭對手的營銷狀態(tài)，對自身的營銷優(yōu)勢和營銷經(jīng)驗(yàn)缺少系統(tǒng)的分析。
（三）營銷模式不能適應(yīng)市場需求
1、營銷缺乏品牌意識
品牌是一個企業(yè)做大做強(qiáng)的標(biāo)志，也是企業(yè)實(shí)力和信譽(yù)、服務(wù)的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)品牌包括企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，是企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象代表，是為了更好的區(qū)分不同企業(yè)的不同產(chǎn)品。但是，在很多房產(chǎn)營銷過程中，缺少相應(yīng)的品牌意識，沒有意識到品牌效應(yīng)帶給房地產(chǎn)企業(yè)的是比較高的附加值，根本沒有真正的把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到企業(yè)房產(chǎn)營銷中去。
2、營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺
當(dāng)前很多房地產(chǎn)營銷都是依靠銷售人員的推銷以及廣告，這些都是勸說手段。媒體喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)檫@個行業(yè)喜歡大肆的廣告。他們認(rèn)為廣告做的越響亮，樓盤銷售的就越好。事實(shí)上，這些猛烈的廣告攻勢未必能起到很好的效果，而且還增加了成本。開發(fā)商喜歡根據(jù)具體的資金回收狀況來確定費(fèi)用的具體投入，營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺。
三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的營銷策略
（一）轉(zhuǎn)變營銷觀念
1、重新定位消費(fèi)者
最近幾年，很多品質(zhì)優(yōu)良、戶型結(jié)構(gòu)比較合理，價格適中的低端房地產(chǎn)的人氣比較旺盛，銷售勢頭比較良好，而很多設(shè)計(jì)比較講究，裝修比較豪華，造價比較高的一些寫字樓和別墅，在廣告上冠以“歐陸風(fēng)格”、“住宅新理念”等，銷售的勢頭卻不是特別好。因此，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位顯得非常重要。在進(jìn)行市場定位的時候，要認(rèn)真把握幾個方面的原則：第一，當(dāng)前市場規(guī)模要足夠大，還要有比較好的發(fā)展空間；第二，目標(biāo)市場競爭還不是特別激烈；第三，企業(yè)要有能力，也要有條件進(jìn)入選定的目標(biāo)市場。
2、建立新型營銷觀念
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品營銷的時候，要重新建立新型營銷觀念，結(jié)合樓盤的實(shí)際狀況制定營銷模式。隨著房地產(chǎn)市場的不斷細(xì)化，消費(fèi)者的需求也出現(xiàn)了多樣化的趨勢，不管哪一種建筑風(fēng)格都很難單獨(dú)占領(lǐng)市場。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)新營銷觀念，樹立全程營銷觀意識，以消費(fèi)者為中心，制定差異化的營銷模式，這樣才能更好的吸引顧客的眼球，擴(kuò)展市場占有率，甚至可以適當(dāng)?shù)脑黾赢a(chǎn)品的深度，促使產(chǎn)品占領(lǐng)市場，
（二）提升營銷規(guī)劃的水平和實(shí)效
1、完善營銷策劃的質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)和體系
國家實(shí)施宏觀調(diào)控的主要目的就是讓房地產(chǎn)市場變得更加公平、合理，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭會越來越激烈，營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。要把營銷規(guī)劃水平的評價下放到各個項(xiàng)目公司，根據(jù)出臺的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測評。因?yàn)榫唧w的項(xiàng)目公司跟消費(fèi)者更接近，能夠更準(zhǔn)備的理解和把握消費(fèi)者，提高營銷策劃的效果。
2、解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間的偏差
由于涉及單位跟策劃單位在溝通的時候存在問題，加上項(xiàng)目申報(bào)的時限，很難有效的貫徹策劃思想。這就需要讓建筑設(shè)計(jì)單位提前參與到房地產(chǎn)的營銷策劃中去，延伸營銷策劃，把策劃的時間提早到創(chuàng)意期，這樣才能實(shí)現(xiàn)營銷策劃跟創(chuàng)意的完美結(jié)合。
（三）轉(zhuǎn)變營銷模式，逐步滿足市場需求
1、加強(qiáng)品牌管理，實(shí)行品牌營銷
信譽(yù)是一個品牌的重要核心，也是企業(yè)給于消費(fèi)者吃的一顆定心丸，是企業(yè)贏得消費(fèi)者滿意的重要表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)樹立了品牌之后，其信譽(yù)度可以逐漸放大，從一個樓盤到一組樓盤，從一個品牌到一系列品牌，之后擴(kuò)大到企業(yè)形象，進(jìn)而放大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)合開發(fā)商的短期利益跟長期利益，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。就當(dāng)前情況來看，新樓盤的推出速度比較快，而且很多個性化、特色化、設(shè)計(jì)新穎、配套設(shè)施齊全的樓盤逐漸呈現(xiàn)在公眾面前，那些注重品牌塑造的樓盤必然會引發(fā)新的行情。建立品牌，是一個樓盤質(zhì)量的象征，通過品牌營銷，能夠提高樓盤的銷售業(yè)績。在人們對住宅質(zhì)量提高要求的今天，提高住宅質(zhì)量對于開發(fā)商來說非常重要。越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識到品牌這個無形資產(chǎn)的重要性，開始把品牌意識逐漸提高到品牌行為的高度，開始展開品牌銷售策略，加強(qiáng)品牌管理，從樓盤的策劃到包裝一直到市場推廣到后期的物業(yè)管理，都要投入到品牌營銷意識。
2、積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷和體驗(yàn)營銷
隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷是其重要的組成部分，是傳統(tǒng)營銷跟互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合在一起的產(chǎn)物。網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)很客戶之間搭建了一個交流的平臺，而且這個平臺的信息鋪蓋面比較廣，傳播的速度非?？?，不會受到空間和時間的限制。房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)能夠快速的跟客戶進(jìn)行對話，及時、方便的了解用戶的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要積極的利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房產(chǎn)交易和管理。體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的情感、行動等方面重新設(shè)計(jì)經(jīng)營模式，通過創(chuàng)造和出售體驗(yàn)讓消費(fèi)者在整個過程中留下深刻的印象。房地產(chǎn)開發(fā)商要有意識的用體驗(yàn)的心態(tài)去設(shè)計(jì)和建造樓房，提供一種愉快的體驗(yàn)產(chǎn)品，提高客戶滿意度。
結(jié)論
綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，人們的消費(fèi)理念也在改變，開始進(jìn)入服務(wù)營銷時代。對于房地產(chǎn)起來來說，面對宏觀調(diào)控這個大的社會背景，要認(rèn)真研究新時期房地產(chǎn)營銷所面臨的問題，積極轉(zhuǎn)變營銷觀念和營銷模式，進(jìn)一步滿足市場需求，是企業(yè)在競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳柳欽.房地產(chǎn)營銷進(jìn)入品質(zhì)時代[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（06）.
[關(guān)鍵詞] VI設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)營銷 品牌 形象設(shè)計(jì)
VI全稱Visual Identity, 即企業(yè)VI視覺識別設(shè)計(jì)，是CI Corporate ldentity企業(yè)形象識別設(shè)計(jì)的重要組成部分。隨著社會的現(xiàn)代化、工業(yè)化、自動化的發(fā)展，加速了優(yōu)化組合的進(jìn)程，其規(guī)模不斷擴(kuò)大，組織機(jī)構(gòu)日趨繁雜，產(chǎn)品快速更新，市場競爭也變的更加激烈。另外，各種媒體的急速膨脹，傳播途徑不一而叢，受眾面對大量繁雜的信息，變的無所適從。企業(yè)比以往任何時候都需要統(tǒng)一的、集中的VI設(shè)計(jì)傳播，個性和身份的識別因此顯得由為重要。
一、企業(yè)進(jìn)行VI視覺形象設(shè)計(jì)的意義
企業(yè)可以通過VI設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)這一目的：對內(nèi)征得員工的認(rèn)同感，歸屬感，加強(qiáng)企業(yè)凝聚力，對外樹立企業(yè)的整體形象，資源整合，有控制的將企業(yè)的信息傳達(dá)給受眾，通過視覺符碼，不斷的強(qiáng)化受眾的意識，從而獲得認(rèn)同。世界上一些著名的跨國企業(yè)如美國通用、可口可樂、日本佳能、中國銀行等，無一例外都建立了一整套完善的企業(yè)形象識別系統(tǒng)，他們能在競爭中立于不敗之地，與科學(xué)有效的視覺傳播不無關(guān)系。近20年來，國內(nèi)一些企業(yè)也逐漸引進(jìn)了形象識別系統(tǒng)，最早的太陽神、健力寶，到后來的康佳、創(chuàng)維、海爾，也都在實(shí)踐中取得了成功。在中國新興的市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)要想長遠(yuǎn)發(fā)展，有效的形象識別系統(tǒng)必不可少，這也成為企業(yè)騰飛的助跑器
二、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
自20世紀(jì)80年代中期開始，我國的房地產(chǎn)市場需求急劇擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到飛速發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，消費(fèi)者不斷成熟老練，房地產(chǎn)市場上的競爭越來越激烈，已完全進(jìn)入買方市場時代。從市場類型和消費(fèi)者角度來說，房地產(chǎn)市場正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場的需求形態(tài)及消費(fèi)者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。因此，為了使企業(yè)能在激烈的市場競爭中生存發(fā)展，擺脫舊思維、舊理念，建立新的開發(fā)、經(jīng)營管理策略，便成為業(yè)界共識。導(dǎo)人CIS戰(zhàn)略，幫助發(fā)展商走出困境、決勝市場帶來一縷曙光。
三、形象設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)營銷策劃的意義和作用
1.房地產(chǎn)營銷的內(nèi)涵及其作用
所謂房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境資源的分析，找出機(jī)會點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù),以及信息反饋等組成。我國目前的房地產(chǎn)市場從原先的“皇帝女兒不愁嫁”轉(zhuǎn)變成了“以需定產(chǎn)”的買方市場。一旦房地產(chǎn)商品無法適銷對路，企業(yè)會面臨巨大的損失。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在開發(fā)的初期就必須引入現(xiàn)代營銷的理念，從選址征地到規(guī)劃設(shè)計(jì)，從建筑施工到市場推廣，都要把市場營銷的理念放在第一位。所謂的現(xiàn)代營銷理念就是要適應(yīng)市場的需要，為顧客提供滿意的房地產(chǎn)商品。引入CI企業(yè)形象設(shè)計(jì)戰(zhàn)略將是關(guān)鍵所在。
2.房地產(chǎn)品牌創(chuàng)建的意義
在品牌塑造上，雖然房地產(chǎn)行業(yè)有其鮮明的特點(diǎn)，但在本質(zhì)要件上，與其他行業(yè)一樣都必須要有適合其品牌定位的獨(dú)特主張和差異化的競爭優(yōu)勢?！氨坦饒A的尊貴、富有”、“SOHU的現(xiàn)代、時尚”、“萬科的親情、溫馨”、“奧林匹克的運(yùn)動、健康”都無不體現(xiàn)和表達(dá)著自身獨(dú)特的品牌主張，這種無形的品牌資本就如同名片一樣彰顯著企業(yè)的身份，像護(hù)身符一樣積累和展現(xiàn)著企業(yè)的聲譽(yù)信資。
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費(fèi)者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距――感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會”想要什么，在滿足消費(fèi)者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。
3.形象設(shè)計(jì)對于品牌創(chuàng)建的重要作用
形象設(shè)計(jì)發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購買沖動，才能吸引消費(fèi)者。 樓盤既然是商品，當(dāng)然也只有“品牌”才更具有競爭優(yōu)勢。事實(shí)上，像房子這樣投資巨大的商品，消費(fèi)者購買時對精神層面的屬性比起一般商品會更加重視，畢竟這是一件事關(guān)幾十年生活幸福的購買。同時，他要買的還不僅僅是一個家，更是一種全新的生活方式。那么在消費(fèi)者入住之前，又如何才能實(shí)現(xiàn)從“房子”到“家”的質(zhì)的飛躍，讓鋼筋水泥變得充滿溫情、充滿人性，變成一個值得擁有的家呢？樓盤形象設(shè)計(jì)正是完成這一飛躍的最佳橋梁。 其實(shí)大多數(shù)的樓盤在進(jìn)行銷售時，都已經(jīng)利用了VI策劃系統(tǒng)，并且有的運(yùn)用得相當(dāng)成功。
四、VI視覺形象設(shè)計(jì)與樓盤形象設(shè)計(jì)
所謂VI，即視覺識別（Visual ldentity,簡稱VI），是CI系統(tǒng)（Corporate ldentity，企業(yè)形象識別，簡稱CI）中最為關(guān)鍵的一部分，是通過個體可見的視覺符號，經(jīng)由組織化、系統(tǒng)化和統(tǒng)一性的識別設(shè)計(jì)，傳達(dá)企業(yè)的經(jīng)營理念和情報(bào)信息，塑造企業(yè)獨(dú)特的形象、視覺表現(xiàn)的綜合的過程。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在人的生理性情報(bào)的攝取的機(jī)能中，視覺情報(bào)約占80%。VI在企業(yè)識別系統(tǒng)中最具傳播力和感染力，所接觸的層面最廣泛，可快捷而明確地達(dá)到認(rèn)識和識另的目的。簡單地說，一個樓盤的VI系統(tǒng)實(shí)際上就是創(chuàng)造一個獨(dú)特的、有別于其他樓盤的視覺的形象。
1.樓盤VI設(shè)計(jì)系統(tǒng)的要素：
(1)基本要素：樓盤名稱、品牌標(biāo)志、品牌標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、象征圖案、專用印刷字體、銷售標(biāo)語和品號等。
(2)應(yīng)用要素：事務(wù)用品、辦公用品、設(shè)備、器具、招牌、旗幟、標(biāo)識牌、樓盤外觀、建筑物的外觀和顏色、銷售人員的衣著服飾、交通工具、廣告、傳播、展示櫥窗和陳列規(guī)則等。
基本要素為VI系統(tǒng)提供了基本的規(guī)則及需求，加此要使應(yīng)用要素中的所有內(nèi)容均能形成統(tǒng)一的視覺形象，就必須遵守這些基本的規(guī)則和需求。
2.VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)概念的確定
確定設(shè)計(jì)概念，是VI開發(fā)設(shè)計(jì)的前提 。設(shè)計(jì)概念是樓盤的銷售理念在各視覺設(shè)計(jì)要素上的具體化。作為一個樓盤VI的設(shè)計(jì)概念無非是從顧客的主要訴求點(diǎn)即顧客買房的目的是什么、他們?yōu)橘I房追求什么等入手來進(jìn)行VI設(shè)計(jì)。例如：廣州奧林匹克花園之所以那么暢銷，除了它的項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)高人一籌外，關(guān)鍵就是他將運(yùn)動和健康這兩概念貫注到了這個樓盤當(dāng)中，從籃球場、網(wǎng)球場、游泳池這些硬件的投入，到后期廣告的策略，它將生活、運(yùn)動、健康三者的關(guān)系展現(xiàn)得淋漓盡致，將實(shí)物和概念進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合。
由于不同地區(qū)、不同生活水準(zhǔn)、不同風(fēng)俗習(xí)慣所致，樓盤也各有不同。因此，作為樓盤的VI設(shè)計(jì)概念的確定，都應(yīng)該因地制宜、富于變化。
3.樓盤銷售VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)則
首先，VI設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)遵循法律規(guī)則如知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)法、專得法和商標(biāo)法等。這就決定了樓盤的VI系統(tǒng)必須自創(chuàng)新意，而不能照搬以往成功的案例。其次，VI設(shè)計(jì)必須遵守某些風(fēng)俗習(xí)慣，不能采用與傳統(tǒng)文化和時尚相抵觸的東西作為其視覺形象。另外，VI設(shè)計(jì)必須遵循差異與創(chuàng)新相結(jié)合的規(guī)則，努力做到“人無我有，人有我新”。在眾多的標(biāo)識中給人以新奇、獨(dú)特的感覺。VI設(shè)計(jì)還必須遵循美學(xué)規(guī)則。視覺符號是一種視覺藝術(shù)。人們進(jìn)行識別的過程同時也是一種審美的過程。一個好的VI設(shè)計(jì)，只有具備美學(xué)因素，才能吸引顧客的注意力。
五、房地產(chǎn)銷售的VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)
一個樓盤的營銷，要進(jìn)行VI策劃，必須從幾個基本要素入手。
1.樓盤名稱
樓盤的名稱不僅要考慮傳統(tǒng)，還要具有嶄新的時代特色，切忌雷同。廈門“家家景園”案名就是其中一證，此名一聽朗朗上口，稍有所思，大腦中便呈現(xiàn)出一幅美妙圖畫：每家每戶生活在一片綠色海洋的景園之中，心曠神怡。
2.樓盤標(biāo)志
在VI的多種要素中，應(yīng)用最廣泛、出現(xiàn)頻率最高的，當(dāng)推標(biāo)志。它是一種單純的、具有明確特點(diǎn)和便于人們識別的視覺形象。 一個好的房地產(chǎn)企業(yè)，必須有一個代表企業(yè)品質(zhì)、信譽(yù)、物業(yè)管理、開發(fā)能力和盈利能力的標(biāo)志。一個好的標(biāo)志，會讓顧客對該房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤產(chǎn)生信任感，并認(rèn)同該開發(fā)商的產(chǎn)品。
3.標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)色
對于標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)準(zhǔn)色，一旦開發(fā)商的樓盤名稱確定之后，便不得隨意更改，同時，標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)準(zhǔn)色可以作為樓盤的營銷廣告如售樓海報(bào)、售樓書、平面圖冊、指示牌、售點(diǎn)廣告以及和與銷售相關(guān)的工作車輛的識別和工作用紙、名片、信紙和人員如售房部、公關(guān)部等對外人員的制服等識別的固定色彩記號。
4.標(biāo)語和口號
一個好的樓盤，其銷售標(biāo)語、口號必須要能反映一種處處為業(yè)主著想的理念。如時下，廈門的房地產(chǎn)市場上幾乎所有的樓盤都打出了這樣一個口號：“寬帶上網(wǎng)，競享科技生活新情趣?！边@一案名就讓業(yè)主感受到了新經(jīng)濟(jì)時代的脈搏。明確響亮的標(biāo)語口號，還能感染銷售員工，激發(fā)他們?yōu)閷?shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)而努力，對外又能表達(dá)開發(fā)商發(fā)展的目標(biāo)和方向。
5.應(yīng)用要素開發(fā)
除了對視覺基礎(chǔ)要素進(jìn)行開發(fā)外，還應(yīng)對應(yīng)用要素進(jìn)行開發(fā)。包括以下部分：
標(biāo)志應(yīng)用：名片、銷售人員胸卡、請柬/請柬封套、車體運(yùn)用、小區(qū)物業(yè)管理等；銷售中心室內(nèi)視覺應(yīng)用規(guī)范：銷售人員服務(wù)、保安員服務(wù)、銷售中心形象墻、銷售中心展板、示范單位標(biāo)識、臺面標(biāo)牌、銷售進(jìn)度表等；銷售中心室外視覺應(yīng)用規(guī)范：售樓處指示牌、歡迎牌、銷售現(xiàn)場導(dǎo)識、工地圍板、彩旗/掛旗、小區(qū)名稱標(biāo)牌、工地路牌廣告等；銷售資料宣傳品部分：手提袋、售樓書、海報(bào)等；樓盤自身的視覺應(yīng)用規(guī)范：樓盤自身的效果圖、實(shí)體模型、樣品屋等。
經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的樓盤形象，由于深入發(fā)掘樓盤內(nèi)在品質(zhì)內(nèi)涵，以簡潔的視覺形象直觀地將小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境營造理念展示出來，體現(xiàn)了特定的生活、居住氛圍，它也是就具備了某種生活氣息，某種文化品位，自然就成了樓盤與目標(biāo)消費(fèi)者之間最好的溝通橋梁。
因此，個性化形象設(shè)計(jì)是樓盤從“產(chǎn)品”向“品牌”轉(zhuǎn)化升華的第一步，雖然它不能改變樓盤的本質(zhì)，但能改變?nèi)藗儗潜P的認(rèn)識，使樓盤獲得更好的銷售業(yè)績甚至更高的銷售價格。
參考文獻(xiàn)：
[1]顧客滿意營銷戰(zhàn)略分析省略/article/2007/141502.shtml
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 樓盤銷售 建議
隨著科技的進(jìn)步和人們生活水平的提高，計(jì)算機(jī)技術(shù)和通訊技術(shù)被越來越多的應(yīng)用到了建筑業(yè)當(dāng)中，智能建筑業(yè)進(jìn)入到了高速發(fā)展期。與此同時，業(yè)主對樓盤只能化的要求越來越高，對物業(yè)管理也提出了新的要求。物業(yè)管理是樓盤銷售的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的繼承和延續(xù)，若其能夠跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、規(guī)范化建設(shè)，將會從很大程度上促進(jìn)樓盤的銷售。
一、業(yè)主新要求及物業(yè)管理在樓盤銷售中起到的重要作用
物業(yè)管理在業(yè)主選購樓盤時變得越來越重要。傳統(tǒng)小區(qū)的物業(yè)管理在處理如用戶資料、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、社區(qū)服務(wù)提供方面只進(jìn)行碎片化、機(jī)械化的管理，沒有形成一個有機(jī)的統(tǒng)一體，這種模式在智能化建筑流行的今天已完全無法適應(yīng)當(dāng)前的需要。業(yè)主在挑選房產(chǎn)時往往會更加重視物業(yè)在整個社區(qū)中起到的作用，并且會關(guān)注物業(yè)管理是否能夠適應(yīng)當(dāng)前智能化、系統(tǒng)化的小區(qū)建設(shè)。
自從1988年開始，我國房地產(chǎn)市場才正式進(jìn)入了市場化運(yùn)作階段，并開始從營銷萌芽階段過度到了推銷階段，物業(yè)管理也開始對樓盤的銷售產(chǎn)生影響。早起的推銷，房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是在報(bào)紙雜志等媒體上刊登自己的房屋的銷售、價格等信息，手段較為單一，沒有充分利用物業(yè)管理進(jìn)行營銷。之后，房地產(chǎn)推銷的方式開始增多，房交會、網(wǎng)絡(luò)宣傳、樣板間、戶外廣告和電臺廣告等多角度的營銷開始出現(xiàn)，人們開始注意到物業(yè)管理這一概念，并且有房地產(chǎn)公司開始利用先進(jìn)的物業(yè)管理進(jìn)行“炒作”。房地產(chǎn)開發(fā)商為了讓自己的樓盤脫穎而出，往往利用一些“噱頭”來吸引大眾的眼球，如“歐陸風(fēng)情”、“中產(chǎn)階級”等概念就是利用了西式的物業(yè)管理模式進(jìn)行樓盤的宣傳，這在當(dāng)時產(chǎn)生了不小的反響。
從2003年開始，房地產(chǎn)市場營銷逐漸過渡到了整體全面營銷階段，主要表現(xiàn)為開發(fā)商將更多的關(guān)注放到了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段的重要作用，并將這種作用放大進(jìn)行宣傳。在這個階段的發(fā)展過程中，消費(fèi)者越來越成為交易雙方中較為強(qiáng)勢的一方，他們對生活水平的要求有了前所未有的提升，同時，由于樓盤較多，競爭壓力較大，更多的房地產(chǎn)商將自己的目光放在了前期利用物業(yè)管理進(jìn)行營銷上。更多的房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開始之前就借助物業(yè)管理公司進(jìn)行市場調(diào)查，了解消費(fèi)者的需求，對整個工程項(xiàng)目進(jìn)行定位，而取代之前在整個項(xiàng)目完工后才進(jìn)行市場營銷的方式。物業(yè)管理公司對業(yè)主更加了解，他們往往可以直接從業(yè)主處獲得一些重要信息，以輔助房地產(chǎn)營銷，為房地產(chǎn)公司提供更多合理、有用的營銷策略。物業(yè)管理公司在自己經(jīng)營過程中要時刻關(guān)注業(yè)主的需求變化，并對其進(jìn)行分析，將一些重要信息反饋給與自己合作的房地產(chǎn)企業(yè)，以確保自己可以在房地產(chǎn)營銷項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。
二、物業(yè)管理促進(jìn)樓盤銷售的策略
結(jié)合業(yè)主對當(dāng)前樓盤的新需求以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)營銷產(chǎn)生的重要作用，筆者研究以下四個房地產(chǎn)市場營銷策略，下面做簡要說明。
1、采用全過程營銷
所謂全過程營銷，就是借助物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個階段結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程對整個項(xiàng)目進(jìn)行營銷。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，開發(fā)商要借助房地產(chǎn)物業(yè)管理公司做好市場調(diào)研工作，由于物業(yè)管理公司可以直接面對業(yè)主，更加直觀的了解消費(fèi)者的具體需求，為樓盤的營銷提出更多合理建議，并將調(diào)研結(jié)果應(yīng)用于設(shè)計(jì)當(dāng)中。在整個工程當(dāng)中，物業(yè)管理公司要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況對樓盤進(jìn)行宣傳，注重樓盤的品牌效應(yīng)，擴(kuò)大品牌知名度，始終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行營銷宣傳。當(dāng)然，不同的開發(fā)項(xiàng)目有著自己的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體自身特點(diǎn)進(jìn)行宣傳營銷。另外，在全過程營銷中，往往會有一些專業(yè)性較強(qiáng)的問題出現(xiàn)，這時不妨求助相關(guān)專家來解決這些問題，以期或者最專業(yè)的解決方案。
2、營銷主體的專業(yè)化分工細(xì)化
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的營銷主體多為開發(fā)商，其往往要完成前期市場調(diào)研、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售推廣等等眾多的工作任務(wù)。但由于一個企業(yè)人才量有限，所精通的領(lǐng)域各不相同，無法對上述的全部項(xiàng)目都面面俱到。因此，現(xiàn)在逐漸進(jìn)入到了專業(yè)化分工細(xì)化階段，開發(fā)商將整個項(xiàng)目細(xì)化，這是物業(yè)管理公司的強(qiáng)項(xiàng)，它往往可以提供非常專業(yè)的服務(wù)，有時會將某個細(xì)化項(xiàng)目外包給與自己長期合作的專業(yè)公司完成，這樣可以節(jié)省房地產(chǎn)公司更多的精力去進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。
3、網(wǎng)絡(luò)營銷
隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，我國的物業(yè)管理也越來越走向信息化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場營銷將樓盤信息通過報(bào)紙、電視、電臺等傳統(tǒng)媒體向消費(fèi)者傳播，是一種直線的單向傳遞。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，誕生了一種新型的房地產(chǎn)公司借助物業(yè)管理進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷模式，即房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合樓盤的特點(diǎn)，通過物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流，其信息流向是雙向的。與傳統(tǒng)營銷相比，它強(qiáng)調(diào)互動式的信息交流。消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌，目前甚至可以通過三維立體虛擬樓盤，查看房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和套型內(nèi)部的戶型布局。消費(fèi)者還可通過互動式系統(tǒng)咨詢項(xiàng)目和產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中的消費(fèi)者的地位。
4、強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格以及概念已經(jīng)不再是房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵影響因素，品牌競爭逐漸占據(jù)關(guān)鍵地位。物業(yè)管理公司就是品牌戰(zhàn)略的重要組成部分。物業(yè)管理公司應(yīng)密切關(guān)注自己品牌的培養(yǎng)和發(fā)展，在消費(fèi)者當(dāng)中樹立良好的品牌形象，并進(jìn)一步去強(qiáng)化這種形象和地位，輸出品牌的核心價值。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做好分品牌戰(zhàn)略，在整個品牌戰(zhàn)略的指引下，讓分品牌充分發(fā)揮自己的作用，吸引風(fēng)多的消費(fèi)者購買自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
以上是筆者根據(jù)自己的研究進(jìn)行的簡短論述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著高速的發(fā)展階段，更多的房地產(chǎn)營銷策略出現(xiàn)在大眾眼前，其應(yīng)更加關(guān)注物業(yè)管理在營銷中起到的重要作用。希望這些營銷方式可以更好的為消費(fèi)者服務(wù)，讓消費(fèi)者更好的了解樓盤信息，購買到自己滿意的房產(chǎn)。如果某些房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅將營銷作為誤導(dǎo)消費(fèi)者的手段，那么房地產(chǎn)的市場營銷就會失去它的意義。
參考文獻(xiàn)：
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[論文關(guān)鍵詞]消費(fèi)者行為理論；SPSS；因素分析
經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場不斷成熟，競爭也日益加劇。面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)營銷問題變得至關(guān)重要。隨著社會的發(fā)展。可持續(xù)發(fā)展理念的進(jìn)一步深入人心。房地產(chǎn)企業(yè)開展綠色營銷戰(zhàn)略是大勢所趨。綠色營銷理論較多，但如何將其科學(xué)合理地運(yùn)用到房地產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合消費(fèi)者理論形成具有特色的房地產(chǎn)綠色營銷理論，有待于進(jìn)一步研究。
一、消費(fèi)者行為理論
(一)消費(fèi)者行為
關(guān)于消費(fèi)者行為(consumerbehavior)，許多學(xué)者曾由不同的角度加以界定。Demby對消費(fèi)者行為的定義為：人們評估、取得及使用具有經(jīng)濟(jì)性商品或服務(wù)時的決策程序與行動。Schifmam&Kanuk則定義消費(fèi)者行為是：消費(fèi)者為了滿足需求，所表現(xiàn)出的對產(chǎn)品、服務(wù)、構(gòu)想需求、購買、使用、評價與處置等行為。Engel、Miniard&Blackwell對消費(fèi)者行為的定義為：消費(fèi)者在取得、消費(fèi)與處置產(chǎn)品與服務(wù)時，所涉及的各項(xiàng)活動，并且包括在這些活動之前與之后所發(fā)生的決策過程。Hawkins更進(jìn)一步指出：消費(fèi)者行為是針對特定的產(chǎn)品而發(fā)生的，若是購買不同的產(chǎn)品，消費(fèi)者的消費(fèi)行為會有所不同，甚至是對相同的產(chǎn)品．其消費(fèi)行為也會因購買情境的改變而有所不同。因此，探討消費(fèi)者行為就是對消費(fèi)者在購買特定產(chǎn)品或服務(wù)時，為了滿足自身需求而進(jìn)行的消費(fèi)活動以及決策過程加以了解．此即消費(fèi)者行為學(xué)的意義與目的。
(二)EKB消費(fèi)者行為模式
EKB模式是由Engel，Kona4Blackwell三人于1968年提出，歷經(jīng)7次修訂而成的理論。此模式對消費(fèi)者行為的決策程序以及影響決策程序的因素來源均有詳細(xì)的探討。在目前的消費(fèi)者行為理論模式之中，EKB模式是發(fā)展完整、立論清晰的一個，同時也是最常被引用的，尤其是在購房行為方面的研究。EKB模式是以消費(fèi)者決策過程為基礎(chǔ)骨干，包括4大部分：信息輸入、信息處理、決策過程和影響決策過程的變量，其中又以決策過程中的5個階段為EKB模式的核心。
1．信息輸入
是指通過營銷活動所得的信息被消費(fèi)者知道．而進(jìn)入信息處理階段的部分。這些信息在進(jìn)入消費(fèi)者的記憶之后，將影響決策過程的需求認(rèn)知。若這些信息仍不足，消費(fèi)者會通過外部情報(bào)尋求，進(jìn)一步搜集相關(guān)的信息。
2信息處理
消費(fèi)者接觸到信息后，經(jīng)由消費(fèi)者注意、理解、接受的過程，最后決定消費(fèi)者是否保留這些信息．形成長期記憶，進(jìn)而使用這些信息。
3．決策過程
EKB模式認(rèn)為消費(fèi)者購買決策過程是一種問題解決(problem-solv．ing)的過程，同時也是EKB模式的核心，依序可分為5部分：需求認(rèn)知、信息搜集、方案評估、購買決策與購買結(jié)果
4．影響決策過程的變量
Kotler認(rèn)為。消費(fèi)者行為的研究即是一個了解消費(fèi)者黑箱的過程。消費(fèi)者從外在的刺激來源——營銷活動與環(huán)境兩項(xiàng)因素接受刺激，經(jīng)由黑箱的而處理產(chǎn)生購買決策。因此，欲了解消費(fèi)者的黑箱作業(yè)。就必須了解消費(fèi)者的決策過程與消費(fèi)者的背景特征兩部分。消費(fèi)者的決策過程如圖1所示
二、問卷設(shè)計(jì)和數(shù)據(jù)整理
(一)自變量和因變量
1．自變量
(1)房地產(chǎn)的綠色營銷因子
即EKB模式中“信息輸入”下的“外界刺激：營銷策略”所輸入的信息?？赏ㄟ^案例分析法，歸納出實(shí)際上切實(shí)可行的房地產(chǎn)綠色營銷因子。陳列于調(diào)查問卷之中。在本文的調(diào)查問卷中．通過對20個房地產(chǎn)營銷廣告案例的分析，總結(jié)出23個綠色營銷因子(分為基地項(xiàng)目、住宅空間和設(shè)備項(xiàng)目以及對房地產(chǎn)商的評價項(xiàng)目)，具體見表1。
(2)消費(fèi)者特征因子
即EKB模式中的“營銷決策過程的變量”。依據(jù)市場調(diào)查所需的人口統(tǒng)計(jì)變量，加上消費(fèi)者購屋傾向的變量，在調(diào)查問卷中設(shè)計(jì)相應(yīng)的問項(xiàng)。以取得相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)。具體見表2。
2．因變量
消費(fèi)者對房地產(chǎn)綠色營銷因子的重視程度。具體分為以下3項(xiàng)：①由調(diào)查問卷被訪者按個人認(rèn)定的重要程度為這些因子勾選權(quán)重。在本研究中“消費(fèi)者對購房的綠色營銷因子的重視程度”也就是“權(quán)重”．由非常重要到非常不重要共分為5級．以李克特量表五點(diǎn)尺度衡量，即非常重要為5分，重要為4分，普通為3分，不重要為2分．非常不重要為1分?！爸匾暢潭取笔侵窫KB模式中消費(fèi)者準(zhǔn)則項(xiàng)目間的分?jǐn)?shù)加權(quán)權(quán)重。通過對203個有效樣本資料的收集．采用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行整理．可以得到消費(fèi)者的重視程度。②消費(fèi)者對應(yīng)用綠色營銷的房地產(chǎn)商形象的看法。
在該部分中．“看法”是圖1中EKB模式中的“個人因素”。③消費(fèi)者對比較自然健康的住宅的偏好態(tài)度，如圖1中EKB模式中的“個人因素”?！捌脩B(tài)度”在EKB模式中代表消費(fèi)者對產(chǎn)品的喜愛與否，可以反映于愿付價格上。上述3項(xiàng)因變量會直接影響到消費(fèi)者的購買意愿，但是由于對購買意愿的衡量必須考慮消費(fèi)時全部的情況，否則預(yù)測購買的能力就相當(dāng)薄弱，因此不在本研究討論范圍之內(nèi)。
(二)統(tǒng)計(jì)整理
1．分析方法
(1)敘述性統(tǒng)計(jì)
本研究使用SPSS中的敘述性統(tǒng)計(jì)過程．對自變量和因變量分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，得出消費(fèi)者所選的每個因素的頻數(shù)，進(jìn)行加工整理可得到有效樣本的人口統(tǒng)計(jì)變量結(jié)構(gòu)分析結(jié)果、消費(fèi)者對房地產(chǎn)綠色營銷因子的重視程度分析結(jié)果，以及消費(fèi)者對應(yīng)用綠色營銷的房地產(chǎn)商的評價分析結(jié)果。
(2)因素分析——主成分分析法
因素分析是用來縮減變量維度的技術(shù)。而主成分分析也稱為主分量分析，是一種通過降維來簡化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的方法，即如何把多個變量(指標(biāo))化為少數(shù)幾個綜合變量(綜合指標(biāo))．而這幾個綜合變量可以反映原來多個變量的大部分信息。本研究從23項(xiàng)綠色營銷因子中，歸結(jié)出6項(xiàng)因素構(gòu)面，借此構(gòu)面得到主要的、可能的營銷上的訴求。
2．具體操作
(1)共同性檢定與綠色營銷因子選取
在因素分析中，共同性(communality)為一項(xiàng)重要指標(biāo)．可以從其大小判斷問卷中量表項(xiàng)目與共同因素間的關(guān)系程度。只要共同性達(dá)到0.5以上，在量表的建構(gòu)效度上即達(dá)到高效度。因此．本研究首先針對23項(xiàng)綠色營銷因子進(jìn)行共同性檢定，檢定結(jié)果見表3。通過問卷可看出，本問卷在“消費(fèi)者對各綠色營銷因子的重視程度”上解釋能力頗高，所以本研究選取了共同性在0.55以上的項(xiàng)目．剔除了兩個項(xiàng)目，它們分別是：建立小區(qū)公園和贊助或提供小區(qū)巴士。這樣，所剩下的21個綠色營銷因子進(jìn)入后續(xù)的分析。
(2)因素分析檢定與因素構(gòu)面數(shù)決定
進(jìn)行因素分析前．應(yīng)先經(jīng)由KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)取樣適切性檢定，KMO值最大不超過1，當(dāng)KMO值越大時，表示變量間的共同因素越多．越適合進(jìn)行因素分析，根據(jù)Kaiser的觀點(diǎn)，如果KMO值小于0-5．則不宜進(jìn)行因素分析。本研究KMO檢定結(jié)果值為0．831．再經(jīng)由Bartlett球形檢定，結(jié)果為：卡方值1925．761，P值0．000，達(dá)顯著水平。表示本研究的綠色營銷因子適合進(jìn)行因素分析。因素構(gòu)面數(shù)的確定以“特征值大于1”作為考慮基礎(chǔ)，共提取出6個因素構(gòu)面，累積解釋變異量達(dá)66．925％(參見表4)。
(3)因素分析結(jié)果與綠色營銷因素構(gòu)面命名
本研究采用主成分分析法(pirncipalcomponentanal—ysis)，并以最大變異法(Varimax)進(jìn)行轉(zhuǎn)軸．以得到轉(zhuǎn)軸后的因素成分矩陣，轉(zhuǎn)軸后在因素成分矩陣的顯示表中(見表5)，所有的因素符合量均高于0.5。
通過表5，可以得出以下結(jié)論：
①因素構(gòu)面1：節(jié)能環(huán)保生活。因素構(gòu)面1包含的綠色營銷因子，多與居家節(jié)能環(huán)保生活有關(guān)。②因素構(gòu)面2：舒適的物理環(huán)境。因素構(gòu)面2包含的綠色營銷因子，最多考慮的是能給人體帶來舒適感覺的自然因素。③因素構(gòu)面3：開放空間高綠覆率。所包含的3個因子，是消費(fèi)者密切關(guān)注的購房因素，擁有一處高綠覆率、低密度開發(fā)和超寬棟距的房產(chǎn)，是每個消費(fèi)者的心愿。④因素構(gòu)面4：永續(xù)經(jīng)營管理。從包含的4個因素進(jìn)行分析，這都是和永續(xù)經(jīng)營理念相關(guān)。維護(hù)環(huán)境，風(fēng)格簡樸，在指定地點(diǎn)放傳單，主要是為了節(jié)約資源，可以永續(xù)發(fā)展。⑤因素構(gòu)面5：保持生態(tài)平衡。保留原有的水系和原有的綠地．能夠減少在建房的過程中對大自然造成的直接破壞。⑥因素構(gòu)面6：網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化。在當(dāng)今社會中，生活節(jié)奏日益加快．隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)絡(luò)給人們帶來了很多生活上的便利，同時也在一定程度上解決了道路擁擠帶來的麻煩，減少了交通廢棄物排放。
(4)因素構(gòu)面的得分隋況
通過SPsS軟件中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換功能．對所得到的6個因素構(gòu)面的權(quán)重求平均值，再對203個樣本進(jìn)行匯總后．可得到6個因素構(gòu)面的得分排名情況(見表6)：第一是舒適的物理環(huán)境，第二是網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化，第三是開放空間高綠覆率，第四是節(jié)能環(huán)保生活，第五是永續(xù)經(jīng)營管理，最后是保持生態(tài)平衡。
