時(shí)間：2022-04-12 23:57:14
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)融資渠道論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時(shí)間不長(zhǎng)，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。
二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選
信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類(lèi)資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類(lèi)似，所不同的是資金來(lái)源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過(guò)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過(guò)信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來(lái)源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。
三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶(hù)購(gòu)入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)這兩個(gè)過(guò)程融合在一起。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。
目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷(xiāo)售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題，因此，杠桿租賃將成為未來(lái)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問(wèn)題的有效途徑
目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非常可貴的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開(kāi)始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。
我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”)。即指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開(kāi)放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種條件下，我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒(méi)有遏止房地產(chǎn)公司“買(mǎi)殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見(jiàn)。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購(gòu)得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)近年來(lái)的GDP增長(zhǎng)率均超過(guò)10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說(shuō)明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)事實(shí)上已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過(guò)熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暗暗滋生。
2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會(huì)造成對(duì)GDP增長(zhǎng)的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率最大化，所以，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓?zhuān)芏嗟胤秸呀?jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。
3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。
4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對(duì)稱(chēng)，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來(lái)，責(zé)任與約束均不明顯，可以說(shuō)當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。
6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級(jí)缺少評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對(duì)借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對(duì)其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。
土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，離不開(kāi)正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國(guó)所儲(chǔ)備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場(chǎng)出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對(duì)土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺(tái)壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)等，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對(duì)土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對(duì)土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。
2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來(lái)降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級(jí)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域。
3.加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保證，國(guó)家有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過(guò)定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過(guò)科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。
4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展離不開(kāi)要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對(duì)房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問(wèn)題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
現(xiàn)在，我國(guó)的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對(duì)稱(chēng)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這種情況，建議建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對(duì)不同信用等級(jí)的借款者給予不同的貸款條件，并對(duì)借款者經(jīng)營(yíng)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及違法違規(guī)記錄向社會(huì)公開(kāi)，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。
參考資料：
【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對(duì)策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 對(duì)策
房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律,對(duì)政府和企業(yè)科學(xué)的判斷房地產(chǎn)市場(chǎng),引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展等,都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律,了解房地產(chǎn)波動(dòng)的特點(diǎn),政府才能有效運(yùn)用“反周期”的行為進(jìn)行干預(yù)。同時(shí)在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí),大部分的投資者和住房需求者對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)并不能正確的理解和把握,若能正確的了解房地產(chǎn)的波動(dòng)規(guī)律,就能正確的處理好投資與需求的關(guān)系,引導(dǎo)消費(fèi)需求,抑制價(jià)格的大幅度波動(dòng),正確地引導(dǎo)居民的住房消費(fèi),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素
1.影響中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的土地因素
房地產(chǎn)土地市場(chǎng)主要受土地一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)影響。其中,一級(jí)市場(chǎng)即為地產(chǎn)市場(chǎng),供給方是國(guó)家土地部門(mén),需求方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,交易的商品為土地的使用權(quán);二級(jí)市場(chǎng)供給方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,需求方是購(gòu)房者,交易的商品是房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開(kāi)發(fā)土地面積、新開(kāi)工面積和房屋竣工面積等4個(gè)指標(biāo)分析土地因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
2.影響中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的資金因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)金融的支持,金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量有著重大的影響,其手段主要是貸款規(guī)模、貸款投向、利率水平等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、速度和總量,除受到土地供給的制約外,還受到房地產(chǎn)投資來(lái)源的制約。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),其發(fā)展需要大量資金。這些發(fā)展資金不可能完全通過(guò)企業(yè)自籌來(lái)解決,它只能是其中的一部分,其他的資金主要是通過(guò)金融市場(chǎng)這一籌資渠道來(lái)籌集,不同的金融政策將自接影響開(kāi)發(fā)商通過(guò)金融市場(chǎng)籌資的難易程度和成本高低。
3.影響中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的市場(chǎng)因素
在價(jià)格機(jī)制決定下,房地產(chǎn)需求影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng),進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生擴(kuò)張式或收縮式影響。商品房銷(xiāo)售面積反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求,對(duì)它而言預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)的預(yù)期。如果預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下降,此時(shí)即使價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)較大跌幅,但房地產(chǎn)需求仍然會(huì)減少;相反,如果預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升,此時(shí)即使價(jià)格己經(jīng)出現(xiàn)較大升幅,但房地產(chǎn)需求仍然會(huì)增加。
二、防止我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)的措施
1.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái),要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況:(1)投資主體結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義。這是因?yàn)?到目前,國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明、沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制等問(wèn)題仍未得到有效解決。(2)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng),不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持:保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重,防止比重過(guò)大或過(guò)小。(3)投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要更趨理性化,要重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位,使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之上,成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。(4)完善和規(guī)范政府投資。一方面,政府可以狠抓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,適當(dāng)調(diào)整政府投資完成的土地開(kāi)發(fā)、以安居工程為主的住宅建設(shè)等政府型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),對(duì)全社會(huì)房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行間接調(diào)控。
2.規(guī)范土地市場(chǎng)
強(qiáng)化政府土地批租管理,(1)總量控制,嚴(yán)格審批行政劃撥用地。在統(tǒng)一土地管理權(quán)的基礎(chǔ)上,對(duì)土地出讓實(shí)行總量控制,制訂合理的土地供應(yīng)計(jì)劃,嚴(yán)格審批行政劃撥用地,嚴(yán)格監(jiān)控土地的最終用途。(2)規(guī)范操作,從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣(mài)轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓方式逐漸全部采用市場(chǎng)化的招標(biāo)、投標(biāo)、拍賣(mài)形式,減少行政性、非市場(chǎng)化土地出讓方式,改變土地出讓過(guò)程中的“雙軌制”現(xiàn)象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(chǎng)(一級(jí)市場(chǎng)),加強(qiáng)政府土地供給能力,同時(shí)逐步放開(kāi)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),允許參與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán),使城市土地在市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控下不斷得以?xún)?yōu)化配置和重組。(4)確立市場(chǎng)化的新型土地供應(yīng)機(jī)制。由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓行為,土地出讓逐漸向全部采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式過(guò)渡。
3.完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度
(1)完善我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多元化融資體系。目前,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)信托。資本市場(chǎng)直接融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。(2)進(jìn)一步完善我國(guó)住房消費(fèi)的多元化融資體系目前,我國(guó)住房消費(fèi)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房?jī)?chǔ)蓄;政府的優(yōu)惠政策。(3)培育住房金觸二級(jí)市場(chǎng)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的核心是住房抵押貸款證券化,證券化是發(fā)達(dá)國(guó)家普遍使用的一種金融手段,目的是解決流動(dòng)性差、短存長(zhǎng)貸問(wèn)題,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)資本市場(chǎng)流向資金市場(chǎng)。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化,不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身積極尋求出路,更需要管理者從整個(gè)金融體系和制度方面加強(qiáng)建設(shè),為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的創(chuàng)新環(huán)境。
三、結(jié)語(yǔ)
總之,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析,有助于制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對(duì)策,有助于掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律,從而預(yù)報(bào)異常波動(dòng),加快房地產(chǎn)改革和發(fā)展步伐。
參考文獻(xiàn):
[1] 左 婧 于惠川: 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J]. 商場(chǎng)現(xiàn)代化 , 2008,(35)
以江蘇A房地產(chǎn)有限責(zé)任公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表進(jìn)行分析，該公司主要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售;室內(nèi)外裝飾;建材銷(xiāo)售等的業(yè)務(wù)。
企業(yè)特點(diǎn):
1)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的地位:市場(chǎng)占有率低該公司的成立源于母公司的企業(yè)化改造，做為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的部門(mén)前身是負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部基本建設(shè)的相關(guān)部門(mén)，主要服務(wù)于集團(tuán)內(nèi)部辦公、居住的需求，在市場(chǎng)化過(guò)程中，還存在對(duì)母公司依存程度高，相比房地產(chǎn)上市企業(yè)，市場(chǎng)占有率很低。
2)管理方式:經(jīng)營(yíng)者直接面對(duì)員工企業(yè)規(guī)模小，成立時(shí)間短，經(jīng)營(yíng)者和員工80%以上來(lái)自原集團(tuán)公司
3)組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)由小集團(tuán)投資，采用集中制，資本和技術(shù)構(gòu)成較低
4)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要在南京市，帶有明顯地域性公司現(xiàn)有項(xiàng)目全部位于南京市，在未來(lái)3年內(nèi)將結(jié)合國(guó)家宏觀環(huán)境和企業(yè)自身發(fā)展，逐步開(kāi)發(fā)江蘇省內(nèi)集團(tuán)公司的優(yōu)質(zhì)土地資源，將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)逐步發(fā)展到江蘇全省。
5)資本和技術(shù)構(gòu)成較低
6)內(nèi)部層次較少
由于公司規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域小，管理層次較少，僅設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理各一人，下設(shè)綜合辦工程部和財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目管理另行抽調(diào)人員設(shè)置，由副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
7)融資方式單一，主要來(lái)源于商業(yè)銀行貸款母公司借款隨著公司改制的順利完成，融資渠道為商業(yè)銀行貸款。今后準(zhǔn)備上市，擴(kuò)大融資渠道。
8)項(xiàng)目建設(shè)
公司組織結(jié)構(gòu)源于集團(tuán)公司原基建辦，有長(zhǎng)達(dá)20年以上的基本建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在改制前十年間先后建辦公樓4棟逾十萬(wàn)平方米，四星級(jí)酒店1座逾4萬(wàn)平方米，住宅(含改造)逾20萬(wàn)平方米，其中獲魯班獎(jiǎng)工程(建設(shè)部?jī)?yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng))3座，有著豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上同樣具備一定的經(jīng)驗(yàn)。
9)財(cái)務(wù)信息
江蘇A房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)信息如下表所示:碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響因素實(shí)證研究
表4.IA房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)信息
4.2總股本對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響
總股本對(duì)房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)影響很大且與業(yè)績(jī)變化大小為負(fù)相關(guān)。公司規(guī)模變化時(shí)，其業(yè)績(jī)變化明顯，且隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，其對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越小。因此對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模對(duì)于公司的業(yè)績(jī)影響是大于對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)的影響①。
以江蘇A有限責(zé)任公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表進(jìn)行分析，將總股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中總股本單位為億股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。對(duì)于該公司總股本使得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，對(duì)于該公司而言，擴(kuò)大規(guī)模是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的方法之一。
4.3貨幣政策對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響
①規(guī)模并不是越大越好，也要保持適度，規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與生產(chǎn)技術(shù)水平，管理手段的現(xiàn)代化程度等因素有密切的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)公司的規(guī)模超越了一定限度，會(huì)使管理層次過(guò)多，管理效率降低，管理費(fèi)用增加。同時(shí)若企業(yè)所占市場(chǎng)份額超出一定范圍，也會(huì)面臨政府的反壟斷干預(yù)。因而充分利用現(xiàn)有的技術(shù)和設(shè)備，使單位產(chǎn)品(項(xiàng)目)的成本最低，占有并保持相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，是實(shí)行規(guī)模經(jīng)濟(jì)要把握的一個(gè)度。房地產(chǎn)是目前我國(guó)主要調(diào)控的對(duì)象，這類(lèi)上市公司在90年代是我國(guó)在擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)時(shí)所保護(hù)行業(yè)，后來(lái)由于諸多因素的影響，此行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，所以國(guó)家進(jìn)入21世紀(jì)后進(jìn)行重調(diào)控。由上面計(jì)算結(jié)果可知，2005年、2006年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)受宏觀政策影響較大。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)近十年來(lái)在我國(guó)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)受物價(jià)波動(dòng)影響較大，因?yàn)槲飪r(jià)上漲，會(huì)影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，從而提高了房地產(chǎn)的價(jià)格，影響購(gòu)買(mǎi)力，故對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。中小型企業(yè)用于購(gòu)買(mǎi)土地的資本，有很大比例均來(lái)自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。利率的高低影響開(kāi)發(fā)的成本和利潤(rùn)。首先是銀行提高貸款利率后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。這些新增利息成本無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)還是向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，都會(huì)抑止房地產(chǎn)投資。利率的上調(diào)將直接影響到企業(yè)資金使用成本的增加，影響投資者的收益率，影響消費(fèi)者的購(gòu)房成本。以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)平均75%左右的資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算，做一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算。對(duì)于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銀行貸款占負(fù)債總額的比例為22.5%(根據(jù)統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù))，則在該企業(yè)的所有資產(chǎn)中，16.8750k為銀行貸款，而自有資金占25%。因此，當(dāng)商業(yè)銀行貸款利率提高1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，所增加的利息費(fèi)用占自有資金的比例將增加0.675個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，央行的加息，使得人們對(duì)資金收益率有了較高預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機(jī)會(huì)成本，從而在一定程度上影響了公司業(yè)績(jī)。
4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響
表4.4江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)大股東持股比例
第一大股東
第二大股東
中國(guó)郵電工會(huì)江蘇省郵政局機(jī)關(guān)委員會(huì)
江蘇同達(dá)通信技術(shù)有限責(zé)任公司由表中可見(jiàn)，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，股權(quán)集中度高。但上市后將面臨股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，必然會(huì)有所分散。股權(quán)結(jié)構(gòu)通過(guò)對(duì)公司治理產(chǎn)生影響，最終就會(huì)影響公司的治理績(jī)效。而從模型分析可以得出股東持股比例對(duì)公司業(yè)績(jī)影響很大。因此對(duì)于準(zhǔn)備上市的江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)分析股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)于公司業(yè)績(jī)影響是迫切需要的。股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司的治理影響主要依靠的治理機(jī)制包括激勵(lì)約束機(jī)制②、監(jiān)督機(jī)制③
②激勵(lì)約束機(jī)制主要是處理內(nèi)部人與外部股東之間的關(guān)系。股權(quán)結(jié)構(gòu)通過(guò)這一傳導(dǎo)機(jī)制影響公司績(jī)效。
③監(jiān)督機(jī)制是處理公司與其它資金供應(yīng)者之間的關(guān)系。和外部接管機(jī)制④。
1)股權(quán)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)激勵(lì)
公司股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司治理的作用機(jī)理，首先表現(xiàn)為股權(quán)的集中或大股東的存在一定程度上有利于公司的經(jīng)營(yíng)激勵(lì)，特別是在最大股東擁有絕對(duì)控股權(quán)的情況下更是如此⑤。由于董事長(zhǎng)或總經(jīng)理是控股股東的直接代表或控股股東本人，因而這些經(jīng)營(yíng)者的利益與股東的利益就越一致。這樣，公司就可以在一定程度上避免將現(xiàn)金流量投入于凈現(xiàn)值為負(fù)的項(xiàng)目之中。十大股東持股比例在一定程度上反映了公司股權(quán)的集中程度。對(duì)于股權(quán)極度分散的公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)者的利益很難與股東的利益相一致，單純的年薪制與股票期權(quán)等對(duì)經(jīng)理的激勵(lì)措施畢竟作用有限，經(jīng)營(yíng)者利用剩余現(xiàn)金流量亂投資往往不可避免。
2)股權(quán)結(jié)構(gòu)與收購(gòu)兼并
公司購(gòu)并是一種非常關(guān)鍵的治理機(jī)制，它可以導(dǎo)致合并后的公司價(jià)值大于收購(gòu)公司與目標(biāo)公司價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)之和，而且，收購(gòu)兼并的目標(biāo)公司往往是績(jī)效較差的公司，成功的收購(gòu)將可以更換原公司經(jīng)理，因而被認(rèn)為是控制經(jīng)理隨心所欲的最有效方法之一⑥，購(gòu)并頻率直接影響了公司經(jīng)理的更換頻率。股權(quán)分散對(duì)于收購(gòu)兼并則非常有利。分散的股權(quán)使得收購(gòu)方極易標(biāo)價(jià)收購(gòu)成功⑦。在公司擁有幾個(gè)大股東的情況下，情況趨于復(fù)雜化，對(duì)于外部收購(gòu)者(原來(lái)并不是公司股東的收購(gòu)者)而言，公司的大股東無(wú)疑對(duì)他的收購(gòu)會(huì)產(chǎn)生異議，或許會(huì)要求提高收購(gòu)價(jià)，因而阻止收購(gòu)的成功，但若收購(gòu)者為公司的大股東之一，則可能有利于其收購(gòu)成功，因?yàn)橐环矫媸召?gòu)方已擁有了不小的股權(quán)，只要獲取另外小部分股權(quán)，便可以獲得成功，這就減少了收購(gòu)方的成本;另一方面，收購(gòu)方作為大股東之一，對(duì)被收購(gòu)公司的情況有所了解，這對(duì)收購(gòu)是非常重要的。
3)股權(quán)結(jié)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)制
對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督機(jī)制，是公司發(fā)展、績(jī)效提高以及確保資金和資源得以流向公司的重要保障。對(duì)轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，內(nèi)部人控制現(xiàn)象的存在使得股東對(duì)經(jīng)營(yíng)者或公司內(nèi)部控制者的監(jiān)督更為重要。如果缺乏監(jiān)督，資金提供者便不敢向公司提供資金或購(gòu)買(mǎi)股票，從而投資萎縮。盡管?chē)?guó)家或有關(guān)組織機(jī)構(gòu)通過(guò)法律規(guī)定或其他途徑(如在公司法中規(guī)定上市公司須成立監(jiān)事會(huì)，讓獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)公司，公開(kāi)信息披露等)，可
④外部接管機(jī)制是指市場(chǎng)對(duì)公司的外部治理，主要包括收購(gòu)、兼并和破產(chǎn)機(jī)制。
⑤根據(jù)Holdemess和Sheehan(1988)對(duì)美國(guó)紐約股票交易所困YsE)和美國(guó)股票交易所(AMEx)擁有絕對(duì)控股股東的公司的研究，9o%以上的控股股東派出自己的直接代表(當(dāng)控股股東為公司時(shí))，或自己本人(當(dāng)控股股東為個(gè)人時(shí))擔(dān)任公司董事長(zhǎng)或首席執(zhí)行官
⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997
⑦這也是在英美兩國(guó)，收購(gòu)兼并作為一種重要的機(jī)制被企業(yè)界普遍使用的原因”在這兩個(gè)國(guó)家里，公司由控股股東或大股東所控制的情況較少，這與德國(guó)和日本的情形相反”
以在一定程度上監(jiān)督經(jīng)營(yíng)者或內(nèi)部控制者，但真正有效與直接的監(jiān)督，還是來(lái)自于股東的監(jiān)督。而股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)于股東監(jiān)督同樣具有至關(guān)重要的影響。在公司擁有控股股東而其他股東均為小股東，同時(shí)公司經(jīng)營(yíng)者又是該控股股東本人的情況下，小股東對(duì)經(jīng)理的監(jiān)督便成為問(wèn)題。因?yàn)樾」蓶|往往無(wú)法對(duì)控股股東本人形成直接的挑戰(zhàn)，在公司股份分散的情況下，對(duì)經(jīng)理的監(jiān)督便成為一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。由于監(jiān)督經(jīng)理是要付出成本的，因而分散的股東們便各自存有搭便車(chē)的動(dòng)機(jī)，而不去對(duì)經(jīng)理進(jìn)行監(jiān)督，這是使此類(lèi)公司出現(xiàn)意義上的內(nèi)部人控制問(wèn)題的重要原因。除此之外，由于從避免干擾經(jīng)營(yíng)班子經(jīng)營(yíng)等因素出發(fā)作為立法依據(jù)，世界上大部分國(guó)家的法律均不對(duì)小股東經(jīng)營(yíng)班子或經(jīng)理本人提供訴訟支持，這就使得小股東對(duì)股權(quán)分散的公司的監(jiān)督更趨困難。而那些大股東的股權(quán)相對(duì)集中的公司，股東對(duì)經(jīng)理進(jìn)行有效監(jiān)督具有優(yōu)勢(shì)。大股東因其持有一定的股權(quán)數(shù)量而具有監(jiān)督的動(dòng)力，他們不會(huì)象小股東那樣產(chǎn)生搭便車(chē)的動(dòng)機(jī)，監(jiān)督成本與他們進(jìn)行較好監(jiān)督所獲得的收益相比，后者往往大于前者。另外，極大部分國(guó)家的法律都支持大股東對(duì)董事會(huì)或經(jīng)理的訴訟請(qǐng)求，這就使得大股東在監(jiān)督經(jīng)理方面具有較大的優(yōu)勢(shì)，因此，整體而言，此類(lèi)股權(quán)結(jié)構(gòu)的公司在股東監(jiān)督方面的好處較為突出。
兩種股權(quán)結(jié)構(gòu)，第三種公司股權(quán)結(jié)構(gòu)(股權(quán)有一定集中度，有相對(duì)控股股東，并有其他大股東存在)，對(duì)公司治理的機(jī)制作用發(fā)揮，總體較為有利。由于治理機(jī)制對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)及促使經(jīng)理按股東利益最大化原則行事具有決定性的影響，因此，該類(lèi)股權(quán)結(jié)構(gòu)比之于其他類(lèi)型的股權(quán)結(jié)構(gòu)，可使公司的績(jī)效最大化。
4.5對(duì)以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中80%以上屬于中小企業(yè)，在數(shù)量上中小開(kāi)發(fā)企業(yè)占了多數(shù)，從而構(gòu)成了微觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。筆者對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)建議:
1)適度擴(kuò)大規(guī)模⑧，以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。
⑧擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的方法主要有兩種:1.通過(guò)自我積累、自我發(fā)展，實(shí)行資本積累。這種方式發(fā)展速度緩慢，是房地產(chǎn)發(fā)展的低級(jí)方式，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范的初期有一定的效形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模開(kāi)發(fā)可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得低成本優(yōu)勢(shì)和差別化優(yōu)勢(shì)。擴(kuò)大規(guī)模的途徑主要有三條:①充分利用證券市場(chǎng)②并購(gòu)。③結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟⑨。江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)適合采用以下方式:
①充分利用證券市場(chǎng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的問(wèn)題便是資金的匾乏、過(guò)長(zhǎng)的資金回收期以及跨地域經(jīng)營(yíng)的困難和巨大的風(fēng)險(xiǎn)。有條件上市的公司可以通過(guò)上市迅速作大規(guī)模。實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部擴(kuò)張，形成發(fā)展的良性循環(huán)。
②并購(gòu)。
在實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中并購(gòu)一直是不可或缺的有效手段。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中分為三種形式:第一種形式是橫向兼并，即房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并。如兼并有土地資源但無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè);兼并出現(xiàn)“爛尾樓盤(pán)”的企業(yè)。橫向兼并可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)更趨合理、資源配置更為集中，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的形成，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，就是通常所說(shuō)的1+1>2的效果。第二種形式是縱向兼并。即房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)、建材、施工、物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)的兼并，目的是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一體化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游的對(duì)接。這種兼并有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)擴(kuò)張，降低人力資源耗費(fèi)，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)靈敏度，降低中間成本，提高經(jīng)營(yíng)效益，從根本上提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。第三種形式是混合兼并。即房地產(chǎn)企業(yè)兼并其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門(mén)的企業(yè)。這種兼并可以使房地產(chǎn)企業(yè)順利進(jìn)入新行業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。在擴(kuò)大規(guī)模，壯大實(shí)力，增加總利潤(rùn)的同時(shí)，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。江蘇A公司不僅從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，也從事室內(nèi)外裝飾;建材銷(xiāo)售等的業(yè)務(wù)，在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，也降低了中間成本，提高經(jīng)營(yíng)效益，有利于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。
2)采用多種融資方式，減輕國(guó)家調(diào)控帶來(lái)的影響
在考查公司的績(jī)效指標(biāo)時(shí)，不僅要考慮企業(yè)的內(nèi)因，也要注重企業(yè)的發(fā)展大環(huán)境，因此，企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，應(yīng)根據(jù)各行業(yè)的特點(diǎn)，并注重企業(yè)所面臨的社會(huì)大環(huán)境，(續(xù)前頁(yè))果，但是已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的要求，依賴(lài)這種方式來(lái)發(fā)展企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)不太現(xiàn)實(shí)。2.通過(guò)對(duì)外投資、兼并、收購(gòu)等資本經(jīng)營(yíng)的方式，實(shí)行資本集中，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。這種方式比較適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
⑨戰(zhàn)略聯(lián)盟是管理學(xué)上一種新的組織模式，是一種網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體。具有反映迅速、機(jī)動(dòng)靈活的優(yōu)點(diǎn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以與承包商、供應(yīng)商結(jié)成聯(lián)盟，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，共同爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。而具有管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)可以與土地儲(chǔ)備相對(duì)富足但管理相對(duì)較弱的企業(yè)進(jìn)行合作，以實(shí)現(xiàn)各自的目標(biāo)。1999年5月圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、和河南建業(yè)等等公司實(shí)踐，并成立了“全國(guó)房地產(chǎn)策略聯(lián)盟”，后更名為“中城房網(wǎng)”，還有“中住聯(lián)”和“青年聯(lián)盟”，以及其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)策略聯(lián)盟都是伙伴聯(lián)盟。以中城房網(wǎng)為例，這種伙伴聯(lián)盟開(kāi)發(fā)模式初期主要發(fā)揮“采購(gòu)聯(lián)盟”所起的作用，即為成員爭(zhēng)取信息優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。顯然這種投資運(yùn)作模式對(duì)伙伴的要求較高，恰好適合于我國(guó)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，聯(lián)盟成功與否在很大程度上取決于聯(lián)盟成員合作的強(qiáng)度。因此不適合中小型企業(yè)。
即要注意我國(guó)的物價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)和我國(guó)的貨幣政策對(duì)它們的影響。中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往融資方式單一，主要靠商業(yè)銀行貸款，國(guó)家貨幣政策變化時(shí)比較被動(dòng)。而在債券市場(chǎng)中，企業(yè)債券比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)債和金融債比例。增加新的融資方式可以減少這方面的影響，從而規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)，變被動(dòng)為主動(dòng)。如采用短期融資券來(lái)融資。而發(fā)行上市對(duì)企業(yè)的要求高，我國(guó)目前企業(yè)發(fā)行上市實(shí)行核準(zhǔn)制，上市的門(mén)檻非常高，而短期融資券為企業(yè)提供了一個(gè)新的融資渠道，從發(fā)行條件看，短期融資券發(fā)行的門(mén)檻對(duì)一部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可行的。在短期融資券管理辦法的第10條規(guī)定:企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行融資券應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1.是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人;2.具有穩(wěn)定的償債資金來(lái)源，最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利;3.流動(dòng)性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力;4.發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);5.近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為;6.近三年發(fā)行的融資券沒(méi)有延遲支付本息的情形;7.具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度;8.中國(guó)人民銀行規(guī)定的其他條件。短期融資券的發(fā)行不考察企業(yè)的所有權(quán)性質(zhì)，不考察企業(yè)的行業(yè)差別，只要是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)并且滿足國(guó)家規(guī)定的條件，那么在理論上來(lái)說(shuō)都可以發(fā)行。其進(jìn)入的門(mén)檻較低，這就為某些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓新的融資渠道提供了可能。
3)利用保持自身股權(quán)結(jié)構(gòu)集中的優(yōu)勢(shì)。
中小型企業(yè)股權(quán)較為集中，且其組織結(jié)構(gòu)扁平化，因此管理和激勵(lì)機(jī)制靈活，在公司管理中注重利用并在今后的發(fā)展中保持該優(yōu)勢(shì)。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的優(yōu)化和整合，充分重視技術(shù)創(chuàng)新人才的價(jià)值，選擇適度超前的策略謀求人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然分散化的股權(quán)結(jié)構(gòu)在外部市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制較為成熟的美國(guó)和英國(guó)等國(guó)家的公司治理中取得了較好的實(shí)踐結(jié)果，但對(duì)于目前市場(chǎng)尚未成熟完善的中國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)分散化并不是提升公司治理績(jī)效的最優(yōu)選擇。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)保持一定的股權(quán)集中程度，提高委托人對(duì)人的監(jiān)管效率，降低成本。股權(quán)的適當(dāng)集中使得大股東具有足夠的動(dòng)機(jī)和能力來(lái)獲取公司的內(nèi)外部信息，并有效地監(jiān)督公司的經(jīng)營(yíng)者;這些監(jiān)督行為也使中小股東從中受益，規(guī)避了股權(quán)高度分散狀態(tài)下可能產(chǎn)生的“免費(fèi)搭車(chē)”問(wèn)題。此外，在當(dāng)前我國(guó)的外部治理機(jī)制和證券市場(chǎng)監(jiān)管體系尚不完善的情況下，股權(quán)的適度集中可有效保護(hù)投資者的利益。碩
5結(jié)束語(yǔ)
本文利用1。git回歸模型對(duì)深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了實(shí)證研究，得出房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)的影響因素主要為總股本、貨幣政策、股東持股比例。最后利用結(jié)論對(duì)案例進(jìn)行分析，并給出對(duì)策建議。本論文研究結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)上市公司清楚的認(rèn)識(shí)自己、分析自己和改進(jìn)自己都有一定的實(shí)用價(jià)值，同時(shí)可以啟發(fā)企業(yè)的思維，具有一定的實(shí)用價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。
6本文局限性
1、本文房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)自證券市場(chǎng)公開(kāi)公布的信息數(shù)據(jù)，由于我國(guó)證券市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，上市公司粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的現(xiàn)象還存在，建立在財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的實(shí)證分析的精確性會(huì)產(chǎn)生一定的誤差。
2、由于房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)影響因素眾多，鑒于本文研究對(duì)象是上市公司，一些影響因素的量化數(shù)據(jù)不易獲得，因此，在模型分析時(shí)沒(méi)有分析這些因素的影響，比如供求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等。以上是今后研究需要改進(jìn)的地方。碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響因素實(shí)證研究
致謝
本研究及學(xué)位論文是在我的導(dǎo)師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。從課題的選擇到論文的最終完成，導(dǎo)師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持，在此謹(jǐn)向?qū)煴硎旧钌畹闹x意。感謝南京理工大學(xué)的經(jīng)管院的領(lǐng)導(dǎo)和老師們?yōu)槲姨峁┝肆己玫难芯織l件和學(xué)習(xí)環(huán)境，在此謹(jǐn)向各位老師表示誠(chéng)摯的敬意。感謝我的家人對(duì)我長(zhǎng)期的支持，他們的關(guān)心和愛(ài)護(hù)是我堅(jiān)持學(xué)習(xí)的動(dòng)力。最后，向我的同事、領(lǐng)導(dǎo)致謝，感謝他們對(duì)我的理解與支持。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國(guó)金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來(lái)自國(guó)內(nèi)尤其國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。借此分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因
(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對(duì)比于發(fā)達(dá)國(guó)家完備的金融市場(chǎng)體系，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國(guó)為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國(guó)家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金融通效率低下。通過(guò)銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無(wú)法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國(guó)內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問(wèn)題。
(三)房地產(chǎn)金融信息不對(duì)稱(chēng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有資金需求多、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無(wú)力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場(chǎng)穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國(guó)政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷
根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)及原因分析，國(guó)內(nèi)主要面臨以下幾類(lèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：
(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。
(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無(wú)力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對(duì)借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變化造成的。
(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。
三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架
(一)營(yíng)造良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀體系
1.國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開(kāi)和披露。
2.推動(dòng)資本市場(chǎng)發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.努力建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開(kāi)發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場(chǎng)適應(yīng)能力，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。
(二)構(gòu)建良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)微觀體系
1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)評(píng)估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對(duì)其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過(guò)及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
3.建立房地產(chǎn)金融績(jī)效評(píng)估機(jī)制。通過(guò)建立有效的績(jī)效評(píng)估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)評(píng)估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評(píng)價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。
4.開(kāi)發(fā)新的放貸品種，開(kāi)拓市場(chǎng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國(guó)銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。
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金建投資公司成立于2006年，主要負(fù)責(zé)金融中心拓展一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作。公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是立足核心區(qū)，抓住北京市建設(shè)世界城市、大力發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)的有利時(shí)機(jī)，以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，并積極開(kāi)展資產(chǎn)收購(gòu)整合，將公司建設(shè)成為在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上具備核心競(jìng)爭(zhēng)力、在資源并購(gòu)領(lǐng)域擁有成熟操作模式、在自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面具有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的區(qū)域性綜合房地產(chǎn)企業(yè)。
金建投資公司成立6年來(lái)，資產(chǎn)規(guī)模從3億元增長(zhǎng)至161億元。年均135%的增長(zhǎng)速度背后，其實(shí)質(zhì)是不斷擴(kuò)大的資金投入。資金的籌集與合理配置日益成為支撐公司持續(xù)發(fā)展的一個(gè)管理重點(diǎn)。
目前，金融中心拓展項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，金建投資公司進(jìn)入資金集中投入期，資金回流周期較長(zhǎng)，資金需求加劇。為彌補(bǔ)自有資金不足的問(wèn)題，公司外部融資壓力日益突出。因此，了解公司的資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，合理地安排融資計(jì)劃和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，是金建投資公司必須關(guān)注和解決的重要問(wèn)題。
一、公司資金使用特點(diǎn)
（一）資金投向以推動(dòng)金融中心區(qū)域規(guī)劃和社會(huì)效應(yīng)為重
金建投資公司承接的金融中心拓展工作在整體規(guī)劃和具體實(shí)施上帶有濃厚的政府指導(dǎo)和社會(huì)使命色彩，金融中心拓展項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不是以利潤(rùn)為導(dǎo)向的完全市場(chǎng)行為。公司資金投向主要以政府為指導(dǎo)，以推動(dòng)金融中心區(qū)域發(fā)展及創(chuàng)造社會(huì)效用為重要導(dǎo)向。
（二）投資規(guī)模大，回收周期長(zhǎng)
一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入大，尤其金融中心拓展項(xiàng)目地理位置極其優(yōu)越，征收這些優(yōu)質(zhì)土地資源更是需要龐大的資金投入；另一方面，項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地到實(shí)現(xiàn)投資的收回，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，通常約2-3年，有時(shí)大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要3-5年。
（三）資金投入和回收的集中性
金建投資公司對(duì)金融中心拓展項(xiàng)目的資金投入主要是拆遷補(bǔ)償款。因?yàn)椴疬w補(bǔ)償款需要及時(shí)支付的特點(diǎn)，項(xiàng)目動(dòng)遷后公司將進(jìn)入較為集中的資金支付期。而項(xiàng)目的資金回收則集中在完成土地平整，土地實(shí)現(xiàn)入市交易的階段。
（四）回收周期的不確定性
公司項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，被拆遷對(duì)象的配合程度、審批部門(mén)的意見(jiàn)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家政策、地方政府影響等眾多因素，都會(huì)加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金回收周期的不確定性。
二、公司資本結(jié)構(gòu)分析
（一）資本結(jié)構(gòu)相關(guān)基本概念
資本結(jié)構(gòu)是衡量公司償債能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，是公司進(jìn)行融資決策的重要起點(diǎn)和歸宿。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系，有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)把資本看成全部資金來(lái)源，包括權(quán)益類(lèi)資金和負(fù)債類(lèi)資金（含長(zhǎng)期負(fù)債資金及短期負(fù)債資金），資本機(jī)構(gòu)即權(quán)益類(lèi)資金與債務(wù)類(lèi)資金的對(duì)比關(guān)系。狹義的資本結(jié)構(gòu)把資本看成長(zhǎng)期資金來(lái)源，資本結(jié)構(gòu)是指權(quán)益類(lèi)資金與長(zhǎng)期負(fù)債資金的對(duì)比關(guān)系。
本論文研究的資本結(jié)構(gòu)是指廣義的資本結(jié)構(gòu)。
（二）公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
1、名義資本結(jié)構(gòu)
2011至2012年3季度，金建投資公司總資本從130.46億元增長(zhǎng)至161.41億元，其中權(quán)益資本在總資本中平均權(quán)重約為31%，債務(wù)資本平均權(quán)重約為70%。
2、實(shí)質(zhì)資本結(jié)構(gòu)
結(jié)合金建投資公司資金投向的實(shí)際情況，剔除代建項(xiàng)目、代持股以及注冊(cè)資本金中非金融中心拓展項(xiàng)目占用資金的影響，還原公司資本結(jié)構(gòu)的真實(shí)狀況。
（1）代持股的長(zhǎng)期股權(quán)投資及相應(yīng)負(fù)債
金建投資公司代上級(jí)公司對(duì)系統(tǒng)內(nèi)其它公司持股，持股所用資金由上級(jí)公司以?xún)?nèi)部往來(lái)形式提供。此類(lèi)股權(quán)并非實(shí)質(zhì)持股行為，對(duì)上級(jí)公司的內(nèi)部往來(lái)也并非與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展相關(guān)的資金支持。
（2）非金融中心拓展項(xiàng)目占用的注冊(cè)資本金
2011-2012年3季度，公司注冊(cè)資本金雖快速增長(zhǎng)，但其中大部分資金被非金融中心拓展項(xiàng)目所占用。以2012年3季度末數(shù)據(jù)為例，公司注冊(cè)資本金52.78億元，用于金融中心拓展項(xiàng)目的7.91億元，僅占注冊(cè)資本總量的15%；其余44.87億元被用于系統(tǒng)內(nèi)其他企業(yè)增資及支持其他企業(yè)主業(yè)項(xiàng)目，占注冊(cè)資本金總量的85%。
剔除上述三個(gè)影響因素后，發(fā)現(xiàn)公司總體資本中，權(quán)益資本所占份額大幅下降。即：現(xiàn)階段，公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)債務(wù)資金的依賴(lài)程度極大，總體資本中80%以上資金來(lái)源于舉債，實(shí)質(zhì)資產(chǎn)負(fù)債率最高曾達(dá)到91.88%。
（三）資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量分析
1、公司資本結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)
自有資金不足，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高
根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，金建投資公司以實(shí)際僅11.95億元的自有資本，撬動(dòng)了高達(dá)97.77億元的外部市場(chǎng)資金。
2、負(fù)債過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)
（1）利息負(fù)擔(dān)加大
負(fù)債過(guò)高，公司的利息負(fù)擔(dān)相應(yīng)加大，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本或公司財(cái)務(wù)費(fèi)用水漲船高：
1）資本化利息
資本化利息即可計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的利息。利息越高，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本越高，進(jìn)而推動(dòng)該宗土地的樓面熟地價(jià)上漲，不利于在銷(xiāo)售階段以具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的銷(xiāo)售價(jià)格吸引大型金融機(jī)構(gòu)。
2）費(fèi)用化利息
不能計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本部分的利息，則作為公司財(cái)務(wù)費(fèi)用，消耗公司的利潤(rùn)。金建投資公司利潤(rùn)空間有限，過(guò)高的財(cái)務(wù)費(fèi)用導(dǎo)致公司經(jīng)濟(jì)利益的流失，甚至出現(xiàn)虧損的情況。其實(shí)質(zhì)是公司股東的權(quán)益流失。
（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
公司對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度越高，企業(yè)面臨的還款壓力和利息壓力就越突出。尤其當(dāng)債務(wù)資本還款時(shí)間的固定性，遇到金融中心拓展項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)周期的不確定性”和“資金投入與回收的集中性”時(shí)，金建投資公司面臨著極大的還本付息壓力。同時(shí)，負(fù)債率過(guò)高使公司再融資難度大大提高。這就是說(shuō)，較高的資產(chǎn)負(fù)債率，伴隨而來(lái)的是相對(duì)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）政策風(fēng)險(xiǎn)
1）銀監(jiān)會(huì)：自有資本金低于項(xiàng)目總投35%，不予發(fā)放貸款
根據(jù)《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2006】54號(hào)）等相關(guān)銀行信貸政策的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金（注冊(cè)資本）至少占項(xiàng)目總投資的35%以上，且自有資本金需先期到位，否則嚴(yán)禁向不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。
2）土儲(chǔ)部門(mén)：融資超項(xiàng)目總投65%的利息由企業(yè)自行承擔(dān)
根據(jù)土地儲(chǔ)備部門(mén)有關(guān)規(guī)定，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金不得低于項(xiàng)目總投資額的35%（保障房項(xiàng)目20%），若項(xiàng)目資金來(lái)源中銀行貸款等外部融資高于總投資額的65%，超出部分形成的融資成本不得計(jì)入項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。
3）銀監(jiān)會(huì)：資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，將被重新納入政府融資平臺(tái)
《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)2012年地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀監(jiān)發(fā)【2012】12號(hào)）規(guī)定了退出融資平臺(tái)的五項(xiàng)條件，其中對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率要求不高于70%。同時(shí)，該意見(jiàn)要求加強(qiáng)退出后動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，退出平臺(tái)的五項(xiàng)條件之一低于監(jiān)管要求的，要重新納入平臺(tái)管理。
三、融資管理分析
（一）融資相關(guān)基本概念
融資就是企業(yè)利用各種各樣的金融工具從更多種渠道獲取資金。融資方式是指企業(yè)籌措資金所采取的形式，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的方式主要有以下幾種：吸收直接投資、發(fā)行股票、銀行借款、商業(yè)信用、發(fā)行債券、發(fā)行融資券、租賃等。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)采取的上述各種方式融資所占資本來(lái)源的比例，可稱(chēng)為企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。
融資渠道是指籌措資金來(lái)源的方向與通道。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有以下幾種：銀行信貸資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)資金、其他企業(yè)資金、企業(yè)自留資金、民間資金等
（二）公司融資現(xiàn)狀
金建投資公司現(xiàn)階段對(duì)債務(wù)融資依賴(lài)較大，且債務(wù)融資中主要為長(zhǎng)期借款。考慮這一特點(diǎn)，本論文著重對(duì)公司長(zhǎng)期借款的融資總量及資金成本進(jìn)行分析。
1、融資總量
2011年至2012年3季度末，金建投資公司累計(jì)融資到位79.7億元。其中2011年新增融資74.7億元，2012年至9月底僅新增融資5億元。
2、融資成本
（1）利率水平
近兩年，加息和提高準(zhǔn)備金率政策頻出，收緊金融政策進(jìn)一步抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的資金供應(yīng)。自2011年開(kāi)始，眾多房企的融資成本高于8%甚至超過(guò)10%，而金建投資公司在此期間貸款利率基本控制在基準(zhǔn)利率上下小幅波動(dòng)。2011年，1-3年期基準(zhǔn)利率為6.65%，金建投資公司平均利率在6.06%；2012年，1-3年期基準(zhǔn)利率為6.15%，金建投資公司平均利率在7.5%.
（2）利息費(fèi)用
雖然公司有效地控制了外部融資的利率水平，但是由于負(fù)債規(guī)模龐大，2011年-2012年3季度共產(chǎn)生利息費(fèi)用12.01億。
（三）公司融資管理分析
1、金建投資公司近兩年融資總量呈現(xiàn)波動(dòng)大，資金供應(yīng)不穩(wěn)定的特點(diǎn)
形成這一特點(diǎn)主要有如下兩點(diǎn)原因：
（1）金融政策影響，資金供應(yīng)整體形勢(shì)不穩(wěn)定
近兩年，金融政策調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資形勢(shì)偏緊。在審批嚴(yán)、額度緊、成本高的現(xiàn)實(shí)困難中，資金供應(yīng)整體形勢(shì)波動(dòng)較大，金建投資公司開(kāi)展外部融資工作相對(duì)被動(dòng)。因此，為確保當(dāng)年（次年）資金的基本供應(yīng)，公司會(huì)在年初（年末）集中儲(chǔ)備資金。
（2）融資渠道單一，導(dǎo)致資金供應(yīng)的控制力較弱
目前，金建投資公司融資主要有三大渠道：內(nèi)部借款、銀行貸款、其他外部企業(yè)借款。其中尤其對(duì)內(nèi)部借款的依賴(lài)異常突出，新增融資中約80%為內(nèi)部借款（詳見(jiàn)下圖：現(xiàn)狀融資方式）。不同于銀行貸款可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度分批提款，內(nèi)部借款主要為上級(jí)公司或系統(tǒng)內(nèi)公司籌集的外部資金，金建投資公司對(duì)此類(lèi)資金的到位時(shí)間和撥付金額控制力相對(duì)較弱。如2011年4季度上級(jí)公司40億中票資金發(fā)行成功并一次性撥付至金建投資公司。2012年為避免資金冗余，公司放慢了融資工作。
2、融資成本相對(duì)數(shù)較低，絕對(duì)數(shù)偏高
（1）利用資源優(yōu)勢(shì)，控制利率水平
①依托上級(jí)公司統(tǒng)籌能力，憑借公司良好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景和社會(huì)形象，贏得了各大商業(yè)銀行的合作偏好和政策支持。②與銀行建立良好的合作關(guān)系，為日后融資合作形成良性循環(huán)。③銀行貸款按項(xiàng)目進(jìn)展需要分批提款，避免冗余資金產(chǎn)生不必要的利息費(fèi)用。④上級(jí)公司利用其社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)及突出的談判能力，為金建投資公司爭(zhēng)取了大量低成本外部資金。
（2）負(fù)債規(guī)模偏大，融資成本絕對(duì)數(shù)偏高
受制于自有資本金不足的客觀因素，金建投資公司大規(guī)模負(fù)債，即使在低利率水平下，但實(shí)際承擔(dān)的利息費(fèi)用不可小覷。
3、融資覆蓋期及還款期較為集中，未來(lái)資金壓力較大
（1）貸款覆蓋期間集中在2010年至2012年
貸款覆蓋期間與公司投資需求基本相符，此期間內(nèi)金建投資公司主要分為一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期房源儲(chǔ)備支出；時(shí)代廣場(chǎng)、盛金商廈等樓宇收購(gòu)支出；月壇南街、范靈項(xiàng)目等一級(jí)開(kāi)發(fā)支出；貸款利息支出；以及大司廣廣項(xiàng)目借款支出。
（2）還款時(shí)間集中在2012年下半年
公司面臨現(xiàn)有貸款集中償還，同時(shí)光華項(xiàng)目啟動(dòng)需要大量資金投入的雙重壓力。
（3）2013后資金不足
在現(xiàn)有貸款集中還款后，2014-2016年基本無(wú)貸款資金覆蓋，未來(lái)廣*、菜*等項(xiàng)目均無(wú)對(duì)接資金，短期來(lái)看2012年4季度至2013年1季度融資壓力較大。
四、優(yōu)化資金管理效率的建議
（一）解決項(xiàng)目投資資金不足的問(wèn)題
1、外部融資
主要通過(guò)增加銀行貸款，依托上級(jí)公司為平臺(tái)的發(fā)行私募債、企業(yè)債等多渠道籌集資金，對(duì)接新增項(xiàng)目投資。但是，受到資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%，及項(xiàng)目自有資金不低于35%的政策限制，公司未來(lái)的外部融資能力和融資規(guī)模是有限的。
2、釋放占?jí)嘿Y金
截至目前，公司房源儲(chǔ)備占用資金約34億元，該部分資產(chǎn)短期內(nèi)若不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)接，公司則考慮處置該部分資產(chǎn)，釋放占?jí)嘿Y金用于金融中心拓展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支出。但是，相對(duì)于未來(lái)3年總體投資需求而言，房源處置資金只是杯水車(chē)薪。
3、增加注冊(cè)資本金
從公司資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致的再融資障礙日漸突出，因此未來(lái)突增的資金缺口，即便是通過(guò)外部融資彌補(bǔ)，也會(huì)因?yàn)樽杂匈Y金不足的問(wèn)題導(dǎo)致外部融資舉步維艱。平衡補(bǔ)足資金缺口與控制負(fù)債率之間的矛盾是未來(lái)公司資金管理的首要任務(wù)，而開(kāi)展外部融資不足資金缺口，必須先增加公司注冊(cè)資本金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
（二）優(yōu)化資金管理效率的建議
1、補(bǔ)充自有資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
由于金融中心拓展項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，投資回收期長(zhǎng)，資金投入大的現(xiàn)狀特點(diǎn)，導(dǎo)致金建投資公司必須要充分發(fā)揮自有資金的杠桿作用，撬動(dòng)外部資本市場(chǎng)以支撐業(yè)務(wù)開(kāi)展需要。但是，過(guò)高的負(fù)債率，導(dǎo)致了公司資本結(jié)構(gòu)失衡，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高，也給公司再融資工作造成了極大障礙，最終傷及公司所有者的權(quán)益。因此，根據(jù)公司未來(lái)3-5年戰(zhàn)略規(guī)劃和投資安排，通過(guò)補(bǔ)充自有資金，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理，是金建投資公司優(yōu)化資金管理的前提和基礎(chǔ)。
2、多元化融資渠道，降低政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)
雖然金建投資公司已經(jīng)開(kāi)始積極嘗試私募債等新型融資方式，但是，現(xiàn)階段公司外部融資依然以傳統(tǒng)的內(nèi)部借款和銀行貸款為主。融資渠道和融資方式的單一性，降低公司對(duì)金融政策風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，導(dǎo)致公司在信貸緊縮階段，資金供應(yīng)相對(duì)不穩(wěn)定。
隨著金建投資公司融資需求的急速增長(zhǎng)，構(gòu)建多元化的融資渠道需要日益突出：
（1）繼續(xù)鞏固銀行貸款：雖然成本較高，難度較大，但是銀行貸款審批周期較短，提款相對(duì)靈活，可基于以往良好的合作關(guān)系，爭(zhēng)取授信額度和利息優(yōu)惠政策；
（2）積極推進(jìn)私募債融資：近兩年針對(duì)銀行貸款收緊而推出的新型融資方式，審批周期偏長(zhǎng)，審批要求較嚴(yán)，但是融資規(guī)模大，融資期限長(zhǎng)，資金成本低，與銀行貸款形成良好互補(bǔ)；
（3）依托上級(jí)公司資源推進(jìn)其他融資：目前，上級(jí)公司層面通過(guò)發(fā)行企業(yè)債、中票以及運(yùn)作產(chǎn)業(yè)基金等創(chuàng)新方式統(tǒng)籌資金，為金建投資公司提供了有力的資金支持。
雖然，金建投資公司對(duì)此類(lèi)資金的到位時(shí)間控制較弱，因內(nèi)部借款形成稅費(fèi)增加了融資成本；但是，正因?yàn)樯霞?jí)公司資金統(tǒng)籌優(yōu)勢(shì)的不可替代性，幫助金建投資公司抵抗了政策調(diào)控的沖擊。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問(wèn)題；改革；策略
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)人們生活水平顯著提升的前提下，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的局面，并且房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)，居高不下的狀態(tài)。常規(guī)角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)著一個(gè)高速發(fā)展局面，但是從事實(shí)角度出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格真的就像現(xiàn)在的價(jià)格嗎，房地產(chǎn)的價(jià)格居高不下，泡沫現(xiàn)象問(wèn)題嚴(yán)重是何造成的，這是我國(guó)政府一直關(guān)注的問(wèn)題并且針對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的策略。但是，從目前我國(guó)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對(duì)房地產(chǎn)所存在的問(wèn)題和原因，提出了相關(guān)的解決方案。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資渠道呈現(xiàn)單一局面
在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)、流通的進(jìn)程中會(huì)涉及到大量的資本流動(dòng)問(wèn)題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實(shí)現(xiàn)投資優(yōu)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇融資的方式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。從房地產(chǎn)融資的情況來(lái)看，在我國(guó)融資的種類(lèi)和入境有很多種，但融資的主要方式是通過(guò)銀行貸款、海外的房產(chǎn)基金、上市融資這三種方式，從而達(dá)到提升房地產(chǎn)資產(chǎn)的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優(yōu)勢(shì)，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進(jìn)行分析，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要融資方式之一，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供物的擔(dān)保或者是企業(yè)、人的擔(dān)保，銀行需要了解開(kāi)發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況、借款情況并且進(jìn)行信息審核機(jī)制。但是，這對(duì)于剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言非常不利，因?yàn)樾路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產(chǎn)基金角度進(jìn)行分析，它是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展之后逐漸衍生到我國(guó)的一種融資方式，其見(jiàn)證了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)步，對(duì)我國(guó)房地融資呈現(xiàn)出積極的影響。但是，也正是因?yàn)檫@一方式隸屬于新的融資方式，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者并沒(méi)有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過(guò)程中很可能出現(xiàn)漏洞，隱藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從上市融資的角度進(jìn)行分析，上市融資的門(mén)檻非常高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，因此對(duì)房地產(chǎn)上市融資的限制也非常多。
二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不合理的現(xiàn)象
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理是影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素，具體從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析。
（一）一、二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏平穩(wěn)、合理的銜接現(xiàn)象。從目前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)的金融主體市場(chǎng)主要指的是一級(jí)市場(chǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)以及房屋租賃市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)緩慢的狀態(tài)。并且，從另外一個(gè)角度進(jìn)行分析，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置呈現(xiàn)不完善的局面。
（二）在通貨膨脹的今天，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行保值增值是最優(yōu)的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購(gòu)買(mǎi)房子的過(guò)程中最主要的目的在于投資而不是買(mǎi)房，長(zhǎng)此以往所導(dǎo)致的后果就是產(chǎn)品的需求量和實(shí)際需求量嚴(yán)重不符，在一定程度上強(qiáng)化了社會(huì)分配的差距，并增加了社會(huì)資源的浪費(fèi)意識(shí)。從另外一個(gè)角度進(jìn)行分析，房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致了真正的住房困難人員沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)，而用于投資消費(fèi)人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過(guò)轉(zhuǎn)售這種方式從中獲取較大利潤(rùn)。并且，從另一方面分析，房地產(chǎn)中介服務(wù)系統(tǒng)的不完善，存在不合理收費(fèi)，惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問(wèn)題。這一系列的結(jié)果都導(dǎo)致了房地產(chǎn)房?jī)r(jià)居高不下的局面。
（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡。從目前我國(guó)住房貸款的總體現(xiàn)象來(lái)看尚不理想，很多消費(fèi)者在購(gòu)房的過(guò)程中均采取商用房貸款的形式進(jìn)行購(gòu)房，也有一些消費(fèi)者是工作穩(wěn)定的國(guó)家公務(wù)員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于人們購(gòu)房的需求。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止到2013年底的時(shí)候，我國(guó)的住房公積金職工人員為130萬(wàn)人，占在崗人數(shù)的一般，發(fā)放公積金使用率達(dá)到了69%，甚至很多地區(qū)都不能達(dá)到30%。這樣的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了很多想買(mǎi)房的人因?yàn)橘Y金的缺失不能貸款而買(mǎi)不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。
三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的策略
針對(duì)以上所提出來(lái)的種種問(wèn)題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問(wèn)題。
第一，開(kāi)發(fā)多種融資方式。多重融資方式的結(jié)合能從總體上提高房地產(chǎn)資產(chǎn)。從目前我國(guó)所采取的融資方式來(lái)看，除了國(guó)內(nèi)的IPO、上市公司資產(chǎn)投資基金、境外房地產(chǎn)基金等，應(yīng)增加信托融資以及股票融資，其優(yōu)勢(shì)在于能充分利用社會(huì)上的閑散資金。房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，通過(guò)社會(huì)募集閑散資金將其利用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等方面，以提升房地產(chǎn)的資產(chǎn)。
第二，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。既然融資是依賴(lài)于銀行的信用，那么債權(quán)人的合法權(quán)益就會(huì)進(jìn)一步得到保障。并且，房地產(chǎn)的管理實(shí)際交于信托公司管理，投資人會(huì)將房地產(chǎn)委托給信托公司之后，通過(guò)信托公司按照投資人對(duì)外進(jìn)行處理。在這一過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)需要通過(guò)信托公司進(jìn)行承擔(dān)，這對(duì)于降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)有積極影響。
第三，加強(qiáng)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票吸引社會(huì)資金的股票融資方式。從理論角度進(jìn)行分析，股票融資是房地產(chǎn)融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優(yōu)越性并且隸屬于直接性融資的范疇內(nèi)，在分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，不需要支付相對(duì)應(yīng)的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發(fā)放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。
第四，強(qiáng)化房地產(chǎn)的改革力度。所謂的改革是在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的改革和深化。筆者認(rèn)為，除了最為根本的政策調(diào)控之外，還應(yīng)該依附于經(jīng)濟(jì)手段以及法律手段，將政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)整結(jié)合在一起，并且汲取兩者之間的優(yōu)勢(shì)，從根本上提高宏觀調(diào)控的效果。
第五，強(qiáng)化金融創(chuàng)新的力度。所謂的金融創(chuàng)新是指兩方面的創(chuàng)新，首先是管理金融秩序的創(chuàng)新，其次是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在制度上應(yīng)該針對(duì)涉及到金融資金的信用評(píng)價(jià)體系進(jìn)行完善，并且定期針對(duì)其中所存在的不足進(jìn)行修補(bǔ)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建一個(gè)合理的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，讓投資商能夠放心的進(jìn)行投資，有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。
結(jié)語(yǔ)：
總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問(wèn)題是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因。筆者認(rèn)為，提高我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資方式，降低房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)投資能夠緩解我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)收益幾個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)致性的論述，以期能改變目前房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
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一、模型介紹
數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法(DEA．DataEnvelopmentAnalysis)是1978年，著名運(yùn)籌學(xué)家，美國(guó)得克薩斯大學(xué)教授A．Charnes和W．W．Cooper等在《歐洲運(yùn)籌學(xué)雜志》發(fā)表的論文《Measuringtheefficiency-ofdecisionmakingunits》中提出的。這種方法是以決策單元(DMU)的投入、產(chǎn)出指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)為優(yōu)化變量，借助于數(shù)學(xué)規(guī)劃將DMU投影到DEA前沿上，通過(guò)比較決策單元偏離DEA前沿的程度來(lái)對(duì)待決策單元的相對(duì)有效性做出綜合評(píng)價(jià)，并可獲得許多反映決策單元的管理信息。在國(guó)外，DEA方法已經(jīng)成功地運(yùn)用于銀行、醫(yī)院、城市效率等方面評(píng)價(jià)。近年來(lái)，該方法在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的許多領(lǐng)域也取得了不少應(yīng)用成果。
二、DEA在房地產(chǎn)投資中應(yīng)用的實(shí)例分析
DEA的基本原理可以分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)的優(yōu)劣，取不同的投資項(xiàng)目作為不同的決策單元，考慮每個(gè)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出情況進(jìn)行DEA分析，進(jìn)而科學(xué)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的相對(duì)有效性。
(一)樣本選擇及數(shù)據(jù)處理DEA法的輸入、輸出指標(biāo)選擇應(yīng)考慮指標(biāo)的可獲取性及可測(cè)量性并能夠反映企業(yè)真實(shí)情況，根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，文章綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中的特點(diǎn)和要求，制定出以下DEA評(píng)價(jià)方法的輸入、輸出指標(biāo):投入指標(biāo)包括土地購(gòu)置費(fèi)用，本年完成投資;產(chǎn)出指標(biāo)為商品房銷(xiāo)售額。本文選擇了2個(gè)投入指標(biāo)和1個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)共三個(gè)變量，DEA法中要求決策單元的數(shù)量一般是變量的兩倍以上，故本研究選擇東北、華北、華中、華南、西北、西南為樣本進(jìn)行實(shí)證研究，通過(guò)歸納和整理《2014年中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》可知土地購(gòu)置費(fèi)、本年完成投資、商品房銷(xiāo)售額分別為華北地區(qū):1849．6569、11197．27、9831．60;東北地區(qū):868．4501、9308．01、7334．59;華南:6387．2337、30545．60、31499．27;華中:2408．7429、19059．09、19739．60;西南:1608．5199、11306．33、9477．57;西北:307．1257、4597．09、3545．67。
(二)實(shí)證分析。規(guī)模效應(yīng)分析，華南地區(qū)的規(guī)模報(bào)酬不變，是一種最佳的狀態(tài)，且投入和產(chǎn)出達(dá)到最高，說(shuō)明投資效率較高。華北、東北、華中、西南以及西北地區(qū)的房地長(zhǎng)投資處于規(guī)模報(bào)酬遞增的狀態(tài)。從投資效率同投資規(guī)模的比較中可以看出，投資規(guī)模不一定同投資效率成正相關(guān)關(guān)系，所以在房地產(chǎn)投資時(shí)，應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y比例和投資規(guī)模，方能使投資相率達(dá)到較高水平。投影分析，華中地區(qū)產(chǎn)出均沒(méi)有冗余情況(因?yàn)槠鋜adialmovement和slackmovement均為零)第一個(gè)投入要素有投入冗余5482．955;第二投入要素有投入冗余5678．725。華中地區(qū)的房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)和本年完成投資額比較高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資有效性較低，進(jìn)而可以得出華中地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置成本可以減少5482．955，包括建安成本等因素的投資完成額可以減少5678．725;西南地區(qū)第一、二產(chǎn)出均沒(méi)有冗余情況，土地購(gòu)置有投入冗余:434．728=91．144+343．584;第二投入要素有投入冗余76．402。同華中地區(qū)相同的是，西南地區(qū)的土地購(gòu)置費(fèi)用和本年投資額較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資有效性較低。不同的是由于地理，經(jīng)濟(jì)，歷史等因素的影響，西南地區(qū)沒(méi)有出現(xiàn)華中地區(qū)較旺盛的投資。投資有效性與華中地區(qū)相比較高。
三、措施與建議
DEA方法與傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法相比，可以同時(shí)考慮多個(gè)輸入和輸出;不用確定單個(gè)輸入和輸出的權(quán)重;對(duì)于指標(biāo)的選擇也比較寬松，可以是不同單位的指標(biāo);不僅在處理橫截面積數(shù)據(jù)方面具有優(yōu)勢(shì)，還可以通過(guò)“數(shù)據(jù)窗口”進(jìn)行時(shí)間序列處理，提高分析效度;不僅給出了評(píng)價(jià)結(jié)果，還給出了具體改進(jìn)意見(jiàn)。1、房地產(chǎn)投資要素增長(zhǎng)加大的情況下，產(chǎn)出指標(biāo)沒(méi)有達(dá)到DEA有效時(shí)所需的數(shù)量，這表明，房地產(chǎn)投資的效率低，所占資源比例較高，粗放的開(kāi)發(fā)和低效率的利用問(wèn)題需要我們重視。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投入和產(chǎn)出相協(xié)調(diào)發(fā)展。2、房地產(chǎn)投資的有效性直接關(guān)系到我國(guó)國(guó)民的安居樂(lè)業(yè)的戰(zhàn)略問(wèn)題。要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資額的利用效率，建立更加多元化的融資渠道。如積極鼓勵(lì)通過(guò)股票市場(chǎng)融資。加快培育債券市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵(lì)具有條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券等。從而降低銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要注意加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，控制其對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)審批。切實(shí)保障有效資金的合理利用。3．我國(guó)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理和利用，合理規(guī)范的使用土地資源，科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)發(fā)展;加強(qiáng)利用宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，政府必須建立完善的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。
作者：聶金輝 單位：河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院
論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必需提供適銷(xiāo)對(duì)路的開(kāi)發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段，也是目前開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。
一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本構(gòu)成
（一）土地費(fèi)用
土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
（二）前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。
（三）建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。
（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車(chē)棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。
（五）管理費(fèi)用
管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。
（六）貸款利息
房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。
（七）稅費(fèi)
稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
（八）其他費(fèi)用
其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。
二 開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本控制方法
（一）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)
（1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌制度。在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開(kāi)放，競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。
（2）加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。
（3）逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)規(guī)定期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來(lái)平抑過(guò)高的地價(jià)。
（二）加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度
各級(jí)地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
（三）完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用
對(duì)應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過(guò)變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商頭上，對(duì)確需應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營(yíng)加重開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。
（四）適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)
依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開(kāi)支，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。
（五）開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用
金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國(guó)家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開(kāi)金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過(guò)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門(mén)檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過(guò)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
（六）充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn)
加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，政府通過(guò)利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)無(wú)形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭(zhēng)格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。
（七）維持合理利潤(rùn)空間，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理
企業(yè)以贏利為目的，為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)管理等方式來(lái)謀求合理的利潤(rùn)。維持合理的利潤(rùn)空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個(gè)層面，在施工隊(duì)伍的選擇，材料、設(shè)備采購(gòu)等方面，完善招投標(biāo)制度和貨比三家制度，加強(qiáng)施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項(xiàng)可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會(huì)效益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。
三 開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本控制要點(diǎn)
（一）前期階段
在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。 首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)選擇在市場(chǎng)上占有一定席位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)最大化是其經(jīng)營(yíng)的最終目的。其次，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。
在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開(kāi)發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專(zhuān)家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶(hù)的使用要求，能比較容易地銷(xiāo)售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開(kāi)發(fā)商還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過(guò)程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。
因此在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。
（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。
招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。
（三）管理費(fèi)用的控制
管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。
（四）銷(xiāo)售費(fèi)用的控制
銷(xiāo)售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營(yíng)銷(xiāo)手段，根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況，合理控制銷(xiāo)售費(fèi)用。
（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制
財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對(duì)稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
四 開(kāi)發(fā)全過(guò)程中個(gè)別成本的控制
在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)歸口分級(jí)管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵(lì)制度等)和組織保障體系(設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的成本管理職能部門(mén))。
六 綜述
總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營(yíng)效益。成本低控戰(zhàn)略的體現(xiàn)是運(yùn)營(yíng)效益。企業(yè)成本低控，實(shí)際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營(yíng)。企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者做同樣的事情，誰(shuí)的效益最大化，誰(shuí)就是贏家
參考文獻(xiàn)：
[1]王新芳. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究[d]. 西安科技大學(xué), 2008
關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議
一、引言
伴隨購(gòu)房熱潮的高漲，不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國(guó)家政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開(kāi)始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，民營(yíng)企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長(zhǎng)久發(fā)展。在我國(guó)資本市場(chǎng)中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營(yíng)企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購(gòu)的成功案例，對(duì)其借殼上市進(jìn)行效果剖析評(píng)價(jià)，為我國(guó)其他采用借殼上市的民營(yíng)企業(yè)提供相關(guān)建議。
二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景
（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動(dòng)因
（1）中南房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石名下的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開(kāi)發(fā)了全國(guó)各地多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、物業(yè)管理和工程承包為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見(jiàn)，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。
（2）借殼動(dòng)因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營(yíng)房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢(shì)頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲(chǔ)備進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)。對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問(wèn)題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同其他民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。通過(guò)借殼上市，不僅能公開(kāi)發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動(dòng)企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過(guò)借殼上市，可以短時(shí)間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過(guò)上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高企業(yè)的知名度，帶來(lái)企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國(guó)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的協(xié)同性。因此對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。
（二）大連金牛公司售殼動(dòng)因
（1）大連金牛公司簡(jiǎn)介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊(cè)資本17千萬(wàn)元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不理想。
（2）售殼動(dòng)因。一是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過(guò)衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤(rùn)降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析
（一）對(duì)上市公司的效應(yīng)
（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動(dòng)中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。
（2）改變了上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來(lái)的特鋼經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并無(wú)特鋼生產(chǎn)項(xiàng)目投資，避免產(chǎn)生并購(gòu)后的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為。
（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍。
（二）對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)
由于民營(yíng)公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營(yíng)企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場(chǎng)秩序。在經(jīng)營(yíng)決策方面，要及時(shí)向資本市場(chǎng)上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹(shù)立良好的企業(yè)形象和品牌價(jià)值，避免股價(jià)波動(dòng)過(guò)大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時(shí)公開(kāi)董事會(huì)重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時(shí)，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長(zhǎng)久健康發(fā)展提供良好的保障。
（三）對(duì)公司再融資的效應(yīng)
中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場(chǎng)上再融資的機(jī)會(huì)，加速了資本的擴(kuò)張。同時(shí)利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項(xiàng)目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表狀況，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供了保障。同時(shí)，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高了市場(chǎng)占有率，為企業(yè)未來(lái)的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。
（四）對(duì)公司股價(jià)的效應(yīng)
自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價(jià)出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價(jià)一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高。可見(jiàn)借殼上市后，投資者對(duì)中南房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)價(jià)值期望值較高。
四、中南房產(chǎn)借殼上市財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
為了進(jìn)一步研究并購(gòu)后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營(yíng)績(jī)效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報(bào)中的幾個(gè)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。因此，為了評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債水平，本文選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說(shuō)明公司短期償債能力好，但過(guò)高則會(huì)影響公司利潤(rùn)。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評(píng)價(jià)企業(yè)長(zhǎng)期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說(shuō)明償還長(zhǎng)期債務(wù)較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)績(jī)水平。為了評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個(gè)指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來(lái)衡量公司資本價(jià)值，比率越高股東價(jià)值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來(lái)衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。
（三）營(yíng)運(yùn)能力
公司的營(yíng)運(yùn)能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤(rùn)率越高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動(dòng)性較快，不會(huì)產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過(guò)快也會(huì)導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過(guò)多而降低利潤(rùn)的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了保障。
（四）發(fā)展能力
公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來(lái)的價(jià)值增值和成長(zhǎng)空間的大小。通過(guò)分析營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長(zhǎng)能力。
五、民營(yíng)企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購(gòu)模式
（1）借殼對(duì)象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對(duì)象時(shí)，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來(lái)較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量?jī)煞矫孢M(jìn)行殼公司的綜合評(píng)價(jià)，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價(jià)值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時(shí)，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購(gòu)的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時(shí)導(dǎo)致未來(lái)資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。
（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對(duì)象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對(duì)象的排斥和不配合。民營(yíng)企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對(duì)象內(nèi)部資源的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，采用靈活的經(jīng)營(yíng)模式整合借殼對(duì)象內(nèi)部資源。也可采用分階段購(gòu)買(mǎi)的方式，讓借殼對(duì)象充分了解借殼公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。
（二）抓住資產(chǎn)重組的重心
民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行借殼上市時(shí)，要以確保公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過(guò)多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時(shí)也降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加了雙方并購(gòu)后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會(huì)公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值提供有力保障。
（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力
民營(yíng)企業(yè)借殼上市時(shí)要借力于專(zhuān)業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，知識(shí)儲(chǔ)備充分，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對(duì)各方企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評(píng)估的高額成本。與此同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估建議也會(huì)為借殼上市的雙方企業(yè)帶來(lái)有價(jià)值的參考意見(jiàn)，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財(cái)務(wù)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時(shí)資本融資的重要手段，對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營(yíng)企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。
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【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)格；影響因素；投入產(chǎn)出；產(chǎn)業(yè)地位
一、引言
以后，中國(guó)開(kāi)始了大跨步的改革，政策上逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)渡到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中開(kāi)始逐漸導(dǎo)入市場(chǎng)因素，房地產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始由公房制度向市場(chǎng)過(guò)度。縱觀近年的行業(yè)情況，不難發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府和消費(fèi)者為代表的圍繞商品房?jī)r(jià)格的三方博弈已經(jīng)開(kāi)始。
二、價(jià)格影響因素分析
本文研究的主要為宏觀層面，重點(diǎn)在于商品房銷(xiāo)售價(jià)格的整體變化趨勢(shì)，因此僅從宏觀影響因素入手，不再考慮微觀層面和個(gè)別影響因素。從宏觀角度來(lái)說(shuō)，影響商品房銷(xiāo)售價(jià)格的因素可以分為社會(huì)影響因素、經(jīng)濟(jì)影響因素和政治影響因素。
（一）社會(huì)影響因素
人口數(shù)量越多，人口密度越大的地域，商品房銷(xiāo)售價(jià)格一般都比較高。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆在對(duì)美國(guó)住房消費(fèi)需求和人口年齡分布之間動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，美國(guó)19461964年之間的出生率提高了這段時(shí)間內(nèi)的新生人口數(shù)量，這種人口數(shù)量上的激增使得美國(guó)在1980年2030歲的人口數(shù)量達(dá)到4460萬(wàn)人，而同年齡段的人口數(shù)量在1960年時(shí)僅有2400萬(wàn)，這種倍增的婚齡人口數(shù)量使得美國(guó)在20世紀(jì)80年代房?jī)r(jià)飆升。
社會(huì)穩(wěn)定狀況和城市化水平也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。社會(huì)穩(wěn)定，人民安居，生活能夠得到較好的發(fā)展保證，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房銷(xiāo)售價(jià)格必然上漲。城市化水平越高，人口及各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)不斷地向城市集中，需要不斷增加城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對(duì)城市的土地和商品房的需求量也就越大，房?jī)r(jià)就會(huì)越高。
（二）經(jīng)濟(jì)影響因素
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國(guó)家和地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度趨向繁榮的國(guó)家和地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平又與社會(huì)所處的金融環(huán)境有關(guān)，因此貨幣供應(yīng)量、銀行基準(zhǔn)利率等金融環(huán)境對(duì)于商品房銷(xiāo)售價(jià)格的影響也是不容忽視的。從投資的角度上來(lái)說(shuō)，在金融環(huán)境良好，貨幣供應(yīng)量充足，銀行基準(zhǔn)利率較低，貸款利率較低的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行情就會(huì)較好，商品房銷(xiāo)售價(jià)格也就相對(duì)較高。
房地產(chǎn)投資商的利潤(rùn)與稅收也有著直接的關(guān)系。在一個(gè)苛捐雜稅繁多的地區(qū)，投資商的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間遭到過(guò)多壓縮，就會(huì)放棄在本地的發(fā)展，轉(zhuǎn)而投向其他市場(chǎng)。
（三）政治影響因素
政治因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)同樣有著巨大的影響作用，比如中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直是在政府政策的影響下，才慢慢形成趨向于規(guī)范化、健康化的成熟市場(chǎng)。
政治是商品房銷(xiāo)售價(jià)格影響因素中最為抽象的一種因素了，其相關(guān)性一直缺乏一定的數(shù)據(jù)支撐，而且政府政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的反應(yīng)通常有一定的滯后期，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在21世紀(jì)初就進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的狀態(tài)，但直到房地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格飛漲后，政府才出臺(tái)各項(xiàng)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，壓制投機(jī)行為。
三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的相關(guān)分析
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門(mén)之間存在著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)在直接消耗其它部門(mén)提供的產(chǎn)品和服務(wù)同時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生間接消耗。通過(guò)對(duì)中國(guó)2007年投入產(chǎn)出表的分析可以得出以下結(jié)論：第一，除對(duì)石油天然氣開(kāi)采業(yè)、金屬礦采選業(yè)、非金屬礦及其他礦采選業(yè)和廢品廢料的直接消耗系數(shù)為0外，與其他38個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)均有直接關(guān)聯(lián)，對(duì)全部42個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門(mén)均有直接或間接的關(guān)聯(lián)；第二，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)及住宿和餐飲業(yè)五大部門(mén)有著比較強(qiáng)的直接關(guān)聯(lián)，與房地產(chǎn)業(yè)間接關(guān)聯(lián)程度較強(qiáng)的五個(gè)部門(mén)分別是化學(xué)工業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)和造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)。
上述結(jié)論說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民生產(chǎn)各部門(mén)有著比較普遍的聯(lián)系作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)部分產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，與第一產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)作用更強(qiáng)一些。
通過(guò)計(jì)算得出中國(guó)2007年房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)分別為0.5068和0.5361，這兩個(gè)值均不大于1，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)的依賴(lài)程度較低，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的其他部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度也不高，即房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展整體而言具有相對(duì)的獨(dú)立性，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)。
四、小結(jié)
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有比較明顯的產(chǎn)業(yè)特征。首先，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了力量，但混亂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序也給社會(huì)帶來(lái)了不安定因素。其次，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)部門(mén)均有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，尤其是對(duì)金融業(yè)的關(guān)聯(lián)程度過(guò)大。第三，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)較弱。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他部門(mén)的依賴(lài)程度較小，貢獻(xiàn)率較低，還無(wú)法支撐起整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
鑒于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊定位，有關(guān)于房地產(chǎn)政策的制定必須慎重。首先，非正常的商品消費(fèi)價(jià)格帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)不容忽視，如何通過(guò)宏觀的調(diào)控，在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間尋找房?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)是政府面臨的重大課題。其次應(yīng)理性的看待房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響和作用，針對(duì)其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)但經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性較弱的特點(diǎn)，制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)繁榮進(jìn)步。最后，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)有著巨大的影響作用，而金融業(yè)對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，因此要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融方面的監(jiān)督和管理，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道健康有序的發(fā)展。
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中國(guó)當(dāng)前社會(huì)已走到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿，許多事物已與世界經(jīng)濟(jì)取得一致，也向資奉主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)了許多可用的市場(chǎng)管理方法，基金就是這其中的一種。其實(shí)證券在我圈是有它的必然，我國(guó)也像韓國(guó)50-60年代一樣面臨著經(jīng)濟(jì)迅猛的發(fā)展。而后出現(xiàn)資金短缺，出現(xiàn)我國(guó)特有的這樣那樣的困難，如國(guó)民儲(chǔ)蓄居高不下．而國(guó)家儲(chǔ)蓄利率持續(xù)下調(diào)，這時(shí)投資基金絕對(duì)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的有力途徑。因此證券投資基金在未來(lái)的中國(guó)將有很大的市場(chǎng)和潛力。
我國(guó)的證券投資基金經(jīng)過(guò)短短20-30年的發(fā)展，也已經(jīng)從封閉式走向了開(kāi)放式占主導(dǎo)，從不規(guī)范走向了日益規(guī)范(當(dāng)然還存在未正式規(guī)范的私募基金)，但是中國(guó)的證券投資市場(chǎng)仍存在著許許多多的問(wèn)題。隨著黨的十六大和十六屆三中令會(huì)精神的貫徹落實(shí)，《證券投資基金法》的頒布，“國(guó)務(wù)院炎于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)”(下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)九條”)的頒布和實(shí)施，中國(guó)證券資本市場(chǎng)發(fā)展中遇到的問(wèn)題，也必將在發(fā)展中逐步加以解決。以下就我的理解，結(jié)合國(guó)九條，對(duì)中國(guó)當(dāng)前證券市場(chǎng)的各種問(wèn)題進(jìn)行剖析，并提出一己之陋見(jiàn)。
一、我認(rèn)為中國(guó)證券市場(chǎng)首要問(wèn)題是沒(méi)有好的投資項(xiàng)目
誠(chéng)如“國(guó)九條”中所肯定的火力發(fā)展資本市場(chǎng)的重要意義：寫(xiě)作畢業(yè)論文有利于促進(jìn)金融市場(chǎng)改革和發(fā)展提高直接融資比例，完善金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提高金融市場(chǎng)效率，維護(hù)金融安全，有利于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，更人程度地發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的功能，將社會(huì)資金有效轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期投資。而證券投資基金在此起了重要作用，可是上市公司總體素質(zhì)偏低，很多是面臨困難的國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，上市后又不積極深入改造，只以圈到股票資金為目的；做為三駕馬車(chē)之一的債券市場(chǎng)又品種稀少，造成證券投資公司在選股時(shí)不約而同地只能持有那幾只優(yōu)秀股，集中度高，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。而股票市場(chǎng)只有“做多”機(jī)制，沒(méi)有“做空”機(jī)制，很難規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，證券公司于是也拼命做大，甚至出現(xiàn)操縱市場(chǎng)的違規(guī)行為。
國(guó)九條中第四條第五條就對(duì)此問(wèn)題提出r解決方案：
四、健全資本市場(chǎng)體系，豐富證券投資品種：要求分步推進(jìn)創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)建設(shè)，完善風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制，拓展中小企業(yè)融資渠道；積極穩(wěn)妥發(fā)展債券市場(chǎng)，在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行公司債券籌集資金，改變債券融資發(fā)展相對(duì)滯后的狀況，豐富債券市場(chǎng)品種。
對(duì)此我個(gè)人認(rèn)為可以吸收國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資基金及房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展模式，創(chuàng)造出適臺(tái)中國(guó)特色的為中小企業(yè)融資的基金；而我國(guó)的高科技產(chǎn)業(yè)一直是一塊肥肉，長(zhǎng)期以來(lái)它屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)行業(yè)，外國(guó)資本早就看好它，而我們?nèi)艚L(fēng)險(xiǎn)投資基金，則可吸收國(guó)內(nèi)很多民間資本，尤其是一些高收入階層，會(huì)更看好這一塊。房地產(chǎn)投資基金相對(duì)來(lái)說(shuō)投資期限長(zhǎng)，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展前景和巨大的資產(chǎn)容量不容忽視，我國(guó)早期不規(guī)范的證券投資基金也曾駐足過(guò)這種期限長(zhǎng)的投資，但當(dāng)時(shí)來(lái)規(guī)范化，反而造成了基金的流動(dòng)性問(wèn)題，而如果學(xué)習(xí)國(guó)外規(guī)范化管理話，它將很好地促進(jìn)房地產(chǎn)資金的證券化，平分這個(gè)行業(yè)巨額的利潤(rùn)，讓廣大投資者受益。
國(guó)九條第五要求進(jìn)一-步提高上市公司質(zhì)量，推進(jìn)上市公司規(guī)范運(yùn)作：推行證券發(fā)行上市保薦制度，支持競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、運(yùn)作規(guī)范效益良好的公司發(fā)行上市，從源頭上提高上市公司質(zhì)量。鼓勵(lì)已上市公司進(jìn)行并購(gòu)重組。要求重視投資回報(bào)，要采取切實(shí)措施改變部分上市公司重上市、輕轉(zhuǎn)制、重籌資、輕回報(bào)的狀況，提高上市公司的整體質(zhì)量，為投資者提供分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成果、增加財(cái)富的機(jī)會(huì)。要完善市場(chǎng)退出機(jī)制在實(shí)現(xiàn)上市公司優(yōu)勝劣汰的同時(shí)，建立對(duì)退市公司高管人員失職的責(zé)任追究機(jī)制，切實(shí)保護(hù)投資者的合法權(quán)益。
要規(guī)范上市公司運(yùn)作：完善其法人治理結(jié)構(gòu)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，真正形成權(quán)力機(jī)構(gòu)抉策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理者之間的制衡機(jī)制強(qiáng)化董事和高管人員的減信責(zé)任，進(jìn)一步完善獨(dú)立董事制度。規(guī)范控股股東行為，對(duì)損害上市公司和中小股東利益的控股股東進(jìn)行責(zé)任追究。強(qiáng)化上市公司及其他信息披露義務(wù)人的責(zé)任，切實(shí)保證信息披露的真實(shí)性，準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性。建立健全上市公司高管人員的激勵(lì)約束機(jī)制。
對(duì)于這一條，當(dāng)然是因?yàn)榇嬖趪?guó)有股一股獨(dú)犬，股權(quán)不流通，引起內(nèi)部人控制現(xiàn)象嚴(yán)重造成的，通過(guò)積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問(wèn)題，規(guī)范上市公司非流通股份的轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢缘玫叫┙鉀Q。但是我認(rèn)為要強(qiáng)化董事和高管人員的誠(chéng)信責(zé)任，對(duì)損害公司和利益的股東進(jìn)行責(zé)任追究的關(guān)鍵還在于一個(gè)信息披露問(wèn)題：只有建立了及時(shí)、透明、平等的信息其卓機(jī)制才能真正起到監(jiān)督作用。而這很大一部份要靠我們加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范性和執(zhí)業(yè)道德，我國(guó)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師很多是無(wú)法做到審計(jì)最基本的獨(dú)立性的，這就為信息披露的真實(shí)性留下許多空子。
二、我國(guó)的證券從業(yè)機(jī)構(gòu)本身還有許多不完善的地方．
證券投資基金治理結(jié)構(gòu)不完善如基金發(fā)起人與基金管理人相同，基金托管人由管理人選定且有權(quán)撤換，寫(xiě)作碩士論文使其獨(dú)立性大打折扣；基金管理公司機(jī)制也同樣存在道德風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立董事制并不能真正發(fā)揮作用等。故而國(guó)九條中第六就講到促進(jìn)資本市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)范發(fā)展，提高執(zhí)業(yè)水平：督促證券、期貨公司完善治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范其股東行為雖化董事會(huì)和經(jīng)理人員的誠(chéng)信責(zé)任．嚴(yán)禁挪用客戶(hù)資產(chǎn)，切實(shí)維護(hù)投資者合法權(quán)益。
這一方面靠基金管瑕公司加強(qiáng)內(nèi)部控制，切實(shí)制定一套行之有效的約束激勵(lì)機(jī)制，將基金公司的收益與基金持有人的利益掛鉤，另一方面加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制，建立健全證券、期貨公司市場(chǎng)退出機(jī)制，建立汪券資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)證券崩貨公司通過(guò)兼并重組、優(yōu)化整合做優(yōu)做強(qiáng)，以應(yīng)對(duì)明年證券服務(wù)業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，國(guó)外證券公司的雄厚資金沖擊。
另我認(rèn)為我國(guó)的開(kāi)放式基金仍是契約型為主的，這樣的公司治理結(jié)構(gòu)很容易陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中。也不利于其發(fā)展，還是要像法人治理結(jié)構(gòu)靠攏。寫(xiě)作醫(yī)學(xué)論文在這點(diǎn)上國(guó)九條里也放開(kāi)了證券公司的融資：拓寬證券公司融資渠道，支持符合條件的證券公司公開(kāi)發(fā)行股票或發(fā)行債券籌集長(zhǎng)期資金，完善證券公司質(zhì)押貸款及進(jìn)入銀行間同業(yè)市場(chǎng)管理辦法，制定證券公司收購(gòu)兼并和證券承銷(xiāo)業(yè)務(wù)貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)，在健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的前提下，為證券公司使用貸款融通資金創(chuàng)造有利條件。
